Restitution du dépôt de garantie locatif : retenues insuffisamment justifiées et majoration de 10 % par mois

Sur le fondement des articles 1730 et suivants du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, le bailleur doit établir la réalité des dégradations imputables au locataire et le coût de leur remise en état. La comparaison des états des lieux constitue le point de départ de cette appréciation. Des photographies non datées, des factures succinctes et l’absence de mesure ne suffisent pas à justifier certaines retenues, notamment lorsque l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune anomalie.

La juridiction a retenu uniquement les réparations correspondant à des dégradations constatées contradictoirement : le remplacement d’un globe d’éclairage et celui de spots de cuisine. Le solde du dépôt a été fixé à 434,19 euros, augmenté de 521 euros de pénalités de retard. La demande indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil a été rejetée, aucune faute n’étant établie à l’encontre du locataire. Les dépens ont été mis à la charge du bailleur, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, tandis que sa demande fondée sur l’article 700 a été rejetée. Le jugement est exécutoire par provision en application de l’article 514 du même code.

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Après avoir restitué une partie du dépôt, le bailleur a conservé plusieurs sommes au titre de travaux et d’entretien. Un locataire a demandé la restitution du solde ainsi que les pénalités de retard. Le bailleur a contesté la recevabilité de cette demande en invoquant la clause d’indivisibilité du bail et l’absence de l’autre cotitulaire. Il a également soutenu que les retenues étaient justifiées et demandé une indemnisation pour préjudice moral.

La juridiction a déclaré la demande recevable. Après comparaison des états des lieux et examen des pièces, elle n’a retenu que deux réparations correspondant à des dégradations établies. Elle a condamné le bailleur à restituer le solde du dépôt, majoré des pénalités de retard, et a rejeté ses demandes reconventionnelles.

• Existence d’un intérêt légitime à agir
• Comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie
• Dégradation constatée contradictoirement
• Imputabilité de la dégradation au locataire
• Justification non contestable du coût de remise en état
• Respect du délai légal de restitution du dépôt

• État des lieux d’entrée du 8 juillet 2017
• État des lieux de sortie contradictoire du 30 juin 2025
• Facture de taille de la haie du 28 juillet 2025
• Factures relatives au globe d’éclairage et aux spots
• Photographies produites, jugées non datées et insuffisantes

• Restitution de 434,19 euros au locataire
• Paiement de 521 euros de pénalités de retard
• Exclusion des retenues non mentionnées ou mal documentées
• Rejet de la demande de préjudice moral du bailleur
• Prise en charge des dépens par le bailleur

À faire

• Comparer précisément les états des lieux d’entrée et sortie
• Documenter chaque dégradation par des photographies datées
• Produire des factures détaillées et cohérentes
• Calculer le délai légal de restitution
• Appliquer la majoration mensuelle au solde justifié

À éviter

• Retenir des sommes absentes de l’état des lieux de sortie
• Produire des photographies non datées
• Fournir des factures aux intitulés trop succincts
• Imputer des travaux sans preuve de leur nécessité
• Invoquer une clause d’indivisibilité pour bloquer l’action individuelle

La recevabilité de l’action d’un locataire cotitulaire

La clause d’indivisibilité du bail et l’absence de l’autre cotitulaire ne rendent pas irrecevable l’action d’un seul locataire en restitution du dépôt de garantie. Au regard de l’article 31 du code de procédure civile, le locataire dispose d’un intérêt légitime à agir. En cas de restitution, les comptes entre cotitulaires peuvent être réglés ultérieurement entre eux.

La justification des retenues sur dépôt de garantie

Les articles 1730 et suivants du code civil imposent de comparer les états des lieux et d’établir les dégradations imputables au locataire ainsi que leur coût. L’article 9 du code de procédure civile met à la charge de chaque partie la preuve des faits nécessaires à sa prétention. Les photographies non datées, factures succinctes et l’absence de mesures n’ont pas justifié plusieurs retenues.

La majoration pour restitution tardive

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. La juridiction a appliqué cette majoration au solde effectivement dû après déduction des seules réparations établies.