Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me COHEN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 04 Septembre 2026

DÉCISION N° 26/298

N° RG 25/06089 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QQZH

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires LE CHAMBORD, sis 110 Boulevard SADI CARNOT 06110 LE CANNET, représenté par son Syndic en exercice le CABINET CENTRAL GESTION, SARL immatriculée au RCS de Nice sous le numéro 751.754.268, dont le siège social est sis 24 Avenue Georges Clemenceau, 06000 NICE, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représenté par Me Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [Q] [K]
né le 22 Septembre 1967 à
110 Boulevard Saadi CARNOT
06110 LE CANNET

Madame [U] [Q] [K]
née le 20 Novembre 1971 à
110 Boulevard saadi CARNOT
06110 LE CANNET

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 13 février 2026 ;

A l’audience publique du 01 Juin 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 04 Septembre 2026.

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EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [J] [Q] [K] et Madame [U] [Q] [K] sont propriétaires du lot n°42 au sein de l’ensemble immobilier LE CHAMBORD, sis 110 boulevard Sadi CARNOT à LE CANNET (06110).
Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires [R] a fait assigner Monsieur et Madame [Q] [K] aux fins de condamnation sur le fondement de recouvrement de charges impayées pour un montant de 9 126.38 euros.
Considérant qu’à la date du 11 février 2026, Monsieur et Madame [Q] [K] n’étaient plus redevables que de la somme de 8 231.51 euros, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CHAMBORD, par conclusions récapitulatives signifiées le 26 février 2026, demande au Tribunal de :
Vu les articles 10 et suivants de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 19 et suivants de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1231-6 du Code Civil,
Vu l’article 1343-2 du Code Civil,
Vu les articles 35, 36 et 63 du Décret du 17 mars 1967,
Vu l’extrait de compte du 15/10/2025
Vu le décret n°2015-282 en date du 11 mars 2015,

DECLARER redevables et bien fondées les demandes du SDC [R] ;
JUGER que Monsieur et Madame [Q] [K] ne sont pas à jour dans le paiement des charges de copropriété ;
JUGER que les frais de relance, de procédure et les dépens seront à la charge exclusive de Monsieur et Madame [Q] [K] conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et à la résolution d’aggravation des charges ;
JUGER que plusieurs tentatives amiables ont été tentées ;
En conséquence,
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [Q] [K] à payer, en principal, au syndicat des Copropriétaires requérant la somme de 8.231,51 € au titre de l’arriéré des charges selon décompte arrêté à février 2026, somme à valoir et parfaire au jour du jugement à intervenir, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 août 2025 ;
ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts ;
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [Q] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires requérant la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [Q] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires requérant la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [Q] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de mise en demeure du 5 aout 2025 ;
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à venir nonobstant appel et sans caution.
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Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.
Monsieur et Madame [Q] [K], régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.
Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire par application des dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile.
Par ordonnance du 09 février 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 13 février 2026 et fixé les plaidoiries à l’audience du 2 mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience du 1er juin 2026.
Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2026.

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MOTIFS :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte »Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.
L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété et frais de recouvrementL’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur le plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe que son mandat, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…);le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.
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Le syndicat des copropriétaires LE CHAMBORD produit, au soutien de sa demande de condamnation, notamment les pièces suivantes :

le dernier décompte arrêté au 20 janvier 2026 faisant état d’un solde négatif de 8 231.51 euros ;l’avis du courrier recommandé distribué le 09 août 2025 (mise en demeure portant sur la somme de 7 547.53 euros) ;un relevé de propriété ;le contrat de syndic passé avec le cabinet CENTRAL GESTION ;la situation de compte individuel au 15 octobre 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mars 2021, 11 janvier 2022, 27 janvier 2023, 11 mars 2025 ayant adopté ou provisionné les budgets 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024, 2024-2025 ; 2025-2026 ;les différents appels de fonds ;le procès-verbal de l’assemblée générale du 08 janvier 2026 ayant voté divers travaux ;
Au vu de ces éléments, la créance sollicitée apparaît justifiée.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré.La sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.
En l’espèce, les seuls frais apparaissant sur le décompte joint concernent des mises en demeure, à raison d’une par année. Ces frais sont donc parfaitement justifiés par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

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En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [J] [Q] [K] et Madame [U] [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE CHAMBORD la somme de 8 231.51 euros au titre des charges de copropriété et frais dus au 20 janvier 2026 inclus.

Il est par ailleurs jugé que conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de la mise en demeure en date du 05 août 2025 sur la somme de 7 547.53 euros et pour le surplus à compter de l’assignation en date du 26 novembre 2025.

Il sera également ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts
L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle des époux [Q] [K].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires [R].

Ainsi, il est rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [J] [Q] [K] et Madame [U] [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires [R], la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires
Sur les dépens :

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Pour rappel, les frais mentionnés à l’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 ne constituent pas des dépens au regard du caractère limitatif de l’article 695 du Code de procédure civile.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [J] [Q] [K] et Madame [U] [Q] [K] aux entiers dépens de l’instance, précision faite que les frais de mise en demeure ont déjà état comptabilisés au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et inclus dans la condamnation au paiement des charges et frais dus.

Ces frais de mise en demeure ne seront pas pris en compte dans le cadre des dépens.
Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Dans la présent espèce, il paraît inéquitable de condamner les défendeurs à verser au syndicat des copropriétaires [R] des frais irrépétibles, alors même que le montant des charges impayées est inférieur à 10.000 euros et que ce n’est qu’en raison de la prétention conséquente formée par le Syndicat de la copropriété au titre des dommages et intérêts que le taux de compétence du Tribunal de proximité a été dépassé, privant ainsi les défendeurs de leur droit de faire valoir devant la juridiction leurs moyens, notamment des demandes de délais, sans constituer avocat.

Il convient en conséquence de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LE CHAMBORD l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens et de le débouter de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Q] [K] et Madame [U] [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE CHAMBORD la somme de 8 231.51 euros au titre des charges de copropriété et frais dus au 20 janvier 2026 inclus ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de la mise en demeure en date du 05 août 2025 sur la somme de 7 547.53 euros et pour le surplus à compter de l’assignation en date du 26 novembre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Q] [K] et Madame [U] [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires [R], la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [R] de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Q] [K] et Madame [U] [Q] [K] aux entiers dépens de l’instance, exclusion faite des frais de mise en demeure du 05 août 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT