Responsabilité sans faute du syndicat de copropriétaires : travaux de remise en état des parties communes et provision pour trouble de jouissance

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner l’exécution d’une obligation de faire lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 institue une responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes. Le syndicat ne peut s’exonérer qu’en établissant une faute exclusive du copropriétaire, d’un tiers ou un cas de force majeure.

Le rapport d’expertise a établi que les infiltrations provenaient notamment de la pente du parvis et du système d’arrosage, situés dans les parties communes. L’obligation de réparation du syndicat étant certaine, les travaux préconisés ont été ordonnés sous astreinte, ainsi que le versement d’une provision de 7 200 euros au titre du trouble de jouissance. En revanche, les demandes provisionnelles fondées sur l’article 1240 du Code civil contre le syndic et le syndicat ont été rejetées, l’appréciation de la faute et du lien causal relevant du juge du fond. Le préjudice moral a également été réservé à ce juge. Le syndicat supporte les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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L’expertise a révélé des dégradations causées par une fuite du système d’arrosage et par le ruissellement des eaux du parvis. Le juge ordonne les travaux de reprise sous astreinte et accorde une provision à l’occupante au titre du trouble de jouissance, mais rejette les demandes fondées sur une faute et celles relatives au préjudice moral.

Une propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’une copropriété a signalé au syndic des infiltrations affectant son logement, également occupé par une locataire. Plusieurs expertises amiables étant restées sans effet, une expertise judiciaire a été ordonnée.

Le rapport a constaté d’importantes dégradations dans la cuisine, l’entrée et un placard. Il a identifié deux causes : une fuite du système d’arrosage, réparée, et le ruissellement des eaux lié à la pente du parvis, nécessitant des travaux sur les parties communes. Les travaux de reprise du parvis et de remise en état du logement ont été chiffrés par devis.

La propriétaire et l’occupante ont demandé en référé la réalisation des travaux, des provisions au titre du trouble de jouissance et des préjudices moraux. Le juge a ordonné les travaux sous astreinte et accordé une provision à l’occupante, mais a rejeté les demandes fondées sur la faute ainsi que les demandes de réparation du préjudice moral.

• Dommages ayant leur origine dans les parties communes
• Obligation de réparation non sérieusement contestable
• Constatations techniques établissant les causes des infiltrations
• Absence de preuve d’une faute exclusive, d’un tiers ou d’une force majeure
• Travaux précisément préconisés et chiffrés par l’expert
• Préjudice de jouissance évalué à partir de la durée des infiltrations

• Rapport d’expertise judiciaire du 2 avril 2026
• Constatation de cloques et d’auréoles brunes dans plusieurs pièces
• Analyse technique de la fuite du système d’arrosage
• Analyse de la pente du parvis dirigeant les eaux vers l’entrée
• Devis retenus pour les travaux des parties communes et du logement
• Bail établissant le montant mensuel du loyer

Le syndicat des copropriétaires doit financer et réaliser les travaux concernant le parvis et la remise en état du logement, dans le délai imparti et sous astreinte. L’occupante bénéficie d’une provision pour trouble de jouissance, tandis que les demandes fondées sur la faute et le préjudice moral restent soumises au juge du fond.

• Réalisation des travaux dans les quatre mois de la signification
• Paiement de l’astreinte provisoire en cas de retard
• Versement d’une provision de 7 200 euros à l’occupante
• Prise en charge des frais d’expertise au titre des dépens
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Absence de condamnation provisionnelle du syndic sur le fondement de la faute

À faire

• Faire signifier l’ordonnance au syndicat des copropriétaires
• Suivre le délai de quatre mois pour réaliser les travaux
• Conserver les devis et factures des interventions
• Documenter l’évolution des infiltrations et des dégradations
• Évaluer séparément les demandes relevant du juge du fond

À éviter

• Confondre la responsabilité sans faute du syndicat avec celle du syndic
• Réclamer en référé une provision nécessitant la preuve d’une faute
• Négliger la preuve de l’origine commune des dommages
• Omettre de vérifier l’exécution des travaux dans le délai imparti
• Inclure le préjudice moral dans une demande provisionnelle non établie

Le référé-provision fondé sur l’article 1240 du Code civil

nLes demandes de provisions fondées sur l’article 1240 du Code civil ont été rejetées. L’appréciation de la faute du syndic et du lien de causalité entre cette faute et les préjudices relève du juge du fond, ce qui exclut leur examen au stade du référé.nn

La responsabilité sans faute du syndicat pour les parties communes

nSelon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes. Il ne peut s’exonérer qu’en prouvant une faute exclusive du copropriétaire, d’un tiers ou un cas de force majeure. Le rapport d’expertise a établi l’origine commune des infiltrations.nn

L’exécution des travaux sous astreinte provisoire

nL’obligation de réparation n’étant pas sérieusement contestable au sens de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés a ordonné les travaux préconisés par l’expert. Leur exécution doit intervenir dans les quatre mois de la signification, sous astreinte provisoire de 200 euros par mois pendant trois mois.

Article 835 du Code de procédure civile, Article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1240 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile