N° RG 25/11023 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OBNL

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/11023 –
N° Portalis DB2E-W-B7J-OBNL

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Gaëlle KOENIG
Me Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 23 octobre 2026

Le Greffier

Me Gaëlle KOENIG
Me Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
23 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1]
immatriculé au RCS de [Localité 1]
sous le n° 276 700 028,
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Fabienne DIEBOLD
substituant Maître Steeve WEIBEL,
avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [P] [R]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Gaëlle KOENIG,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 173

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Aline WATIEZ, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l’audience publique du 02 septembre 2026 à l’issue de laquelle le Président, Aline WATIEZ, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 octobre 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Aline WATIEZ, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 22 janvier 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1] (OPHEA) a donné à bail à Madame [R] [P] un appartement situé au 4ème étage d’un immeuble situé [Adresse 5].

Par exploit d’huissier en date du 17 décembre 2025, après plusieurs mises en demeure restées infructueuses, l’OPHEA a fait assigner Madame [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir, avec exécution provisoire, :

-le prononcé de la résiliation du bail liant les parties au motif d’un manquement grave de la locataire à ses obligations de jouissance paisible du bien loué,
-l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, au besoin sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir et jusqu’à évacuation complète des lieux,
– le versement d’une indemnité d’occupation de 2000 euros par mois jusqu’à son départ des lieux et remise des clés, subsidiairement du montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail avait été maintenu,
-le paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,
-le paiement de la somme de 1552.76 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
-la condamnation de la défenderesse aux dépens.

Elle fait valoir en substance que Madame [R] [P], son/ses chien(s) et ses enfants sont à l’origine de graves troubles du voisinage (dégradations, nuisances sonores et verbales, menaces, détritus dans les parties communes et/ou jetés par le balcon, etc…).

Par dernières conclusions en date du 24 février 2026, l’OPHEA a maintenu ses demandes.

Par conclusions en date du 16 février 2026, Madame [R] [P] a conclu au débouté des demandes en contestant en substance les troubles du voisinage qui lui sont reprochés et qui selon elle ne sont pas prouvés.

A l’audience du 17 mars 2026, les parties, représentées par son avocat, ont sollicité le bénéfice de leurs derniers écrits auxquels il conviendra donc de se référer pour connaître plus précisément leurs argumentaires respectifs ; l’affaire a ensuite été mise en délibéré au 28 mai 2026.

La réouverture des débats a été ordonnée en juillet 2026 avec un renvoi à l’audience du 2 septembre 2026. A cette audience, les parties, représentées par leurs conseils ont sollicité à nouveau le bénéfice de leurs derniers écrits respectifs et l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1103 du Code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Enfin, l’article 9 du règlement intérieur faisant partie du contrat de bail précise que « outre l’obligation de jouissance paisible incombant au locataire en vertu des dispositions 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le présent règlement établit des prescriptions dans l’intérêt commun des résidants de l’immeuble » précisant qu’il « appartient au locataire et à tous les résidents de l’immeuble, à quelque titre que ce soit, à leurs visiteurs ou personnes vivants avec eux de ses conformer aux règles de bienséance, d’hygiène et de sécurité qui y sont mentionnées et s’y afférent »; le point a) dudit article sous l’intitulé « occupation des lieux » précise à cet effet que le locataire s’engage formellement à « jouir des lieux raisonnablement.. À veiller à éviter tout bruit, odeur et activité de nature à générer des inconvénients pour le voisinage ou de manière générale aux tiers…qu’ils soient de leur fait oui celui de « personnes de leur maison »…ainsi il ne devra pas être fait usage des lieux dans des conditions anormales ou excessives entraînant sa dépréciation ou une gêne pour le propriétaire ou les voisins ».

En l’espèce il résulte des nombreuses pièces versées au dossier, et notamment des mails, des courriers et des 14 attestations de témoins circonstanciées, que le comportement de Madame [R] [P], de ses enfants et de son chien trouble gravement la tranquillité des lieux depuis de nombreux mois et excède les inconvénients normaux de voisinage.

En effet, de très nombreux voisins attestent de façon concordante et circonstanciée de nuisances sonores récurrentes (cris d’enfant en journée et jusque tard le soir, musique très forte souvent de nuit au prétexte d’anniversaires, portes qui claquent même la nuit, cris et insultes adressés à toute heure, aboiements continus du chien, notamment depuis le balcon, de jour comme de nuit) et matérielles (excréments et urine du chien dans l’ascenseur, jets de liquide et d’ordures depuis le balcon, jets de détritus par les enfants sur les espaces verts, etc…), avec parfois des menaces lorsque des remarques sont faites à la famille de la locataire.

Ces nuisances sont confirmées de façon concordante par les 14 attestations de témoins produites au dossier, outre des mails et courriers. Il sera relevé également que la plupart de ces désordres sont dénoncés postérieurement à l’envoi des courriers par le bailleur à sa locataire lui demandant d’user paisiblement des lieux, courriers envoyés notamment en mars 2024, décembre 2024 et juin 2025.

La défenderesse conteste les nuisances qui lui sont reprochés mais elle n’apporte aucune preuve contraire suffisamment probante de nature à remettre en cause la réalité des nuisances rapportées par un très grand nombre de locataires de l’immeuble, et ce de façon concordante, et le fait d’être suivie par une assistante sociale ou que les enfants bénéficient d’un suivi par le juge des enfants n’apparaît pas de nature à remettre en cause la réalité des troubles dénoncés qui nuisent gravement à la jouissance paisible des lieux.

Dès lors, vu la nature et la concordance des témoignages produits au dossier, les troubles du voisinage sont suffisamment caractérisés en l’espèce et les manquements de la locataire aux obligations pesant sur elle justifient le prononcé de la résiliation du bail en l’espèce. Cette résolution prendra effet à compter du présent jugement.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [P], et celle de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, il convient de condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant mensuel des loyers et charges, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux et remise des clés au bailleur.

L’OPHEA ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct des frais irrépétibles que l’application de l’article 700 du code de procédure civile a déjà vocation à indemniser. Par conséquent, la partie demanderesse sera déboutée de sa demande de dommages intérêts.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En revanche, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, le tribunal ne peut pas prononcer en outre une astreinte. De surcroît, le recours à la force publique étant autorisé, l’astreinte apparaît inutile à ce stade.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la partie défenderesse aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1552.76 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, somme justifiée par les notes de frais d’avocat portant sur les sommes de 904.76 euros et 648 euros du 1er août 2026 et du 24 février 2026 produites au dossier.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 22 janvier 2024 avec effet au 23 janvier 2024 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1] (OPHEA), d’une part, et Madame [R] [P] d’autre part, et ce à compter du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [P] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [R] [P] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1] (OPHEA) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [R] [P] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1] (OPHEA) la somme de 1552.76 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [P] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties pour le surplus ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plain droit du présent jugement.

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON Aline WATIEZ