Expertise judiciaire préventive : désordres immobiliers multiples et limites de l’office du juge des référés au titre de l’article 145

Sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une expertise peut être ordonnée avant tout procès lorsqu’un motif légitime justifie de conserver ou d’établir la preuve de faits susceptibles d’influencer la solution d’un litige. Le juge des référés n’a pas à trancher les responsabilités ni les moyens de fond lorsque leur examen nécessite une analyse technique et juridique approfondie.

La production d’un rapport technique décrivant de nombreux désordres, dont certains non relevés dans les diagnostics antérieurs, suffit à caractériser un motif légitime lorsque les actions envisagées ne sont pas manifestement vouées à l’échec. L’expertise doit rester limitée aux constatations matérielles, à la recherche des causes, à l’évaluation des travaux et des préjudices, sans appréciation des responsabilités juridiques.

En application de l’article 491 du code de procédure civile, les dépens peuvent être mis provisoirement à la charge du demandeur. L’article 271 prévoit la caducité de la désignation de l’expert en cas de défaut de consignation dans le délai, sauf prorogation ou relevé de caducité pour motif légitime. L’article 278 autorise l’expert à s’adjoindre un spécialiste après information des conseils.

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Après l’acquisition d’une maison présentée comme rénovée, l’acheteuse a découvert de nombreux désordres touchant notamment l’isolation, l’électricité, la toiture, la plomberie et la pompe à chaleur. Le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire pour déterminer leur existence, leur origine, leur antériorité, leur visibilité et leur coût, ainsi que la cohérence des diagnostics remis. Une consignation de 3 000 euros a été fixée.

Une acquéreuse a acheté une maison présentée comme entièrement rénovée. Après son emménagement, elle a découvert de nombreux désordres affectant notamment l’isolation, l’installation électrique, la ventilation, la façade, la toiture d’une extension, la plomberie, la pompe à chaleur, le terrain et certains éléments structurels.

Elle a mis en cause le vendeur, l’agent immobilier et son mandataire, les notaires ainsi que la société ayant établi les diagnostics techniques. Elle leur reproche notamment une information insuffisante, des diagnostics incohérents et l’absence d’alerte sur plusieurs risques.

Un rapport technique antérieur décrit dix-huit désordres, dont des malfaçons électriques et un diagnostic de performance énergétique potentiellement erroné. Le juge des référés ordonne une expertise judiciaire afin de déterminer l’existence, l’origine, l’antériorité, la visibilité et le coût des désordres, ainsi que la cohérence des documents remis avant la vente. L’acquéreuse doit consigner 3 000 euros et supporter provisoirement les dépens.

• Établir l’existence de désordres affectant l’immeuble.
• Produire des éléments techniques suffisamment circonstanciés.
• Identifier des contradictions entre diagnostics et constatations ultérieures.
• Vérifier que les actions envisagées ne sont pas manifestement vouées à l’échec.
• Limiter l’expertise aux constatations matérielles, techniques et factuelles.
• Consigner les frais d’expertise dans le délai fixé.

• Rapport d’expertise du cabinet SARETEC du 21 octobre 2025.
• Description de dix-huit désordres affectant l’immeuble.
• Constatation de malfaçons électriques non signalées dans le diagnostic.
• Mention d’un diagnostic de performance énergétique potentiellement erroné.
• Dossier de diagnostics techniques établi avant la vente.

L’acquéreuse obtient une expertise destinée à documenter techniquement les désordres, sans préjuger des responsabilités. Les défendeurs restent dans la procédure, tandis que la demanderesse doit financer provisoirement la mesure et respecter les modalités de consignation.

• Expertise judiciaire ordonnée sur l’ensemble des désordres allégués.
• Avance de 3 000 euros à consigner avant le 31 décembre 2026.
• Dépens provisoirement supportés par la demanderesse.
• Maintien dans la procédure du vendeur, des notaires, du diagnostiqueur et des intervenants immobiliers.
• Absence de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À faire

• Consigner 3 000 euros avant le 31 décembre 2026.
• Transmettre à l’expert tous les documents utiles.
• Préparer les diagnostics, factures et justificatifs de travaux.
• Participer aux opérations d’expertise et répondre au pré-rapport.
• Documenter précisément chaque désordre et son évolution.

À éviter

• Omettre les références exigées lors du virement ou du chèque.
• Confondre constatations techniques et appréciation des responsabilités juridiques.
• Détruire ou modifier les ouvrages avant les constatations.
• Présenter comme établies les causes non vérifiées des désordres.
• Négliger le délai de consignation fixé par l’ordonnance.

Le motif légitime d’une expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile

L’article 145 du Code de procédure civile permet une mesure d’instruction avant tout procès lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige. La description technique de dix-huit désordres, dont certains ne figuraient pas dans les diagnostics, rend les actions envisagées non manifestement vouées à l’échec et justifie l’expertise.

Les limites de l’office du juge des référés

Le juge des référés ne tranche pas la connaissance des vices par le vendeur, la portée de la clause d’exclusion, les obligations du diagnostiqueur, les fautes notariales ou les manquements de l’agent immobilier. Ces questions supposent une appréciation approfondie des pièces et relèvent du juge du fond. L’expert doit se limiter aux constatations techniques et aux éléments de fait.

La consignation des frais et la caducité de l’expertise

La demanderesse doit consigner 3 000 euros avant le 31 décembre 2026. Selon l’article 271 du Code de procédure civile, l’absence de consignation dans le délai rend la désignation de l’expert caduque, sauf prorogation ou relevé de caducité pour motif légitime. Les dépens sont provisoirement mis à la charge de la demanderesse.

Article 145 du code de procédure civile, Article 491 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 271 du code de procédure civile, Article 278 du code de procédure civile