Irrecevabilité du recouvrement accéléré des charges de copropriété : mise en demeure imprécise et paiements omis

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles certaines provisions non échues et cotisations du fonds de travaux. La mise en demeure doit toutefois identifier précisément la nature et le montant des provisions concernées. À défaut, la demande formée selon la procédure accélérée au fond est irrecevable.

En application de l’article 1353 du Code civil, le syndicat doit prouver l’obligation de paiement. L’article 472 du Code de procédure civile impose au juge, même en l’absence du défendeur, de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des prétentions.

La juridiction a retenu que la mise en demeure renvoyait à un montant global comprenant un ancien solde débiteur, sans préciser dans son corps la somme due au titre des provisions trimestrielles de l’exercice en cours. Elle a également relevé que plusieurs règlements intervenus dans le délai de trente jours n’avaient pas été intégrés au décompte produit. Les demandes du syndicat ont donc été déclarées irrecevables, avec condamnation de celui-ci aux dépens et rejet de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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Les demandes du syndicat ont été déclarées irrecevables, la mise en demeure ne précisant pas le montant des provisions trimestrielles et renvoyant à un décompte global comprenant un ancien solde. Trois règlements effectués dans le délai de trente jours n’avaient en outre pas été comptabilisés. Le syndicat a été condamné aux dépens.

Un syndicat de copropriétaires a assigné une copropriétaire selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de charges, de provisions non échues et d’une cotisation au fonds de travaux, ainsi que des dommages et intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

La copropriétaire, régulièrement assignée à domicile, n’a pas comparu. Le syndicat produisait notamment les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et budgets, des relevés de compte et une mise en demeure reçue le 4 mars 2026.

La juridiction a constaté que cette mise en demeure ne précisait pas le montant des provisions trimestrielles réclamées et renvoyait à un décompte global incluant un ancien solde. Elle a aussi relevé que trois règlements effectués dans le délai de trente jours n’avaient pas été pris en compte dans le décompte initial. Les demandes ont été déclarées irrecevables et le syndicat condamné aux dépens.

• Identifier précisément les provisions réclamées au titre de l’exercice en cours.
• Indiquer le montant exigé dans la mise en demeure.
• Respecter le délai de trente jours après la mise en demeure.
• Établir l’approbation du budget prévisionnel ou des comptes concernés.
• Établir l’existence d’une provision exigible demeurée impayée.
• Déduire les règlements intervenus avant l’expiration du délai.

• La mise en demeure du 3 mars 2026 et sa réception le 4 mars.
• Les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant comptes et budgets.
• Le relevé de compte arrêté au 26 juin 2026.
• Le décompte établi le 1er avril 2026.
• Les traces de trois règlements effectués les 8 décembre 2025 et 20 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires ne peut obtenir le recouvrement accéléré lorsque la mise en demeure ne permet pas d’identifier clairement les provisions exigibles. Il supporte les dépens et ne bénéficie pas de l’indemnité sollicitée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Rejet de la procédure accélérée fondée sur l’article 19-2.
• Irrecevabilité de l’ensemble des demandes présentées.
• Prise en compte obligatoire des paiements intervenus dans le délai.
• Vérification du montant des provisions dans chaque mise en demeure.
• Support des entiers dépens par le syndicat.

À faire

• Détailler chaque provision réclamée.
• Indiquer le montant exact exigé.
• Préciser l’exercice budgétaire concerné.
• Vérifier la date de réception de la mise en demeure.
• Actualiser le décompte avec tous les paiements.

À éviter

• Renvoyer uniquement à un solde global.
• Inclure un ancien arriéré sans ventilation.
• Omettre les règlements reçus sous trente jours.
• Saisir le juge avant l’expiration du délai légal.
• Produire un décompte différent de la mise en demeure.

La précision de la mise en demeure au titre de l’article 19-2

La mise en demeure doit indiquer précisément la nature et le montant des provisions réclamées au titre de l’exercice en cours ou des dépenses concernées. Un renvoi à un décompte global comprenant un ancien solde, sans montant clairement exigé dans le corps de l’acte, ne constitue pas une interpellation suffisamment informative. Cette imprécision entraîne l’irrecevabilité de la procédure accélérée fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le délai de trente jours et les paiements intervenus

Le délai de trente jours court à compter du lendemain de la première présentation de la mise en demeure au dernier domicile connu, conformément aux articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967. Les règlements effectués durant ce délai doivent être pris en compte pour apprécier la persistance de l’impayé. Leur omission dans le décompte fragilise la preuve de la défaillance exigée par l’article 19-2.

Le contrôle du juge en l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande. L’assignation régulièrement délivrée et le caractère réputé contradictoire de la décision ne suffisent donc pas à faire droit aux prétentions du syndicat lorsque les conditions spécifiques de l’article 19-2 ne sont pas réunies.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 90 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, Article 1353 du Code civil, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 754 du Code de procédure civile, Article 655 du Code de procédure civile, Article 656 du Code de procédure civile, Article 658 du Code de procédure civile, Article 659 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 65 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Articles 64-1 à 64-4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967