N° RG 26/00009 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OB2K

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 26/00009 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OB2K

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Me Fabienne DIEBOLD-STROHL

Madame [J] [H]
et
Monsieur [I] [V]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
23 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA, (ANCIENNEMENT CUS HABITAT)
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDEURS :

Madame [J] [H]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, non représentée

Monsieur [I] [V]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK, Greffière

DÉBATS :
A l’audience publique du 23 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie RECK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé du 19 mai 2014 avec prise d’effet au 28 mai 2014, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [I] [V] et Madame [J] [H] , qui se sont engagés solidairement, un logement situé [Adresse 5], au [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 860,17 euros par mois, payable à terme échu, au plus tard les trois derniers jours du mois.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 24 avril 2025 qui ont été reçues, OPHEA a notifié à Monsieur [I] [V] et Madame [J] [H] un congé pour le 31 juillet 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 3 306,45 euros jusqu’au 24 avril 2025 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. Le bailleur a également informé l’UDAF du BAS-RHIN pour Madame [H] en lui envoyant le congé et le décompte des sommes dues.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le le 5 mai 2025.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [I] [V] et Madame [J] [H], par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle au [Adresse 4] à [Localité 4],
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 7 340,34 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,
* CONDAMNER solidairement en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 1 052,20 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
* CONDAMNER in solidum la partie défenderesse à payer la somme de 734 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER in solidum la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 12 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2026 à laquelle l’OPHEA représenté par son conseil et Madame [J] [H] a comparu. Monsieur [I] [V], cité à étude n’a pas comparu ni personne pour lui. L’OPHEA s’est référé aux termes de son assignation en actualisant la dette à 14 506,11 euros au 11 avril 2026. Madame [J] [H] a indiqué ne pas contester la date et que le paiement du loyer courant n’était pas repris mais à indiqué que ses enfants pouvaient l’aider financièrement à diminuer la dette. Elle a précisé qu’elle est en concubinage et a 5 enfants dont trois perçoivent des revenus salariés, qu’ils participent à hauteur de 250 euros chacun pour les courses alimentaires. Elle ne travaille pas et a peu de droits, elle a bénéficié auparavant d’une aide budgétaire, son compagnon perçoit 1 300 euros à mi-temps thérapeutique et 500 euros de prime d’activité. Elle s’est engagée à reprendre le paiement du loyer et a sollicité des délais de paiement sur une dette de 7 000 euros à raison de mensualités de 403 euros sur 3 années, proposition à laquelle l’OPHEA ne s’est pas opposée en indiquant qu’il fallait que la locataire déclare ses revenus pour éviter le surcoût du loyer. Madame [H] a sollicité le renvoi de l’affaire pour présenter divers justificatifs. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 juin 2026 pour vérifier la reprise du paiement du loyer et les capacités des locataires à faire face à des délais de paiement.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 juin 2026.

L’OPHEA représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 16 126,72 euros au 23 juin 2026. Il indique que le paiement du loyer et des charges n’est pas repris, qu’aucun versement n’est intervenu depuis la dernière audience ni de justificatif transmis par les locataires et sollicite l’expulsion de ces derniers.

Monsieur [I] [V] et Madame [J] [H] ne comparaissent pas ni personne pour eux.

Aux termes du rapport d’enquête sociale en date du 3 mars 2026, les locataires n’ont pas répondu aux sollicitations des travailleurs sociaux en vue de son établissement.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2026.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :
« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.
(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [I] [V] et Madame [J] [H] pour le 31 juillet 2025 au vu des impayés de loyers au 24 avril 2025 ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser cet impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 juillet 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Les locataires ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 juillet 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 5 novembre 2025, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 9 185,38 euros (jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse) selon les extraits de compte produit.

Compte tenu de ce montant très important, de l’ancienneté de la dette locative qui remonte au mois de février 2025 et de l’absence de paiement du loyer et charges courant depuis le 10 avril 2025, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [I] [V] et Madame [J] [H] .

Ils doivent donc être déchus de leur droit au maintien dans les lieux.

Leur expulsion ne pourra dès lors qu’être ordonnée.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [I] [V] et Madame [J] [H] doivent être solidairement condamnés au règlement de la somme de
16 126,72 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 23 juin 2026 (dernière échéance incluse : mois de mai 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Ils doivent être également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de juin 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande reconventionnelle en délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, alors que l’affaire a été renvoyée à cette fin et à la demande de Madame [H], force est de constater que cette dernière ne justifie ni de la situation du ménage ni d’une reprise du paiement du loyer et des charges courants.

Dans ces conditions et au regard du montant très conséquent de la dette, de son ancienneté et l’absence de tout règlement des loyers et charges courants par Monsieur [I] [V] et Madame [J] [H] depuis le mois d’avril 2025 soit depuis plus d’un an, aucun délai ne saurait leur être accordé, dès lors il y a lieu de les débouter de leur demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [I] [V] et Madame [J] [H], succombant, supporteront in solidum les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 juillet 2025 , par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Monsieur [I] [V] et Madame [J] [H] d’autre part, portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 4] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [I] [V] et Madame [J] [H] de leur droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [I] [V] et Madame [J] [H] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [J] [H] à verser à OPHEA la somme de 16 126,72 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 23 juin 2026 (jusqu’à l’échéance du mois de mai 2026 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [J] [H] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de juin 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [V] et Madame [J] [H] de leur demande en délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidumMonsieur [I] [V] et Madame [J] [H] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Juge des Contentieux
de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS