Responsabilité du syndic : S.A. SOGIRE condamnée pour appels de charges antérieures et perte de chance de vente

Le syndic engage sa responsabilité délictuelle envers un copropriétaire lorsqu’une faute détachable de l’exécution de son mandat cause un préjudice direct et personnel, conformément à l’article 1240 du Code civil. La tenue d’une comptabilité propre au syndicat et la détermination de la situation de chaque copropriétaire relèvent de l’article 18, II, de la loi du 10 juillet 1965. L’article 18-1 impose la mise à disposition des pièces justificatives des charges. L’approbation annuelle des comptes ne ratifie que la gestion comptable envers le syndicat et ne couvre pas les répartitions individuelles.

L’appel de charges antérieures à l’acquisition, contraire à une délibération d’assemblée générale, ainsi que la présentation d’un décompte erroné et inexploitable, caractérisent une faute causale. Les attestations de l’acquéreur pressenti et de l’agence immobilière ont établi le lien avec l’échec de la vente. La juridiction a retenu une perte de chance de 90 % de vendre au prix de 350 000 euros, soit 27 000 euros, et a réparé le préjudice moral à hauteur de 3 000 euros. La demande fondée sur la plus-value ultérieure de l’acquéreur a été rejetée faute de preuve d’un préjudice personnel correspondant. Le syndic supporte également les dépens et 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le syndic avait réclamé au copropriétaire des charges insuffisamment justifiées, dont certaines étaient antérieures à l’acquisition. Cette faute a contribué à l’échec d’une vente envisagée pour 350 000 euros et à la revente ultérieure des lots pour 320 000 euros. Le tribunal a retenu une perte de chance évaluée à 90 % de la différence entre ces montants, soit 27 000 euros, ainsi qu’un préjudice moral de 3 000 euros.

Un copropriétaire a acquis deux lots en 2012 dans une résidence dont SOGIRE était le syndic. À compter de 2016, le syndic lui a réclamé des sommes importantes au titre des charges, sans fournir de décompte suffisamment clair ni les justificatifs permettant d’en vérifier le bien-fondé. Une procédure de recouvrement a ensuite établi que seule une fraction des sommes réclamées était exigible, notamment parce que certaines charges étaient antérieures à l’acquisition.

Alors qu’un acquéreur potentiel proposait 350 000 euros sous réserve de la clarification des charges, celui-ci a renoncé à la vente. Une agence immobilière a également suspendu la commercialisation. Le copropriétaire a finalement vendu ses lots 320 000 euros en 2021 ; l’acquéreur les a revendus 555 000 euros en 2022.

Le tribunal a retenu une faute du syndic, mais seulement une perte de chance de 90 % sur la différence entre 350 000 et 320 000 euros. Il a accordé 27 000 euros au titre de ce préjudice et 3 000 euros au titre du préjudice moral.

• Existence d’une faute détachable de l’exécution du mandat de syndic
• Appel de charges antérieures à l’acquisition des lots
• Présentation d’un décompte erroné et dépourvu de datation intelligible
• Préjudice direct et personnel subi par le copropriétaire
• Lien causal entre les charges injustifiées et l’échec de la vente
• Évaluation de la probabilité réelle de conclure la vente

• Arrêt définitif limitant les charges exigibles à 4 768,15 euros
• Délibération d’assemblée générale excluant les charges antérieures aux acquisitions
• Décompte n° 2 comportant une reprise de solde inexpliquée
• Proposition d’achat conditionnée à la clarification des charges
• Attestations de l’acquéreur pressenti et de l’agence immobilière

Le syndic doit indemniser le copropriétaire pour la perte de chance de vendre et le préjudice moral résultant d’appels de charges irréguliers. Il supporte également les dépens et les frais irrépétibles, tandis que le copropriétaire n’obtient pas réparation de la plus-value réalisée par son acquéreur.

• Indemnisation de 27 000 euros au titre de la perte de chance
• Indemnisation de 3 000 euros au titre du préjudice moral
• Exclusion de la plus-value ultérieure comme préjudice personnel
• Condamnation du syndic aux dépens de l’instance
• Paiement de 3 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la période exacte de chaque charge appelée
• Rassembler les décomptes et pièces justificatives communiqués
• Comparer les appels avec les délibérations d’assemblée générale
• Documenter toute proposition de vente conditionnée aux charges
• Obtenir des attestations précises sur la cause de l’échec

À éviter

• Imputer au copropriétaire des charges antérieures à son acquisition
• Présenter un décompte sans ventilation chronologique vérifiable
• Confondre approbation des comptes et validation individuelle des charges
• Réclamer une plus-value étrangère au préjudice personnel démontré
• Négliger les demandes de communication des justificatifs

La responsabilité délictuelle du syndic envers les copropriétaires

Le syndic répond, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, des fautes détachables de l’exécution de son mandat causant à un copropriétaire un préjudice direct et personnel. L’appel de charges irrégulières constitue un préjudice actuel et direct. L’approbation des comptes par l’assemblée générale ne couvre que la gestion comptable envers le syndicat, et non les répartitions individuelles.

Les obligations comptables et justificatives du syndic

Les articles 18, II, et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 imposent une comptabilité propre au syndicat, la détermination de la position de chaque copropriétaire et la mise à disposition des pièces justificatives. La présentation de charges antérieures à l’acquisition, contraire à une délibération collective, et d’un décompte erroné caractérise une faute.

La preuve d’une perte de chance de vente

La perte de chance doit être directe, personnelle et suffisamment établie. La proposition d’achat conditionnée à la clarification des charges, l’attestation de l’acquéreur ayant renoncé et celle de l’agence immobilière ont démontré le lien causal. La juridiction a retenu une chance de 90 % de vendre à 350 000 euros, sans retenir la plus-value ultérieure de l’acquéreur comme préjudice personnel.

Articles 812 et suivants du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 1242 du Code civil, Articles 14-1, 18, 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, Articles 9, 9-1, 33 et 35 du décret du 17 mars 1967