Résiliation du bail d’habitation pour impayés : délai contractuel de deux mois et expulsion différée

En application de l’article 7 a) de cette loi, le locataire doit payer les loyers et charges aux termes convenus. La preuve de la dette résultait du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé, conformément à l’article 1353 du Code civil. La créance a donc été fixée à 12 670,98 euros, avec intérêts selon les échéances précisées au jugement.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été appliqué dans sa rédaction pertinente au bail conclu en 2023 : la clause prévoyait un délai de deux mois après le commandement resté infructueux. La résiliation a ainsi été constatée à compter du 11 novembre 2025. L’expulsion ne pouvait toutefois intervenir immédiatement : l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution impose un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, aucune circonstance particulière ne justifiant sa réduction ou sa suppression.

L’occupation postérieure à la résiliation ouvre droit à une indemnité égale au loyer et aux charges contractuels jusqu’à libération effective. Les dépens ont été mis à la charge du locataire, tandis que la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile a été rejetée. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du même code.

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La bailleresse a saisi la CCAPEX, informé la préfecture et actualisé sa créance à 12 670,98 euros au mois de mai 2026. Le locataire, comparant, ne contestait pas le montant de la dette et indiquait ne pas pouvoir régulariser sa situation administrative.

Le tribunal a retenu la recevabilité de la demande, la preuve de l’arriéré et l’absence de paiement dans le délai contractuel de deux mois. Il a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion après le délai légal, fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et condamné le locataire au paiement de la dette et des dépens. La demande d’expulsion immédiate et celle fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ont été rejetées.

• Notification de l’assignation à l’État au moins six semaines avant l’audience.
• Saisine de la CAF au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.
• Obligation locative de paiement des loyers et charges aux termes convenus.
• Preuve de la dette par le bail, le commandement et le décompte actualisé.
• Commandement visant la clause résolutoire et resté infructueux deux mois.
• Absence de circonstance particulière justifiant la réduction du délai d’expulsion.
• Occupation persistante après résiliation causant un préjudice au bailleur.

• Bail signé du 22 décembre 2023.
• Commandement de payer du 10 septembre 2025.
• Décompte de créance actualisé au mois de mai 2026.
• Justificatif de saisine de la CAF du 11 septembre 2025.
• Preuve de notification de l’assignation à la préfecture.

• Résiliation du bail à compter du 11 novembre 2025.
• Condamnation au paiement de 12 670,98 euros.
• Indemnité d’occupation jusqu’à libération définitive.
• Expulsion possible après commandement et délai de deux mois.
• Prise en charge des dépens par le locataire.
• Absence d’indemnité au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier les clauses du bail et le délai contractuel.
• Établir un décompte locatif actualisé.
• Délivrer un commandement visant la clause résolutoire.
• Saisir la CAF et la CCAPEX dans les délais.

À éviter

• Appliquer rétroactivement un délai légal nouveau.
• Oublier la dénonciation de l’assignation à la préfecture.
• Demander une expulsion immédiate sans circonstance particulière.
• Confondre dette locative et indemnité d’occupation.
• Négliger les justificatifs du bail et des paiements.

La recevabilité des demandes de résiliation locative

La demande est recevable lorsque l’assignation est notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience et que la CAF est saisie au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989. Ces formalités ayant été accomplies, la demande de constat de résiliation pouvait être examinée.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 exige un commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux pendant le délai applicable. Le bail ayant été conclu avant la réforme du 27 juillet 2023, ses stipulations prévoyant un délai de deux mois demeuraient applicables, en vertu de l’article 2 du Code civil. Le défaut de règlement à l’expiration de ce délai a entraîné la résiliation de plein droit.

Le délai légal préalable à l’expulsion

Selon l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un logement ne peut intervenir avant l’expiration de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Une réduction ou une suppression suppose une circonstance particulière, notamment celles prévues par le texte. Aucune circonstance de cette nature n’étant démontrée, l’expulsion immédiate a été refusée.