Validité du congé pour vendre : contrôle du prix, des conditions de vente et de la déchéance du droit d’occupation

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vendre doit mentionner le motif, le prix et les conditions de la vente projetée, et respecter le délai de préavis de six mois. Le congé vaut offre de vente pendant les deux premiers mois du préavis. À son expiration, le locataire qui n’a pas accepté l’offre est déchu de plein droit de son titre d’occupation.

Le juge peut vérifier la réalité du motif et la régularité du congé, y compris d’office. La fraude alléguée, notamment un prix volontairement dissuasif, doit être prouvée par le locataire. En l’absence d’éléments établissant le caractère excessif du prix, un congé mentionnant le motif, le prix, les conditions de vente et un descriptif conforme au bail est validé.

Le défaut de comparution du défendeur n’exonère pas le demandeur de démontrer que ses prétentions sont régulières, recevables et bien fondées, conformément à l’article 472 du Code de procédure civile. Le désistement de demandes de paiement et d’indemnité procédurale est constaté selon les articles 394 et 395 du même code lorsque le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir.

La libération peut être ordonnée, avec application des règles des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution pour les meubles. L’occupant sans droit ni titre doit une indemnité égale au loyer et aux charges jusqu’à la restitution effective des clés. Les dépens suivent la succombance en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire est de droit selon l’article 514.

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Le locataire n’ayant pas quitté les lieux après un congé pour vendre, le bailleur a demandé la validation du congé, l’expulsion et une indemnité d’occupation. Le juge a retenu que le congé précisait le motif, le prix, les conditions de vente et le descriptif requis. Il a validé le congé, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité mensuelle jusqu’à la restitution des clés.

Un bail d’habitation conclu en 2003 portait sur un logement loué moyennant un loyer et une provision pour charges. Le bailleur a délivré au locataire un congé pour vendre prenant effet le 27 octobre 2024, puis l’a mis en demeure de restituer les lieux.

Le locataire n’ayant pas quitté le logement, le bailleur l’a assigné afin de faire valider le congé, obtenir l’expulsion et une indemnité d’occupation. À l’audience, le bailleur s’est désisté de ses demandes relatives au solde d’une dette antérieure et aux frais irrépétibles. Le locataire, régulièrement cité, n’a pas comparu.

Le juge a retenu que le congé mentionnait le motif, le prix et les conditions de vente, avec un descriptif conforme au bail. Le congé a été validé, le bail résilié et l’expulsion ordonnée. Une indemnité mensuelle égale au loyer et aux charges a été accordée jusqu’à la restitution effective des clés, outre les dépens.

• Motif de vente clairement indiqué dans le congé
• Prix et conditions de la vente projetée mentionnés
• Respect du délai légal de préavis de six mois
• Descriptif du logement conforme au contrat de bail
• Absence de preuve d’un prix volontairement dissuasif
• Non-acceptation de l’offre et maintien dans les lieux après le préavis

• Acte de congé pour vendre délivré le 13 mars 2024
• Mentions du motif, du prix et des conditions de vente
• Concordance du descriptif du bien avec le contrat de bail
• Absence d’éléments prouvant le caractère excessif du prix

Le bailleur obtient la validation du congé, la résiliation du bail, l’expulsion et une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés. Le locataire doit libérer les lieux, supporter l’indemnité et les dépens, tandis que les demandes abandonnées par le bailleur ne sont pas examinées au fond.

• Validation du congé pour vendre
• Libération des lieux dans les quinze jours
• Expulsion possible après commandement et délai légal
• Paiement d’une indemnité égale au loyer et aux charges
• Prise en charge des entiers dépens

À faire

• Indiquer précisément le motif de vente
• Mentionner le prix et les conditions de vente
• Respecter le préavis légal de six mois
• Vérifier la concordance avec le descriptif du bail
• Conserver la preuve de la délivrance du congé

À éviter

• Fixer un prix volontairement dissuasif
• Omettre les conditions de la vente projetée
• Confondre congé pour vendre et congé pour reprise
• Négliger la preuve du motif invoqué
• Maintenir l’occupation après l’expiration du préavis

La validité du congé pour vendre

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le congé mentionne le motif, le prix et les conditions de la vente projetée, ainsi que le respect du préavis applicable. Le juge a relevé que ces mentions figuraient dans l’acte et que le descriptif du logement correspondait au bail. Le congé a donc été validé.

La preuve de la fraude au prix

Un prix volontairement dissuasif destiné à empêcher l’exercice du droit de préemption peut caractériser une fraude et justifier l’annulation du congé. Il appartient toutefois au locataire d’établir le caractère excessif du prix. Aucun élément de cette nature n’ayant été retenu, la validité du congé n’a pas été remise en cause.

Les effets de l’occupation sans droit ni titre

À l’expiration du préavis, le locataire n’ayant pas accepté l’offre de vente est déchu de son titre d’occupation. L’expulsion peut être ordonnée et une indemnité mensuelle, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, est due jusqu’à la restitution effective des clés.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 394 du Code de procédure civile, Article 395 du Code de procédure civile, Article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Article R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 450 du Code de procédure civile