TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2026
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier : Mme PECOURT, Greffière placée
Débats en audience publique le : 11 Septembre 2026

N° RG 26/01581 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7TM3
Grosse délivrée le 23/10/2026
À
-Me Jeanne LOUARN
-Maître Cyril DE CAZALET
-Maître Ahmed-chérif HAMDI
-expert

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.N.C. SOCIETE D’EXPLOITATION DES RESIDENCES HOTELIERES (ORFEA), dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me Jeanne LOUARN, avocat au barreau de MARSEILLE et Maître CARCAILLON Claire-Marie, avocat plaidant au barreau de Paris

DEFENDERESSES

S.A.S. CMT BATIMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Cyril DE CAZALET de la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A. MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Ahmed-chérif HAMDI de la SELAS FAURE-HAMDI-GOMEZ & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.M.C.V. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Ahmed-chérif HAMDI de la SELAS FAURE-HAMDI-GOMEZ & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

La Société d’Exploitation des Résidences Hotelières Rail (SERHR) dont le nom commercial est ORFEA, a la charge de l’exploitation et de la gestion du parc des résidences hôtelières rail de la SNCF et de l’organisation de l’hôtellerie professionnelle de son personnel.

La SERHR ORFEA a entrepris en qualité de maître d’ouvrage délégué, de procéder à la rénovation de 120 chambres de la résidence hôtelière de [Etablissement 1] sis [Adresse 5], dont le propriétaire bailleur est la SCI EF2R.

Selon acte d’engagement du 10 décembre 2024, le marché de travaux de rénovation a été confié à la SAS CMT Bâtiment, assurée auprès des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles. Le marché, conclu pour un montant de 1 238 761,14 € HT, a été prévu sur deux phases de travaux.

La SAS CMT Bâtiment a mandaté un commissaire de Justice qui a dressé un contrat le 30 avril 2025.

Un constat de commissaire de Justice a également été réalisé à l’initiative de la SERHR ORFEA le 2 septembre 2025 mentionnant un certain nombre de réserves.

Par courriers envoyés par lettre recommandée avec accusé de réception des 18 septembre 2025 et 7 octobre 2025, la SERHR ORFEA a mis en demeure la SAS CMT Bâtiment de lever les réserves et de lui payer une indemnité des surcoûts et dépenses engagées du fait des manquements de la société à ses obligations contractuelles.

Par courrier envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2025, la SERHR ORFEA a dénoncé à la SAS CMT Bâtiment la résiliation du marché à ses torts exclusifs.

Par courrier envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 octobre 2025, la SERHR ORFEA réitérait sa demande de levée des réserves.

Par courriers des 22 octobre, 26 novembre 2026 et 6 janvier 2026 la SAS CMT Bâtiment a contesté la résiliation du marché et sollicité le paiement de la somme de 151 578,89 € outre la somme de 53 412,16 € au titre de la garantie de paiement légale.

Par courriers envoyés par lettre recommandée avec accusé de réception le 2 décembre 2025 et le 6 janvier 2026, la SERHR ORFEA a maintenu sa demande de levée des réserves et sollicité une indemnisation des moins-values à hauteur de 20 220,32 €. Elle a également fait valoir une erreur de facturation de la SAS CMT Bâtiment à son détriment de 8 017,20 €.

Par courrier du 28 janvier 2026 envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, la SERHR ORFEA a dénoncé un certain nombre de désordres à la SAS CMT Bâtiment.

M. [N] [M], expert, mandaté par la SERHR ORFEA, a rendu un rapport d’expertise amiable le 13 février 2026.

Par courrier du 10 mars 2026, la SAS CMT Bâtiment a transmis son décompte définitif à la SERHR ORFEA pour la clôture financière du marché, faisant ressortir un reste à payer de 404 874,51 €.

***

Suivant actes de commissaire de justice en date du 31 mars 2026, la SERHR (Société d’Exploitation des Résidences Hôtelières Rail) ORFEA a assigné la SAS CMT Batiment, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles en référé, au visa notamment de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise, d’obtenir la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles et les dépens dont distraction au profit de Me Jeanne Louarn, avocat au barreau de Marseille.

A l’audience du 11 septembre 2026, la SERHR ORFEA, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, demande de :
– Ordonner une mesure d’expertise judiciaire,
– Rejeter les demandes de provision de la SAS CMT Bâtiment,
– Rejeter toutes les demandes de la SAS CMT Bâtiment,
– Condamner la SAS CMT Bâtiment à lui payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me Jeanne Louarn, avocat au barreau de Marseille.

Elle fait valoir que la demande reconventionnelle de provision se heurte à des contestations sérieuses et affirme que les travaux réalisés par la défenderesse ont donné lieu à de nombreuses réserves non levées à ce jour, des désordres et non-conformité. Elle ajoute avoir dû faire face à des surcoûts financiers. Elle se prévaut également d’une erreur de facturation de la SAS CMT Bâtiment.

La SAS CMT Bâtiment, par des conclusions auxquelles il convient de se référer, demande de :
– Donner acte de ses protestations et réserves,
– Compléter la mission de l’expert,
– Condamner la société ORFEA à lui payer la somme provisionnelle de 205 084,41 € TTC correspondant au solde de l’intégralité des travaux exécutés lors de la première phase du marché,
– Condamne la société ORFEA à lui payer la somme de 16 046,39 € au titre des pénalités de retard provisoirement arrêtées au 19 mars 2026, à parfaire jusqu’au complet paiement,
– Condamner la société ORFEA à lui payer la somme de 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement prévue à l’article L. 441-10 du code de commerce,
– Condamner la société ORFEA à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
– Débouter la société ORFEA de toute autre demande contraire.

La SAS CMT Bâtiment sollicite à titre reconventionnel le règlement de la totalité des travaux exécutés et achevés lors de la première phase du marché, et affirme que la société ORFEA ne peut se retrancher derrière l’existence de réserves ou désordres allégués pour faire échec à cette demande. Elle expose que la société ORFEA a pris possession des lieux et les exploite depuis fin avril. Elle affirme avoir ainsi été privée d’un accès normal aux chambres, ce qui a rendu impossible toute intervention de reprise. Elle soutient n’avoir jamais refusé d’intervenir et avoir seulement sollicité l’établissement d’une liste contradictoire des réserves strictement imputable à ses ouvrages. Enfin elle indique que la société ORFEA n’a pas remis la garantie de paiement due au titre de l’article 1799-1 du code civil. La SAS CMT Bâtiment conteste les moins-values soulevées par la demanderesse et affirme que cette dernière a proposé de régler le solde du marché sur un compte de séquestre CARPA.
Elle conteste la résiliation de la phase 2 du marché, qu’elle considère abusive.

Les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, par des conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, auxquelles il convient de se référer, émet des protestations et réserves sur la demande d’expertise, sollicite un complément de la mission et statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose :  » S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.  »
L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.
Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619). L’action au fond ainsi envisagée ne doit, en outre, pas apparaître comme étant manifestement compromise (Cass., Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539).

***
En l’espèce, la SERHR ORFEA produit un procès-verbal de constat de commissaire de Justice du 2 septembre 2025 et un rapport d’expertise amiable du 13 février 2026 et justifie ainsi qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres, malfaçons et non façons allégués.

Il convient également de faire droit en partie à la demande de complément d’expertise sollicitée par la SAS CMT Bâtiment et par les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles.

Les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la SERHR ORFEA le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les parties font valoir des désaccords sur la date de réception de réception de la phase 1 des travaux, sur le nombre et la nature des réserves, sur les désordres affectant l’ouvrage et sur la résiliation anticipée de la phase 2 du marché.

Les demandes de provision, au titre du solde du marché, des pénalités de retard et de l’indemnité forfaitaire de recouvrement, se heurtent donc à des contestations sérieuses incontournables ne permettant pas d’y faire droit.

Il convient donc de les rejeter.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la SERHR ORFEA.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

[K] [U]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Courriel : [Courriel 1]

Avec pour mission de :
– prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,
– se rendre sur les lieux sis [Adresse 5], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,
– lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions de la SERHR ORFEA, le procès-verbal de constat en date du 2 septembre 2025 et dans le rapport d’expertise amiable en date du 13 février 2026, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,
– les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution,
– déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,
– indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,
– indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,
– donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,
– donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par la SERHR ORFEA du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,
– donner tous éléments techniques et financiers permettant d’apprécier les conséquences pour la SAS CMT Bâtiment de la résiliation de la phase 2 du marché, notifiée par la SERHR ORFEA le 15 octobre 2025 ;
– établir une chronologie de la survenance des désordres/des travaux/ des opérations de construction, et notamment des dates de déclaration d’ouverture de chantier, d’achèvement des travaux, de prise de possession de l’ouvrage, de réception,
– donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de déterminer la date de réception du marché de la phase 1,
– donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de faire les comptes entre les parties,
– plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,
– établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par la SERHR ORFEA d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Autorisons toute partie qui y aurait intérêt à se substituer à la partie défaillante à consigner, dans le délai de deux mois à compter du terme du premier délai ;

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Rejetons la demande de provision ;

Rejetons toutes les autres demandes ;

Rejetons les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de la SERHR ORFEA.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.