Abus de majorité en copropriété : refus de ratification de travaux modifiant l’aération d’une cave

En application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés préalablement par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Réalisés sans autorisation, ils sont irréguliers, sauf ratification ultérieure.

Le refus de ratification ne constitue pas un abus de majorité lorsque le copropriétaire n’établit ni décision contraire à l’intérêt collectif, ni intention de nuire, ni discrimination injustifiée. La preuve d’une simple opposition d’intérêts ne suffit pas. L’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 fonde l’intérêt du syndicat à préserver l’immeuble et ses parties communes.

Le syndicat peut agir en justice conformément à l’article 15, alinéa 1er, de cette loi. En cas de travaux irréguliers, la remise en état doit être ordonnée lorsque celle-ci est demandée, sans appréciation d’opportunité. L’article L. 131-1, alinéa 1er, du Code des procédures civiles d’exécution permet le prononcé d’une astreinte, mais celle-ci n’est pas nécessairement retenue.

La demande d’annulation et l’indemnisation du préjudice moral ont été rejetées. La remise en état du soupirail a été ordonnée, avec condamnation aux dépens et au paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Les copropriétaires avaient remplacé sans autorisation un soupirail en bois par une fenêtre en PVC dans une cave. L’assemblée générale ayant refusé de ratifier les travaux, ils invoquaient un abus de majorité et une rupture d’égalité. La juridiction a rejeté leur demande, faute de preuve d’un abus, et ordonné la remise en état afin de rétablir la ventilation initiale, sans assortir cette mesure d’une astreinte.

Des copropriétaires ont acquis un appartement et deux caves dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Ils ont remplacé, dans l’une des caves, un soupirail en bois ajouré par une fenêtre en PVC, sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

L’assemblée générale a ensuite refusé de ratifier ces travaux. Les copropriétaires ont demandé l’annulation de cette résolution, invoquant un abus de majorité, une rupture d’égalité avec d’autres autorisations de travaux et un préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité la remise en état du soupirail afin de rétablir le système de ventilation originel, ainsi que le paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

La juridiction a rejeté l’annulation et l’indemnisation. Elle a retenu l’irrégularité des travaux, l’absence de preuve d’un abus de majorité et la nécessité de restaurer l’aération initiale, sans prononcer d’astreinte.

• Travaux affectant l’aspect extérieur ou les parties communes.
• Absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale.
• Absence de ratification ultérieure des travaux irréguliers.
• Preuve insuffisante d’un intérêt contraire à l’intérêt collectif.
• Absence de discrimination injustifiée entre copropriétaires.
• Nécessité de restaurer le système de ventilation originel.

• Photographies des problèmes d’humidité affectant les caves semi-enterrées.
• Procès-verbaux d’assemblées générales mentionnant les désordres d’humidité.
• Constat de l’absence d’autorisation préalable des travaux.
• Absence de preuve d’une aération équivalente avec la fenêtre en PVC.
• Absence de preuve d’autorisations similaires pour des caves côté cour.

Les copropriétaires ayant réalisé les travaux doivent remettre le soupirail dans son état initial afin de rétablir une ventilation comparable à l’ouvrage originel. Le syndicat obtient la remise en état et le remboursement partiel de ses frais, tandis que les copropriétaires supportent les conséquences financières de leur succombance.

• Remise en place d’un soupirail en bois ajouré.
• Restauration du système de ventilation originel.
• Rejet de la demande d’annulation de la résolution.
• Rejet de la demande d’indemnisation du préjudice moral.
• Paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700.
• Prise en charge des dépens de l’instance.

À faire

• Obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale.
• Identifier l’impact des travaux sur les parties communes.
• Documenter l’état initial et le système de ventilation.
• Produire les procès-verbaux et photographies utiles.
• Vérifier l’existence d’autorisations comparables et pertinentes.

À éviter

• Réaliser des travaux modifiant l’aspect extérieur sans autorisation.
• Confondre accord informel et autorisation de l’assemblée générale.
• Invoquer une rupture d’égalité sans situations comparables.
• Omettre de démontrer une atteinte à l’intérêt collectif.
• Négliger une demande judiciaire de remise en état.

Les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 impose une autorisation préalable de l’assemblée générale pour les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur. Les travaux réalisés sans cette autorisation sont irréguliers, sauf ratification ultérieure. Le remplacement du soupirail a été qualifié de travaux affectant l’aspect extérieur et réalisés sans autorisation.

Les critères de l’abus de majorité en copropriété

L’abus de majorité suppose une décision prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, contraire à celui-ci, avec intention de nuire ou caractérisant une discrimination sans motif légitime au regard de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. La charge de la preuve incombe au copropriétaire contestant la résolution. L’absence de preuve d’autorisations similaires concernant des caves comparables a conduit au rejet du recours.

La remise en état des travaux irréguliers

Lorsque des travaux irréguliers ont été réalisés sans autorisation et que la remise en état est demandée, celle-ci doit être ordonnée, sans appréciation d’opportunité. Le syndicat dispose de la qualité pour agir en vertu de l’article 15, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965. Une astreinte peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, mais elle n’a pas été jugée nécessaire.

Article 812 et suivants du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, Article 15 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, Article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, Article 9 de la loi du 10 juillet 1965