Communication de pièces en référé : obligation du mandataire de justifier l’état des lieux et la restitution des clés

Sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une mesure lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 1993 du Code civil impose au mandataire de rendre compte de sa gestion et de justifier les opérations accomplies pour le mandant.

La juridiction distingue les demandes suffisamment précises des demandes générales. Les relevés de comptes produits permettaient de vérifier les recettes et dépenses, tandis que les mentions relatives au dépôt de garantie établissaient son affectation au règlement de l’arriéré locatif. Ces demandes ont donc été rejetées en référé.

En revanche, l’absence de production de l’état des lieux de sortie, ou de justificatifs des diligences entreprises, ainsi que l’absence de documents établissant la restitution des clés et la libération effective du logement, caractérisaient une obligation non sérieusement contestable. Une injonction de communiquer ces pièces a été prononcée sous astreinte.

La demande générale portant sur l’ensemble des pièces justificatives a été rejetée faute de désignation précise. La société de gestion a été condamnée aux dépens sur le fondement des articles 491 et 696 du Code de procédure civile et à 1 200 euros au titre de l’article 700. L’ordonnance est exécutoire par provision en application des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le juge a ordonné à la société de gestion de produire, sous astreinte, l’état des lieux de sortie et les justificatifs relatifs aux démarches entreprises, à la restitution des clés et à la libération du logement. Il a rejeté les demandes déjà satisfaites ou trop générales, puis condamné la société aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Une propriétaire a confié la gestion locative de son appartement à une société de gestion par un mandat de trois ans. Après le départ du locataire, elle a demandé en référé la communication de documents relatifs à la fin du bail et à la gestion du bien, notamment les relevés de comptes, l’état des lieux de sortie, la restitution des clés et l’affectation du dépôt de garantie.

La société a produit des extraits de compte locataire et propriétaire détaillant les opérations et faisant apparaître l’affectation du dépôt de garantie à l’arriéré locatif. Elle n’a toutefois fourni ni l’état des lieux de sortie ni de justificatifs suffisants concernant les démarches entreprises, la restitution des clés ou la libération effective du logement.

Le juge a ordonné la production de ces derniers documents sous astreinte, rejeté les demandes déjà satisfaites ou trop générales, et condamné la société aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Existence d’un mandat de gestion imposant une reddition des comptes
• Obligation de justifier l’état des lieux de sortie
• Obligation de documenter la restitution des clés
• Obligation de justifier la libération effective du logement
• Absence de contestation sérieuse sur ces obligations
• Demande limitée à des pièces précisément identifiées
• Nécessité d’une astreinte pour assurer l’exécution

• Mandat de gestion et conditions générales produites par la propriétaire
• Extrait de compte locataire détaillant les opérations et le dépôt de garantie
• Extrait de compte propriétaire mentionnant la facturation de l’état des lieux
• Absence de document établissant la restitution des clés
• Absence de justificatif des diligences relatives à l’état des lieux

La société de gestion doit communiquer les documents ordonnés dans le délai fixé, sous peine d’astreinte. La propriétaire obtient les justificatifs manquants, tandis que ses demandes relatives aux comptes et au dépôt de garantie restent rejetées lorsqu’elles sont déjà documentées.

• Production de l’état des lieux de sortie
• Justification des diligences accomplies à défaut d’état des lieux
• Communication des documents concernant les clés et la libération
• Application de l’astreinte après un mois de délai
• Paiement des dépens et de 1 200 euros au titre de l’article 700

À faire

• Identifier précisément chaque document sollicité
• Produire le mandat et ses conditions générales
• Vérifier les extraits de comptes locataire et propriétaire
• Documenter la restitution des clés
• Suivre le délai d’un mois après signification

À éviter

• Demander une communication générale et indéterminée
• Réclamer des relevés déjà suffisamment détaillés
• Négliger les justificatifs de l’état des lieux
• Omettre la date de libération du logement
• Attendre l’expiration du délai avant de préparer l’exécution

Les conditions du référé fondé sur une obligation non contestable

L’article 835 du Code de procédure civile permet d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable. L’obligation du mandataire de justifier l’état des lieux de sortie, la restitution des clés et la libération du logement résultait du mandat et n’était pas sérieusement contestée.

L’obligation de reddition des comptes du mandataire

L’article 1993 du Code civil impose au mandataire de rendre compte de sa gestion. Les extraits de compte locataire et propriétaire, détaillés mois par mois, permettaient de vérifier les recettes et dépenses. La demande de communication intégrale des relevés a donc été écartée, l’obligation ayant été satisfaite.

La précision nécessaire des pièces communiquées

La demande générale portant sur l’ensemble des pièces justificatives afférentes à la gestion et à la fin du bail a été rejetée. En référé, la communication ordonnée doit viser des documents déterminés. L’état des lieux de sortie ou les justificatifs de diligences, ainsi que les documents relatifs aux clés et à la libération du logement, répondaient à cette exigence.

Article R. 212-4 du Code de l’organisation judiciaire, Article R. 212-5 du Code de l’organisation judiciaire, Article 455 du Code de procédure civile, Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1993 du Code civil, Article 491 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 484 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1, alinéa 3, du Code de procédure civile