Réparations locatives : responsabilité présumée du locataire, vétusté appliquée et demandes insuffisamment justifiées d’une SA HLM

Les articles 1732 du Code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser sur le locataire une présomption de responsabilité concernant les dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Cette présomption peut être écartée en cas de force majeure, de faute du bailleur à l’origine du sinistre ou de fait d’un tiers introduit sans accord du locataire.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 met également à la charge du locataire l’entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives. La juridiction a retenu l’état des lieux d’entrée, le constat de sortie et les factures produites. Elle a toutefois appliqué un coefficient de vétusté aux revêtements muraux, et refusé les postes non étayés par un devis ou une facture.

La condamnation a ainsi été limitée à 993,95 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification. La partie succombante supporte les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. L’article 700 du même code n’a pas été appliqué, aucune indemnité n’étant accordée au titre des frais irrépétibles.

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Après la reprise d’un logement social, la bailleresse demandait le remboursement de réparations concernant notamment les murs, le nettoyage, des portes, une poignée et des prises. La responsabilité de la locataire a été retenue pour les dégradations établies par comparaison des états des lieux. La vétusté a été appliquée et les postes insuffisamment justifiés écartés. La condamnation s’est élevée à 993,95 euros.

Une bailleresse sociale a donné à bail un logement à une locataire. Après l’expulsion et la reprise des lieux, un commissaire de justice a constaté un logement sale et insuffisamment entretenu.

La bailleresse a demandé le remboursement de réparations portant notamment sur les revêtements muraux, le nettoyage, des portes coulissantes, une poignée de fenêtre et des prises électriques. La locataire, régulièrement convoquée, n’a pas comparu.

La juridiction a retenu la responsabilité de la locataire pour les dégradations établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le constat de sortie. Elle a appliqué un coefficient de vétusté aux revêtements muraux, admis certains frais de remise en état et rejeté les postes non justifiés par un devis ou une facture. La locataire a été condamnée à payer 993,95 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification, ainsi qu’aux dépens.

• Dégradations survenues pendant la durée du bail
• Locaux placés sous la jouissance exclusive du locataire
• Comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le constat de sortie
• Réparations locatives relevant de l’entretien ou des menues réparations
• Application de la vétusté pour tenir compte de l’usure normale
• Production de factures ou justificatifs établissant les réparations

• État des lieux d’entrée contradictoire du 22 octobre 2021
• Procès-verbal de constat de sortie du 19 mai 2025
• Facture de réfection des revêtements muraux
• Facture de nettoyage du logement
• Constatations de saleté, dessins, décollements et trous

La locataire supporte le coût des dégradations et du nettoyage établis, ainsi que les dépens. La bailleresse obtient une indemnisation réduite, les postes non documentés et la part correspondant à l’usure normale étant exclus.

• Condamnation de la locataire à 993,95 euros
• Intérêts au taux légal dès la signification
• Rejet des postes sans devis ni facture
• Application d’un abattement pour vétusté
• Prise en charge des dépens par la locataire
• Absence d’indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Établir un état des lieux d’entrée contradictoire
• Faire constater précisément les dégradations à la sortie
• Comparer les états des lieux pièce par pièce
• Conserver les devis et factures des réparations
• Appliquer un coefficient de vétusté documenté

À éviter

• Imputer des réparations sans justificatif financier
• Négliger l’usure normale des matériaux
• Confondre salissure et dégradation non établie
• Réclamer des montants non reliés au constat
• Omettre la preuve des réparations effectivement réalisées

La présomption de responsabilité du locataire

Les articles 1732 du Code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font répondre le locataire des dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux à jouissance exclusive. La présomption peut être écartée par la force majeure, une faute du bailleur à l’origine du sinistre ou le fait d’un tiers introduit sans accord.

Les réparations locatives et la vétusté

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 impose l’entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives. La juridiction a comparé l’état des lieux d’entrée au constat de sortie, puis a appliqué un coefficient de vétusté aux revêtements muraux afin de tenir compte de l’usure normale.

La justification des postes de réparation

Les réparations admises reposaient sur des factures et des constatations concordantes. Les sommes relatives aux portes, à la poignée et aux prises ont été exclues faute de devis ou de facture établissant leur réalité et leur montant.

Article 1732 du Code civil, Article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile