Résiliation du bail d’habitation pour impayés : expulsion sans délai de deux mois et provision locative

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse et accorder une provision lorsque l’obligation est certaine dans son principe et son montant.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 impose la notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. Le respect de cette formalité rend recevable la demande de constat de résiliation.

Selon l’article 24 de la même loi, la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le défaut de règlement dans ce délai justifie le constat de la résiliation, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges récupérables.

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution permet de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Cette mesure a été retenue au regard du départ du logement et de la proposition de sous-location sans autorisation. En revanche, l’absence de preuve de l’occupation par des tiers et du paiement de sommes a fait obstacle à la provision sollicitée au titre de la sous-location.

Les dépens, incluant les frais du commandement, sont mis à la charge du débiteur sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile. Une indemnité réduite est accordée au titre de l’article 700 du même code.

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Le juge a constaté la résiliation du bail au 8 mai 2026, fixé la dette provisionnelle à 3 250 euros et l’indemnité d’occupation à 650 euros par mois. Le délai préalable à l’expulsion a été supprimé. La demande relative à une sous-location a été rejetée faute de preuve suffisante.

Des bailleurs ont donné à bail un logement d’habitation moyennant un loyer mensuel de 610 euros et 40 euros de charges. Après plusieurs impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour 650 euros.

Le règlement n’étant pas intervenu dans le délai de six semaines, les bailleurs ont saisi le juge des contentieux de la protection en référé afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement provisionnel des loyers et indemnités d’occupation, ainsi que le remboursement de sommes prétendument perçues au titre d’une sous-location.

Le juge a constaté la résiliation au 8 mai 2026, fixé la dette provisionnelle à 3 250 euros et l’indemnité d’occupation mensuelle à 650 euros. Il a supprimé le délai de deux mois avant expulsion. En revanche, la demande relative à la sous-location a été rejetée en référé faute de preuve de l’occupation par des tiers et de la perception de loyers.

• Notification de l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Absence de règlement dans le délai légal de six semaines
• Obligation locative et montant de la dette non sérieusement contestables
• Établissement d’un décompte actualisé des loyers et indemnités
• Éléments caractérisant la mauvaise foi justifiant la suppression du délai d’expulsion
• Preuve de l’occupation par des tiers et de la perception de loyers pour obtenir le remboursement

• Acte de bail fixant le loyer et les provisions sur charges
• Commandement de payer signifié le 27 mars 2026
• Décompte actualisé arrêtant la dette à 3 250 euros
• Justificatif de proposition du logement à la sous-location
• Absence de preuve de l’occupation par des tiers et des paiements reçus

Les bailleurs obtiennent la résiliation du bail, l’expulsion sans délai de deux mois et le paiement provisionnel des sommes locatives établies. Le locataire reste débiteur de la provision, de l’indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles, tandis que la demande liée à la sous-location est écartée faute de preuve suffisante.

• Expulsion possible avec serrurier et force publique
• Paiement de 3 250 euros avec intérêts au taux légal
• Indemnité d’occupation de 650 euros jusqu’à remise des clés
• Prise en charge des dépens et du coût du commandement
• Absence de remboursement des sommes prétendument issues de la sous-location

À faire

• Insérer une clause résolutoire conforme au bail d’habitation
• Signifier un commandement de payer détaillé
• Respecter le délai légal de six semaines
• Notifier l’assignation au représentant de l’État
• Produire un décompte actualisé et vérifiable

À éviter

• Demander la résiliation avant l’expiration du délai légal
• Omettre la notification administrative préalable
• Réclamer une provision sans preuve de la dette
• Assimiler une annonce de sous-location à une sous-location prouvée
• Solliciter le remboursement sans établir les paiements perçus

La clause résolutoire du bail d’habitation

nL’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge constate la résiliation lorsque la somme visée n’a pas été réglée dans ce délai. La demande doit aussi respecter l’article 24-III, notamment la notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.n

La provision fondée sur une obligation locative certaine

nAu titre des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’obligation et son montant ne sont pas sérieusement contestables. Un décompte actualisé établissant les loyers et indemnités d’occupation dus permet de fixer la provision, avec intérêts au taux légal.n

La preuve des sommes issues d’une sous-location

nLa seule preuve de la proposition du logement à la sous-location ne suffit pas à établir l’occupation par des tiers ni la perception de loyers. En l’absence de ces éléments, la demande de remboursement se heurte à une contestation sérieuse et ne peut être accueillie en référé.

Articles 834 et 835 du Code de procédure civile, Article 24-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile