Expéditions le : Minute n° 26/00320

Grosse :

JUGEMENT DU : 23 Octobre 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/02112 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F76A

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Etablissement OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE SAVOIE HAUTE SAVOIE HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY – 21

DÉFENDEURS

Monsieur [Q] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

non comparante, ni représentée

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIERS : Mme BOURGEOIS, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 Septembre 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 23 Octobre 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 11 juin 2022, l’Office public de l’habitat de la Haute-Savoie, HAUTE-SAVOIE HABITAT, a donné en location à M. [Q] [B] et Mme [M] [B] un logement situé [Adresse 5], sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Par actes de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 420,82 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, HAUTE-SAVOIE HABITAT a fait assigner M. [Q] [B] et Mme [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1134 et 1184 anciens du code civil et 1231-6 et 220 du code civil, de :

– Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [Q] [B] et Mme [M] [B] portant sur le logement sis [Adresse 6] à leurs torts exclusifs pour non-respect de leur obligation principale de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ;
– Dire que M. [Q] [B] et Mme [M] [B] sont occupants sans droit ni titre du logement objet dudit bail et dire qu’ils devront quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de leur chef ;
– Ordonner en tant que de besoin leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
– Condamner solidairement M. [Q] [B] et Mme [M] [B] à lui payer les sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges, soit la somme de 1 358,90 euros arrêtée au 9 septembre 2025, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
– Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner solidairement les occupants au paiement de cette somme ;
– Condamner in solidum M. [Q] [B] et Mme [M] [B] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner in solidum M. [Q] [B] et Mme [M] [B] en tous les dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, HAUTE-SAVOIE HABITAT expose que M. [Q] [B] et Mme [M] [B] ont cessé de s’acquitter des loyers. Il indique que les causes du commandement de payer ont été acquittées dans le délai imparti mais que, depuis lors, M. [Q] [B] et Mme [M] [B] n’ont pas réglé l’intégralité de leurs loyers. Il précise qu’ils ne sont plus à jour du paiement depuis le 31 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2026.

A l’audience, HAUTE-SAVOIE HABITAT, représenté par son conseil maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6 183,53 euros au 11 septembre 2026. Il demande la fixation d’une indemnité d’occupation à hauteur de 745,48 euros et indique être d’accord pour leur accorder des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois avec suspension de la résiliation.

Bien qu’assignés en personne, M. [Q] [B] et Mme [M] [B] ne sont ni présents, ni représentés.

Le diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion n’a pas été transmis au juge avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

L’article 24 IV du même texte précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation du locataire par courrier du 7 janvier 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2025.

Il justifie également avoir notifié l’acte introductif d’instance au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 26 septembre 2025, pour une audience fixée au 16 septembre 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Par actes de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, HAUTE-SAVOIE HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 420,82 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Il ressort du décompte versé aux débats, que M. [Q] [B] et Mme [M] [B] ont régularisé cette situation dans les délais impartis.

Néanmoins, selon décompte arrêté au 11 septembre 2026, il apparaît que M. [Q] [B] et Mme [M] [B] n’effectuent que des règlements partiels de leurs loyers et charges depuis de nombreux mois de sorte qu’ils sont redevables de la somme de 6 183,53 euros à cette date.

Dès lors, le montant des impayés, les défauts de paiement persistant et récurrents depuis 2022 constituent un manquement grave et répété de M. [Q] [B] et Mme [M] [B] à leurs obligations de locataires justifiant la résiliation du bail, qui sera prononcée à la date de la présente décision.

Il convient de constater que M. [Q] [B] et Mme [M] [B] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

Sur la dette locative

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il ressort du décompte arrêté au 11 septembre 2026, que la dette locative s’élève à la somme de 6 183,53 euros.

En conséquence, M. [Q] [B] et Mme [M] [B] seront condamnés à payer à [Localité 5] la somme de 6 183,53 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 11 septembre 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la résiliation

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge a la possibilité, au regard des circonstances, de constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, le bailleur est favorable à la mise en place de délais de paiement moyennant des échéances de 150 euros par mois, le tout compte tenu de rappels APL prévus.

Dès lors, et compte tenu de l’absence d’opposition du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [Q] [B] et Mme [M] [B] et de leur permettre d’apurer leur dette par mensualités de 150 euros, et d’ordonner la suspension de la résiliation du bail pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M. [Q] [B] et Mme [M] [B], succombant au principal, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [Q] [B] et Mme [M] [B] seront également condamnés in solidum à payer à [Localité 5], la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en résiliation judiciaire du bail de HAUTE-SAVOIE HABITAT,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 11 juin 2022 entre [Localité 5], d’une part, et M. [Q] [B] et Mme [M] [B] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 5] sis [Adresse 3] à [Localité 3], à la date du présent jugement, soit le 23 octobre 2026,

CONSTATE que M. [Q] [B] et Mme [M] [B] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [B] et Mme [M] [B] à verser [Localité 5], la somme de 6 183,53, en quittances ou deniers, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 11 septembre 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [Q] [B] et Mme [M] [B] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 35 échéances de 150 euros chacune et une 36e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la résiliation judiciaire du bail pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n=avoir jamais été prononcée,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la résiliation reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [Q] [B] et Mme [M] [B] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [Q] [B] et Mme [M] [B] à payer à [Localité 5], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la résiliation du contrat, c’est-à-dire du présent jugement,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum M. [Q] [B] et Mme [M] [B] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum M. [Q] [B] et Mme [M] [B] à payer à [Localité 5], la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Cyrielle ROCHEL Manon FAIVRE