Recouvrement des charges de copropriété : rejet faute de créance certaine, liquide et exigible

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde l’obligation des copropriétaires de participer aux charges selon l’utilité des services et la valeur relative des lots. L’article 10-1 permet également le recouvrement des frais nécessaires exposés par le syndicat.

La créance de charges doit toutefois être certaine, liquide et exigible. L’approbation des comptes par l’assemblée générale lui confère ces qualités, tandis que l’article 1353 du Code civil impose au syndicat demandeur d’en rapporter la preuve. L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 encadre la contestation des décisions d’assemblée générale.

La juridiction relève que les comptes de l’exercice 2024 ont été rejetés, excluant toute créance exigible pour cette période. Elle constate également l’absence de budget prévisionnel régulièrement adopté pour 2026, privant le syndicat de titre exécutoire pour les appels trimestriels. Les demandes de paiement, de dommages-intérêts et de frais de recouvrement sont donc rejetées. Le syndicat est condamné aux dépens et débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du même code.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le syndicat des copropriétaires réclamait le paiement de charges, de frais de recouvrement et de dommages-intérêts. Le juge a relevé le rejet des comptes de 2024 et l’absence de budget prévisionnel régulièrement adopté pour 2026. Faute de créance certaine, liquide et exigible, toutes les demandes en paiement ont été rejetées et le syndicat a été condamné aux dépens.

Un copropriétaire détenait un appartement, une cave et un emplacement de stationnement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires lui réclamait des charges impayées, des frais de recouvrement et des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Le copropriétaire ne contestait pas les sommes réclamées mais sollicitait des délais de paiement. Le syndicat produisait plusieurs procès-verbaux d’assemblées générales et actualisait sa créance jusqu’au deuxième trimestre 2026.

La juridiction constate que les comptes de 2024 avaient été rejetés par l’assemblée générale du 15 décembre 2025. Elle relève aussi l’absence de budget prévisionnel régulièrement adopté pour 2026. En conséquence, aucune créance certaine, liquide et exigible n’est retenue et toutes les demandes en paiement sont rejetées. Le syndicat supporte les dépens.

• Établir l’obligation de contribution prévue par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965
• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes concernés
• Justifier une créance certaine, liquide et exigible
• Disposer d’un budget prévisionnel régulièrement adopté pour les appels trimestriels
• Rapporter la preuve de l’obligation conformément à l’article 1353 du Code civil
• Vérifier l’absence de rejet des comptes par l’assemblée générale

• Procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2016 et 29 juin 2022
• Procès-verbaux des assemblées générales des 17 novembre 2022 et 25 janvier 2023
• Procès-verbaux des assemblées générales des 31 janvier et 14 mars 2024
• Procès-verbal du 22 janvier 2025 relatif aux comptes et budgets
• Procès-verbal du 15 décembre 2025 rejetant les comptes 2024

Le syndicat des copropriétaires ne peut obtenir le paiement des sommes réclamées faute de créance démontrée comme certaine, liquide et exigible. Le copropriétaire échappe aux condamnations sollicitées, tandis que le syndicat supporte les dépens et ne bénéficie pas de l’article 700.

• Exclusion des charges et provisions de l’exercice 2024
• Exclusion des appels trimestriels de l’exercice 2026
• Rejet des frais de recouvrement fondés sur l’article 10-1
• Rejet de la demande de dommages-intérêts
• Condamnation du syndicat aux entiers dépens
• Rejet de la demande au titre de l’article 700

À faire

• Réunir les procès-verbaux approuvant chaque exercice comptable
• Vérifier l’adoption régulière des budgets prévisionnels
• Établir un décompte par période et par nature
• Contrôler la certitude, liquidité et exigibilité des sommes
• Conserver les justificatifs des frais de recouvrement nécessaires

À éviter

• Réclamer des charges issues de comptes rejetés
• Émettre des appels sans budget prévisionnel adopté
• Présenter un décompte non rapproché des procès-verbaux
• Invoquer des frais sans justification documentaire
• Omettre la preuve exigée par l’article 1353 du Code civil

La certitude, la liquidité et l’exigibilité des charges

L’approbation des comptes rend la créance de charges certaine, liquide et exigible. Le rejet des comptes de l’exercice 2024 prive les charges et provisions correspondantes de ces caractères et fait obstacle à leur recouvrement. L’absence de budget prévisionnel régulièrement adopté produit le même effet pour les appels trimestriels de 2026.

La preuve de l’obligation de paiement

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui demande l’exécution d’une obligation doit la prouver. Le syndicat devait donc justifier sa créance au moyen des décisions d’assemblées générales approuvant les comptes ou adoptant les budgets. Les procès-verbaux produits ne permettaient pas d’établir une créance exigible pour 2024 et 2026.

La contestation des décisions d’assemblée générale

L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 est évoqué pour rappeler que le copropriétaire n’ayant pas contesté dans les délais une décision approuvant les comptes ne peut refuser les sommes correspondantes. Cette règle ne supplée toutefois pas l’absence d’approbation des comptes ou de budget régulièrement adopté.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1353 du Code civil, Articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile