Logement décent : absence de responsabilité du bailleur après mise en conformité avant assignation

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, d’assurer la jouissance paisible et d’effectuer les réparations non locatives nécessaires. Les critères de décence sont notamment précisés par l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, concernant la protection contre les infiltrations, l’état des canalisations et revêtements, l’aération et l’éclairement naturel.

La juridiction relève plusieurs désordres initialement constatés, mais retient les travaux réalisés par le bailleur avant l’assignation et la mise en conformité constatée par la CAF le 23 décembre 2024. Les derniers travaux n’ont pu être effectués en raison de l’indisponibilité du locataire et de son départ annoncé. Les infiltrations constatées au départ sont en outre imputées à un manquement du locataire, qui n’avait pas déclaré le dégât des eaux à son assureur.

La responsabilité du bailleur n’est donc pas retenue et la demande indemnitaire pour trouble de jouissance est rejetée. Le locataire, partie succombante, supporte les dépens. Sa demande fondée sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 est également rejetée. La décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

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Le locataire invoquait plusieurs désordres affectant son logement et sollicitait une indemnisation pour trouble de jouissance. Le bailleur justifiait de travaux réalisés avant l’assignation et d’une mise en conformité constatée par la CAF. Les infiltrations initiales résultaient notamment de l’absence de déclaration d’un dégât des eaux par le locataire. Les demandes indemnitaires ont été rejetées.

Un locataire reprochait au bailleur plusieurs désordres affectant un appartement : défauts d’évacuation des eaux usées, fuites, ventilation insuffisante, absence d’ouvrants et revêtement inadapté dans les pièces humides. Il invoquait un manquement à l’obligation de délivrer un logement décent et sollicitait une indemnisation pour trouble de jouissance, en faisant état d’une pathologie asthmatique.

Un rapport de contrôle puis un constat de non-décence de la CAF avaient relevé certains désordres. Le bailleur justifiait toutefois de travaux réalisés en septembre 2024 et d’une mise en conformité constatée par la CAF en décembre 2024, avant l’assignation. Les derniers travaux n’ont pu être réalisés en raison de l’indisponibilité du locataire, qui avait annoncé son départ.

La juridiction retient aussi que les infiltrations constatées au départ résultaient d’un manquement du locataire, notamment l’absence de déclaration du dégât des eaux. Elle rejette l’indemnisation, la demande fondée sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et met les dépens à la charge du locataire.

• Établir les désordres affectant la décence du logement.
• Vérifier les critères de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
• Apprécier les travaux réalisés avant l’assignation.
• Prendre en compte la constatation de mise en conformité par la CAF.
• Examiner l’origine des désordres persistants ou nouveaux.
• Imputer au locataire les dommages résultant de ses propres manquements.

• Rapport de contrôle du 13 janvier 2023.
• Constat de non-décence établi par la CAF le 8 décembre 2023.
• Justificatifs des travaux réalisés le 13 septembre 2024.
• Constat de mise en conformité de la CAF du 23 décembre 2024.
• Échanges établissant l’indisponibilité du locataire pour les derniers travaux.
• Constatations des infiltrations lors du départ du logement.

Le bailleur échappe à l’indemnisation dès lors que les travaux nécessaires ont été entrepris et que la conformité a été constatée avant l’assignation. Le locataire, dont certains dommages sont imputés à un défaut de déclaration du sinistre et à son comportement, succombe et supporte les dépens.

• Rejet de l’indemnisation du trouble de jouissance
• Absence de responsabilité retenue contre le bailleur
• Prise en compte des travaux antérieurs à l’assignation
• Imputation des infiltrations au manquement du locataire
• Condamnation du locataire aux entiers dépens
• Rejet de la demande fondée sur l’article 37

À faire

• Documenter chaque désordre affectant le logement
• Faire constater les non-conformités par un organisme compétent
• Conserver les devis, factures et justificatifs de travaux
• Formaliser les échanges sur l’accès au logement
• Déclarer rapidement tout dégât des eaux à l’assureur

À éviter

• Attendre avant de signaler un sinistre
• Négliger les demandes de mise en conformité
• Empêcher l’accès nécessaire aux entreprises
• Réclamer des travaux déjà réalisés sans actualiser les demandes
• Confondre non-décence initiale et désordres imputables au locataire

L’obligation de délivrance d’un logement décent

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, d’assurer la jouissance paisible et d’effectuer les réparations non locatives nécessaires. L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 vise notamment les infiltrations, l’état des canalisations et revêtements, l’aération et l’éclairement naturel.

La mise en conformité avant l’assignation

La responsabilité du bailleur n’est pas retenue lorsque les diligences nécessaires ont été entreprises dans le délai imparti et que la mise en conformité est constatée avant l’assignation. Les travaux réalisés et la constatation de conformité par la CAF ont été déterminants. Les derniers travaux n’ont pu aboutir en raison de l’indisponibilité du locataire et de son départ annoncé.

L’imputation des désordres au locataire

Les infiltrations constatées lors du départ ont été attribuées au locataire, qui n’avait pas déclaré le dégât des eaux à son assurance habitation. Ce manquement a contribué au rejet de la demande d’indemnisation du trouble de jouissance.

Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1721 du Code civil, Article R. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile