Réparations locatives : indemnisation limitée aux dégradations prouvées et au délai raisonnable de relocation

En application de l’article 1731 du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations constatées pendant le bail, sauf vétusté, force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers. Le bailleur doit toutefois établir la réalité des dégradations et leur imputabilité. La comparaison des états des lieux a permis de retenir certaines réparations, mais d’exclure les désordres préexistants et de limiter l’indemnisation du lino à une réparation locale, le remplacement complet étant disproportionné.

Le préjudice locatif doit être démontré. Le délai correspondant aux travaux d’amélioration choisis par le bailleur ne peut être imputé au locataire. La juridiction a retenu un seul mois de perte de loyers, soit 400 euros.

Selon l’article 22 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie garantit l’ensemble des obligations locatives et peut être imputé sur les sommes dûment justifiées. L’article 1353 du Code civil répartit la charge de la preuve entre créancier et débiteur. Le dépôt de 380 euros a donc été déduit des réparations retenues.

Le cautionnement solidaire couvrait les réparations et les dommages-intérêts dans la limite stipulée. Les débiteurs ont également été condamnés solidairement aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile et à 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

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Après le départ de la locataire, certaines dégradations constatées dans le logement ont été retenues pour 540,50 euros, tandis que les désordres préexistants ont été écartés. La perte de loyers a été limitée à un mois. Après déduction du dépôt de garantie, 160,50 euros restaient dus au titre des réparations, somme dont la caution a été tenue solidairement.

Un bailleur a donné à bail un appartement à une locataire, tandis qu’une caution personne physique garantissait ses obligations dans la limite de 15 480 euros. Après le départ de la locataire, un état des lieux de sortie a relevé plusieurs dégradations affectant notamment le sol, des équipements et une poignée de porte.

Le bailleur a demandé le remboursement de réparations locatives et l’indemnisation d’une perte de loyers correspondant à neuf mois. La locataire a contesté certaines dégradations, leur imputabilité et le montant des travaux, tout en sollicitant la restitution du dépôt de garantie. La juridiction a retenu certaines réparations pour 540,50 euros, écarté les désordres préexistants et limité la perte locative à un mois. Après déduction du dépôt de garantie de 380 euros, 160,50 euros restaient dus au titre des réparations. La caution a été tenue solidairement de ces sommes et des dommages-intérêts.

• Comparer contradictoirement les états des lieux d’entrée et de sortie
• Établir la réalité des dégradations imputées au locataire
• Écarter les désordres préexistants ou relevant de la vétusté
• Proportionner le coût des réparations à l’étendue du dommage
• Démontrer que les travaux ont empêché la relocation
• Imputer le dépôt de garantie sur les sommes dûment justifiées
• Vérifier la portée et le plafond du cautionnement solidaire

• États des lieux d’entrée et de sortie comparés
• Photographie du trou affectant le lino du séjour
• Devis de la société AVEYRON MULTI TRAVAUX
• Échanges de courriels contestant le remplacement complet du sol
• Compte locatif faisant apparaître le dépôt de garantie

Le bailleur obtient une indemnisation réduite aux dégradations établies et à un mois de vacance locative. La locataire et la caution restent solidairement tenues des sommes retenues, après imputation du dépôt de garantie, ainsi que des dépens et frais irrépétibles.

• Imputation de 380 euros sur les réparations locatives
• Paiement solidaire de 160,50 euros au titre des réparations
• Paiement solidaire de 400 euros pour la perte locative
• Exclusion du manque à gagner correspondant aux travaux d’amélioration
• Condamnation solidaire aux dépens et à 700 euros au titre de l’article 700

À faire

• Comparer précisément les états des lieux
• Photographier chaque dégradation constatée
• Établir des devis proportionnés aux dommages
• Justifier la durée réelle d’indisponibilité du logement
• Vérifier le plafond et l’étendue du cautionnement

À éviter

• Réclamer le remplacement intégral d’un élément partiellement endommagé
• Imputer au locataire des désordres préexistants
• Confondre travaux d’amélioration et réparations locatives
• Réclamer une perte de loyers non démontrée
• Oublier de déduire le dépôt de garantie justifié

Les obligations locatives garanties par le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie garantit l’ensemble des obligations locatives, et non seulement les loyers, charges ou réparations. En application de l’article 22 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, les sommes restant dues peuvent être déduites lorsqu’elles sont dûment justifiées. Le dépôt versé a donc été imputé sur les réparations retenues.

La preuve des dégradations locatives imputables

L’article 1731 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 font peser sur le locataire la responsabilité présumée des désordres constatés en fin de bail, sauf vétusté, force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers. Le bailleur doit toutefois prouver les dégradations. La comparaison des états des lieux a conduit à exclure les désordres préexistants et à réduire le coût du lino à une réparation locale.

La réparation du préjudice locatif par perte de loyers

Le bailleur devait démontrer que les réparations imputables au locataire avaient empêché la relocation pendant neuf mois. La juridiction a estimé qu’un mois suffisait pour réaliser les travaux nécessaires et a exclu le délai lié aux travaux d’amélioration choisis par le bailleur. L’indemnisation a donc été limitée à 400 euros.

Article 1731 du Code civil, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Article 22 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991