Garantie décennale : réception judiciaire réservée et indemnisation limitée aux désordres rendant l’habitation impropre

La garantie décennale suppose une réception de l’ouvrage. En application des articles 1792 et 1792-6 du code civil, la réception judiciaire est prononcée à la date où l’ouvrage est en état d’être reçu, notamment lorsqu’une maison est habitable, indépendamment de la volonté du maître de l’ouvrage. Elle peut être assortie de réserves correspondant aux désordres apparents lors de cette date. La réception tacite a été écartée, les critiques immédiates des travaux excluant une volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage.

Sur le fondement de l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’une action directe contre l’assureur de responsabilité. Toutefois, les désordres réservés ou apparents à la réception ne relèvent pas de la garantie décennale. La non-conformité affectant la toiture, l’absence de ventilation et les défauts importants de carrelage ont ainsi été exclus. En revanche, le dysfonctionnement du sanibroyeur, apparu dans les dix ans et rendant l’habitation impropre à sa destination, ainsi que les dommages consécutifs à ce dysfonctionnement, ont été indemnisés.

Le préjudice de jouissance n’est réparable que s’il est subi par les demandeurs et directement consécutif aux désordres garantis. Les demandeurs, qui n’avaient pas personnellement subi le trouble d’occupation, ont été déboutés de ce chef. L’assureur a finalement été condamné au paiement des réparations retenues, des dépens et d’une indemnité fondée sur les articles 699 et 700 du code de procédure civile.

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Après l’abandon d’un chantier et la liquidation de l’entreprise, les acquéreurs ont recherché la garantie décennale de son assureur. La réception tacite a été refusée, mais une réception judiciaire a été prononcée à la date de l’emménagement, avec réserves pour les désordres apparents. Plusieurs désordres ont été exclus de la garantie. Le dysfonctionnement du sanibroyeur et ses conséquences ont donné lieu à une indemnisation de 7 303,87 euros.

Une société de travaux a abandonné un chantier de réaménagement et d’agrandissement d’une maison avant son achèvement. Le propriétaire a fait constater de nombreuses malfaçons, puis une expertise amiable et une expertise judiciaire ont été réalisées. L’entreprise a ensuite été placée en redressement puis en liquidation judiciaire.

Après le décès du propriétaire, deux acquéreurs du bien ont assigné l’assureur décennal de l’entreprise. Ils sollicitaient la reconnaissance d’une réception tacite ou judiciaire, ainsi que l’indemnisation de plusieurs désordres et d’un préjudice de jouissance.

La juridiction a refusé la réception tacite, mais a prononcé une réception judiciaire à la date de l’emménagement, l’habitation étant alors habitable, avec réserves correspondant aux désordres apparents. Elle a exclu plusieurs désordres de la garantie décennale, notamment ceux réservés ou constitutifs de simples non-conformités. Le dysfonctionnement du sanibroyeur et les dommages consécutifs ont été retenus, pour une indemnisation totale de 7 303,87 euros. La demande au titre du préjudice de jouissance a été rejetée.

• Établir que l’ouvrage était habitable à la date de réception judiciaire.
• Identifier les désordres apparents et les inscrire dans les réserves.
• Écarter les non-conformités ne constituant pas un dommage décennal.
• Caractériser une atteinte à la destination de l’habitation.
• Vérifier l’apparition du désordre dans les dix ans suivant la réception.
• Établir un lien causal entre le désordre garanti et le dommage consécutif.
• Réserver le préjudice de jouissance à la victime qui l’a effectivement subi.

• Procès-verbal de constat d’huissier du 2 septembre 2020.
• Rapport d’expertise judiciaire déposé le 22 décembre 2023.
• Constat d’huissier du 5 août 2021 sur le sanibroyeur.
• Rapport d’expertise amiable confirmant les désaffleurs du carrelage.
• Éléments établissant l’habitabilité du logement à l’emménagement.

L’assureur doit indemniser les seuls désordres présentant un caractère décennal et directement liés aux dommages retenus. Les acquéreurs obtiennent la réparation matérielle du dysfonctionnement du sanibroyeur et de la porte, mais aucune indemnité de jouissance ; les désordres réservés restent exclus de la garantie décennale.

• Réception judiciaire fixée au 29 août 2020.
• Réserves opposables pour les désordres apparents.
• Indemnisation de 7 303,87 euros TTC pour les désordres n°17 et 19.
• Rejet des demandes relatives aux désordres n°1, 18 et 31.
• Rejet du préjudice de jouissance des acquéreurs.
• Prise en charge des dépens et de 3 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Faire constater précisément l’état de l’ouvrage à la réception.
• Distinguer les réserves des désordres apparus ultérieurement.
• Documenter toute impropriété à destination.
• Établir la date d’apparition du désordre.
• Relier techniquement les dommages au désordre garanti.

À éviter

• Invoquer une réception tacite malgré des contestations immédiates.
• Présenter une simple non-conformité comme un dommage décennal.
• Réclamer la garantie pour un désordre déjà réservé.
• Confondre préjudice esthétique et impropriété à destination.
• Demander un préjudice de jouissance non personnellement subi.

La réception judiciaire des ouvrages habitables

La réception judiciaire est prononcée à la date où l’ouvrage est en état d’être reçu. Pour une maison d’habitation, le critère retenu est son caractère habitable, indépendamment de la volonté du maître de l’ouvrage. Elle peut être assortie de réserves correspondant aux désordres apparents à cette date. La réception tacite est exclue lorsque les critiques immédiates des travaux démontrent l’absence de volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage.

Les réserves excluant la garantie décennale

Les désordres apparents et réservés lors de la réception ne relèvent pas de la garantie décennale prévue par l’article 1792 du code civil. Ont notamment été exclus les désaffleurs importants du carrelage, l’absence de ventilation et certaines non-conformités de toiture, faute de dommage décennal ou en raison de leur caractère apparent à la réception.

L’impropriété à destination et l’action directe

Le dysfonctionnement du sanibroyeur, provoquant des remontées d’eaux usées dans la douche, rendait l’habitation impropre à sa destination et était apparu dans les dix ans suivant la réception. Il a donc été qualifié de décennal, ainsi que le dommage consécutif affectant une porte. En application de l’article L. 124-3 du code des assurances, l’action directe contre l’assureur a permis l’indemnisation de ces seuls désordres.

Articles R. 212-9 et 213-7 du Code de l’organisation judiciaire, Articles 1792 et 1792-6 du Code civil, Article L. 124-3 du Code des assurances, Articles L. 241-1 et L. 112-6 du Code des assurances, Articles 455, 699 et 700 du Code de procédure civile