Logement décent : indemnisation du trouble de jouissance, compensation des loyers et travaux sous astreinte

La juridiction retient la non-décence au regard des rapports de l’ARS et de l’expertise judiciaire, malgré des travaux déjà réalisés. Elle indemnise le trouble de jouissance par des taux de réduction du loyer variables selon les périodes, auxquels s’ajoute un préjudice complémentaire. Le bailleur est condamné à réaliser les travaux restants sous astreinte et à réparer le préjudice moral sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

La créance locative est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. La charge de la preuve du paiement incombe au locataire en vertu de l’article 1353 du Code civil. Après exclusion des loyers prescrits et prise en compte des versements de la CAF, les créances réciproques sont compensées conformément aux articles 1289 et 1291 du Code civil. Les dépens et frais irrépétibles sont répartis selon les articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

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Une visite de l’ARS a relevé une situation de danger ponctuel. Après certains travaux, une expertise judiciaire a constaté d’autres désordres : installation électrique vétuste, absence de VMC et de chauffage dans la salle d’eau, humidité, fissures et garde-corps non conformes. Le locataire a demandé des travaux, une indemnisation de ses préjudices et la compensation avec les loyers réclamés.

Le bailleur a sollicité le paiement des loyers impayés. La juridiction a écarté les loyers prescrits, fixé les créances réciproques, ordonné leur compensation, accordé une indemnisation pour trouble de jouissance et préjudice moral, et imposé la réalisation des travaux sous astreinte.

• Constater des désordres compromettant la décence du logement
• Établir les manquements par des rapports techniques concordants
• Relier les désordres à une atteinte à la jouissance paisible
• Appliquer la réduction locative selon la gravité et les périodes
• Écarter les loyers atteints par la prescription triennale
• Vérifier les paiements et versements imputables sur la dette
• Compenser des créances réciproques, certaines et connexes

• Rapport de visite de l’ARS du 9 février 2024
• Rapport d’expertise judiciaire du 30 juin 2025
• Mise en demeure adressée au bailleur le 27 octobre 2023
• Constatations d’humidité, moisissures et défauts de ventilation
• Constatations de dangerosité électrique et garde-corps non conformes

• Réparer le trouble de jouissance à hauteur de 8 047,50 euros
• Réaliser les travaux dans les six mois de la signification
• Supporter l’astreinte de 30 euros par jour de retard
• Verser 500 euros au titre du préjudice moral
• Régler le solde locatif compensé de 3 435,70 euros
• Supporter les dépens et 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Signifier rapidement la décision au bailleur
• Planifier les travaux prescrits par l’expertise
• Conserver les justificatifs d’intervention et de paiement
• Actualiser le décompte des loyers et allocations
• Calculer l’astreinte après expiration du délai de six mois

À éviter

• Négliger les désordres affectant la décence du logement
• Réclamer des loyers couverts par la prescription triennale
• Omettre d’imputer les versements de la CAF
• Contester sans preuve les paiements déjà effectués
• Retarder les travaux imposés par la décision

Les obligations de décence et d’entretien du bailleur

L’article 1719 du Code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent la délivrance d’un logement décent, la jouissance paisible et les réparations nécessaires. L’article 2 du décret n° 2002-120 précise les critères de sécurité et de salubrité. Les rapports de l’ARS et de l’expertise ont établi l’humidité, l’absence de ventilation, la dangerosité électrique et la non-conformité des garde-corps.

La prescription des loyers et la preuve du paiement

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 soumet les actions locatives à une prescription de trois ans. Les loyers antérieurs à septembre 2022, réclamés en septembre 2025, ont été déclarés prescrits. En vertu de l’article 1353 du Code civil, le locataire devait prouver les paiements ou l’extinction de sa dette. Les versements de la CAF ont été pris en compte.

La compensation des créances locatives

Les articles 1289 et 1291 du Code civil permettent la compensation lorsque deux personnes sont débitrices l’une envers l’autre de dettes connexes. La créance de loyers, fixée à 11 483,20 euros, a été compensée avec l’indemnité de 8 047,50 euros due au locataire, laissant un solde locatif de 3 435,70 euros.