Clause résolutoire du bail commercial : résiliation pour impayés et indemnité d’occupation après expiration du délai légal

En application de l’article L. 145-41 du Code de commerce, une clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité. Le juge des référés vérifie la régularité du commandement, l’existence de la clause et l’absence de contestation sérieuse faisant obstacle à son acquisition. Il n’apprécie pas la mauvaise foi du bailleur, cette question relevant du juge du fond lorsqu’elle est invoquée par le preneur.

L’article 472 du Code de procédure civile impose, en cas de non-comparution du défendeur, de ne faire droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. La résiliation a été constatée à l’expiration du délai d’un mois, entraînant l’occupation sans droit ni titre et l’expulsion.

Sur le fondement de l’article 1728 du Code civil, seuls les loyers et charges antérieurs à la résiliation, établis par le décompte et visés dans le commandement, ont été retenus. Les sommes postérieures relèvent d’une indemnité d’occupation, fixée au montant du loyer contractuel, jusqu’à la libération effective et la remise des clés. Les frais du commandement ont été inclus dans la créance et les dépens. L’article 700 du Code de procédure civile a justifié l’allocation de 1 000 euros. L’exécution provisoire est de droit selon l’article 514 du même code.

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Faute de règlement dans le délai du commandement de payer, le juge des référés a constaté la résiliation du bail commercial au 19 février 2026 et ordonné la libération des lieux, avec expulsion si nécessaire. Le locataire a été condamné à payer 2 790,31 euros au titre des impayés antérieurs, puis une indemnité mensuelle d’occupation de 875 euros hors charges jusqu’à la remise des clés, ainsi que les dépens et 1 000 euros de frais irrépétibles.

Un bail commercial portant sur trois bureaux a été conclu pour un loyer mensuel de 875 euros. Des impayés étant apparus à compter de novembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour 2 790,31 euros, frais compris.

Le locataire n’a pas réglé les sommes dans le délai d’un mois et n’a pas comparu à l’audience. Une demande de renvoi, reçue après les débats, a été écartée comme tardive.

Le juge des référés a constaté la résiliation du bail au 19 février 2026 et ordonné la libération des lieux, avec expulsion au besoin. Il a retenu uniquement la créance antérieure à la résiliation, les sommes postérieures relevant d’une indemnité d’occupation. Le locataire a été condamné au paiement de 2 790,31 euros, puis d’une indemnité mensuelle de 875 euros hors charges jusqu’à la remise des clés, ainsi qu’aux dépens et à 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Existence d’un bail commercial comportant une clause résolutoire
• Commandement de payer visant la clause et mentionnant le délai légal
• Expiration du délai d’un mois sans régularisation complète
• Absence de contestation sérieuse empêchant le constat de résiliation
• Créance antérieure établie par le commandement et les pièces produites
• Maintien dans les lieux après résiliation justifiant une indemnité d’occupation

• Le bail commercial du 12 janvier 2024 et sa clause résolutoire
• Le commandement de payer signifié le 19 janvier 2026
• Le décompte des loyers et charges impayés
• L’assignation établissant l’absence de paiement dans le délai

Le bailleur obtient la résiliation, la libération des locaux et le paiement de la créance antérieure. Le locataire doit régler cette créance, supporter l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés et assumer les frais de procédure.n

• Résiliation du bail au 19 février 2026
• Expulsion possible avec concours de la force publique
• Paiement de 2 790,31 euros au titre de la créance retenue
• Indemnité d’occupation de 875 euros mensuels hors charges
• Prise en charge des dépens et de 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail commercial
• Contrôler les mentions du commandement de payer
• Calculer précisément les impayés antérieurs à la résiliation
• Documenter la date de libération et de remise des clés
• Distinguer loyers antérieurs et indemnité d’occupation postérieure

À éviter

• Réclamer des loyers après la résiliation du bail
• Omettre le délai légal d’un mois dans le commandement
• Confondre indemnité d’occupation et charges locatives
• Négliger les preuves du paiement ou de l’impayé
• Présenter tardivement une demande de renvoi après les débats

La clause résolutoire du bail commercial

nL’article L. 145-41 du Code de commerce exige un commandement mentionnant le délai légal d’un mois. Le juge des référés vérifie la clause, la régularité du commandement et l’absence de contestation sérieuse. La mauvaise foi du bailleur relève du juge du fond ; elle ne peut être appréciée en référé. Le défaut de paiement persistant a permis de constater l’acquisition de la clause à l’expiration du délai.n

La qualification des sommes postérieures à la résiliation

nLes sommes dues après la résiliation ne constituent plus des loyers et charges, faute de bail en cours. Seuls les montants antérieurs à la résiliation, visés dans le commandement et établis par les pièces produites, ont été retenus provisionnellement sur le fondement de l’article 1728 du Code civil.n

L’indemnité d’occupation après résiliation

nL’occupant sans droit ni titre doit une indemnité jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés. Son montant a été fixé à l’équivalent du loyer contractuel, soit 875 euros par mois, en sus des charges.

Article 472 du Code de procédure civile, Article L. 145-41 du Code de commerce, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1728 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile