TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations
N° RG 26/00014 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2WV6

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 28] – [Localité 8]
représentée par Me Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS, tous non comparants :

Les héritiers présumés de [F] [M] [Z], décédée à [Localité 1] le 10.11.2020, à savoir :

[P] [Y] épouse [X], demeurant [Adresse 29] [Localité 9]

M. [G] [Y], demeurant [Adresse 30] [Localité 10]

M. [O] [Y], demeurant [Adresse 30] [Localité 10]

M. [T] [Z], demeurant [Adresse 31] [Localité 9]

M. [W] [Z], demeurant [Adresse 31] [Localité 9]

Mme [R] [Z] épouse [J], demeurant [Adresse 32] [Localité 9]

Mme [D] [A] veuve [I], demeurant [Adresse 33], [Localité 11]

Ses neveux et nièces

[S] [L] épouse [Q], demeurant [Adresse 34] [Localité 12]

M. [B] [L], demeurant [Adresse 35], [Localité 13] (BELGIQUE)

M. [E] [L], demeurant [Adresse 36] [Localité 14]

Mme [V] [U], demeurant [Adresse 37] [Localité 15]

Ses petits neveux et petites nièces

[N] [U]-[ME], demeurant [Adresse 38] [Localité 16]

Mme [K] [U]-[ME], mineure placée sous l’administration légale de sa mère Mme [H] [ME], demeurant [Adresse 39] [Localité 17]

Ses arrières petit neveu et petite nièce

En présence de Monsieur [QX] [MF], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2026, après avoir entendu :

Me Delgorgue
M. [MF]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 octobre 2026 puis prorogé pour être rendu le 23 Octobre 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 23 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Le [Adresse 40] a déjà bénéficié des programmes de l’ANRU [Localité 2] [Adresse 14] et du Programme de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PMRQAD).

L’Etablissement public foncier des Hauts de France (EPF) a été chargé d’acquérir un ensemble d’immeubles sis dans le périmètre d’une nouvelle opération dite « [Localité 2]-NPNRU [Adresse 14] », ledit périmètre comprenant le [Adresse 40]-secteur [Adresse 41].

Par arrêté du 5 mars 2024, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet. L’enquête s’est déroulée du 26 mars au 10 avril 2024.

Le projet été déclaré d’utilité publique le 18 septembre 2024.

La parcelle cadastrée PW[Cadastre 1] sise [Adresse 18], [Adresse 17] à [Localité 2], d’une contenance de 30 m² appartenant à la succession de [F] [M] [Z] décédée le 10 novembre 2020 à [Localité 1], est concernée par le projet

Le 26 mars 2025, le service des Domaines a estimé l’indemnité principale d’expropriation à 54 000 euros, augmentée d’une indemnité de remploi de 6 600 euros, avec une marge d’appréciation de 10 %.

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France (EPF), autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a engagé un généalogiste qui a identifié les héritiers présumés de [F] [Z].

L’autorité expropriante a adressé son mémoire valant offre d’une indemnité principale de 60 600 euros dont 54 000 euros d’indemnité principale et 6 600 euros d’indemnité de remploi aux héritiers potentiels de [F] [Z] selon les modalités suivantes
– Mme [P] [Y] épouse [X] :par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 28 février 2026)
– M. [G] [Y] : par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 25 février 2026)
– M. [O] [Y] : par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 25 février 2026)
– M. [T] [Z] : par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 24 février 2026)
– M. [W] [Z] : par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 24 février 2026)
-Mme [R] [Z] épouse [J] : par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 24 février 2026)
– Mme [D] [A] veuve [I] par acte de commissaire de justice signifié selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile
– Mme [S] [L] épouse [Q] : par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé date illisible)
– M. [B] [L] : par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 26 février 2026)
– M. [E] [L] : par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 26 février 2026)
– Mme [V] [U] : par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 24 février 2026)
– M. [N] [U]-[ME] : par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 24 février 2026)
– Mme [K] [U]-[ME] mineure représentée par sa mère Mme [H] [ME] en qualité de représentant légal : par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 24 février 2026).

Par mémoire parvenu au greffe le 21 avril 2026, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant aux héritiers présumés de [F] [Z] à la somme totale de 60 600 euros dont 54 000 euros d’indemnité principale et 6 600 euros d’indemnité de remploi sur la base d’un prix de 1 200 €/m² et d’une surface de 44,60 m²P.
Il cite trois termes de comparaison.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 5 juin 2026, M. le commissaire du gouvernement estime l’indemnité principale de dépossession à 45 000 euros, et l’indemnité de remploi à 5 700 euros, soit une somme totale de 50 700 euros.
Il se fonde sur un prix de 1 010 €/m²P et une SUP de 44,6 m². Il cite deux termes de comparaison complémentaires.

La visite des lieux s’est déroulée le 16 juin 2026, en présence du représentant de l’EPF et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et en l’absence des propriétaires régulièrement avisés de la date de transport et de la date d’audience.

Aucun des héritiers présumés de [F] [Z] ne s’est manifesté ni ne s’est fait représenter en la procédure, de sorte qu’il convient de statuer par décision réputée contradictoire, le jugement étant susceptible d’appel.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 11 septembre 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2026, prorogé au 23 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :
– les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
– la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété;
– l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Il s’agit d’un immeuble dans une courée située [Adresse 18] au n°[Adresse 17], petite parcelle cadastrée PW [Cadastre 1], d’une contenance de 30 m².

L’immeuble concerne une maison mitoyenne de 1880, située en cité. En l’absence des propriétaires, aucune visite de l’intérieur de l’immeuble n’a pu être réalisée. La façade est en état correct mais comprenant des briques descellées au second étage, présente des fissures et des traces de moisissures noires. Les porte et fenêtres sont en PVC double vitrage avec volet roulant en rez-de-chaussée. Le volet du rez-de-chaussée est abîmé et la vitre de la porte est remplacée par une planche d’aggloméré. Le chéneau est vétuste.

La maison n’a plus de toiture, le ciel est visible depuis la fenêtre du 2ème étage.

La surface cadastrale est de 44,60 m².

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 26 mars 2023.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison et sur l’évaluation distincte des deux appartements.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison repris ci-après. Les surfaces et prix ont été corrigés en fonction des données des actes.

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :
SPFE de Lille 3 (5914P03)
N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Adresse
Date mutation
Surface
terrain (m²)
SUP (m²)
Prix total
Prix/m²
SUP
EPF 1
2022P33420
PW [Cadastre 5]-[Cadastre 6]*
[Adresse 20]
30/08/2022*
32
61,8
110 000
1779,94
EPF 2
2023P15894
MV [Cadastre 2]
[Adresse 21]
09/05/2023
31
48,8*
45 000
922,13
EPF 3
2025P30820
CE [Cadastre 3]
[Adresse 22]
10/09/2025
22
33*
30 000
909,09*
* données rectifiées

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement :

N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Adresse
Date mutation
Surface
terrain (m²)
SUP (m²)
Prix total
Prix/m²
SUP
CdG 1
2025P40272
PW [Cadastre 7]
[Adresse 24],
[Adresse 24]
17/12/2025
35
44,6
45 000
1008,97
CdG 2
2022P11057
MY [Cadastre 4]
[Adresse 26]
10/03/2022
22
36
50 000
1388,89
Il convient d’écarter le terme EPF1 qui ne correspond pas à une maison en mauvais état.
Les termes EPF2, EPF3, CdG 1 et 2 correspondent à des cessions de maisons de courée en état médiocre voire en très mauvais état.
La moyenne de ces termes est de 1060,02 €/m²P.
Au regard de ces éléments et compte tenu de l’état très dégradé du bien qui n’a plus de toiture et est ainsi ouvert aux intempéries depuis plusieurs années, il convient de fixer le prix comme le propose M. le commissaire du gouvernement à 1 010€/m²P.
L’indemnité principale de dépossession sera ainsi fixée à 45 000 euros (1010 x 44,60 m² = 45 046€ arrondi à 45 000 €).

II- Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :
– 8 000 euros x 25 % = 2 000 euros
– 37 000 euros x 10 % = 3 700 euros
= 5 700 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’EPF.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 26 mars 2023 ;

FIXE pour le compte de qui il appartiendra l’indemnité de dépossession pour l’expropriation de la parcelle cadastrée PW[Cadastre 1] sise [Adresse 18], [Adresse 17], d’une contenance de 30 m² à [Localité 2] à la somme totale de 50 700 euros se décomposant ainsi :
indemnité principale : 45 000 euros indemnité de remploi : 5 700 euros ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation