Garantie des vices cachés : fissures structurelles dissimulées avant la vente et exclusion de la responsabilité décennale du gros œuvre

Sur le fondement de l’article 1641 du code civil, l’acquéreur doit établir un défaut caché, antérieur à la vente et rendant l’immeuble impropre à sa destination ou diminuant fortement son usage. L’article 1643 permet en principe une clause d’exclusion, sauf connaissance du vice par le vendeur. Le tribunal retient ici la connaissance des fissures par les vendeurs, au regard de leur caractère généralisé, de l’enduit posé avant la vente et d’un faisceau d’indices établissant la nécessité connue d’une reprise en sous-œuvre. La clause de non-garantie est donc écartée.

L’article 1645 du code civil fonde l’indemnisation des préjudices immatériels lorsque le vendeur connaissait les vices. Les vendeurs sont condamnés au coût des reprises, aux frais de relogement et de déménagement, ainsi qu’à une indemnité pour préjudice moral. Les intérêts sur l’indemnité de reprise courent à compter du jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

La responsabilité décennale de l’article 1792 du code civil n’est pas retenue contre l’entreprise de gros œuvre : les fissures préexistaient à son intervention et ses travaux n’ont joué qu’un rôle aggravant. La responsabilité pour dommages intermédiaires fondée sur l’article 1792-4-3 exigeait, en outre, la preuve d’une faute imputable à cette entreprise, qui n’a pas été rapportée. L’exécution provisoire demeure de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Les acquéreurs obtiennent la garantie des vendeurs pour les fissures évolutives de la partie ancienne, antérieures à la vente, cachées par l’enduit et connues de ceux-ci. Les fissures de l’extension, légères et sans incidence sur sa solidité, ne permettent pas de retenir une faute de l’entreprise de gros œuvre appelée en garantie.

Des propriétaires ont rénové une maison ancienne et créé une extension, avec l’intervention notamment d’une société de maîtrise d’œuvre, d’une entreprise de gros œuvre et d’un intervenant chargé de la toiture. La réception est intervenue en décembre 2017. Les propriétaires ont ensuite réalisé un enduit de façade, puis vendu l’immeuble en juillet 2020.

Les acquéreurs ont découvert de nombreuses fissures et obtenu une expertise judiciaire. L’expert a distingué les fissures de la partie ancienne, évolutives et compromettant la solidité de l’ouvrage, de celles de l’extension, légères et sans incidence sur sa solidité.

Les acquéreurs ont recherché la garantie des vices cachés des vendeurs. Ceux-ci ont appelé l’entreprise de gros œuvre et ses assureurs en garantie. Le tribunal retient que les fissures de la partie ancienne étaient antérieures à la vente, cachées par l’enduit et connues des vendeurs. En revanche, aucune faute imputable à l’entreprise n’est établie pour les désordres de l’extension.

• Établir l’existence d’un défaut inhérent à l’immeuble.
• Démontrer le caractère caché du défaut lors de la vente.
• Établir l’antériorité des fissures par rapport à la vente.
• Caractériser une atteinte suffisamment grave à la solidité de l’ouvrage.
• Apporter des éléments concordants sur la connaissance du vice par les vendeurs.
• Pour les dommages intermédiaires, prouver une faute imputable au constructeur.

• Étude géotechnique de conception mentionnant les fissures de la partie existante.
• Procès-verbal de constat d’huissier du 23 février 2017.
• Rapport d’expertise judiciaire décrivant l’évolution et l’origine des fissures.
• Devis mentionnant la reprise en sous-œuvre non chiffrée.
• Courriel rappelant la nécessité d’un renforcement de l’ouvrage existant.
• Procès-verbal de réception mentionnant la reprise non effectuée.

Les vendeurs supportent l’indemnisation des acquéreurs pour les désordres structurels connus et dissimulés. L’entreprise de gros œuvre et ses assureurs échappent aux demandes faute de cause prépondérante ou de faute démontrée.

• Prise en charge de 96 250 euros de travaux de reprise.
• Indemnisation de 14 659 euros pour relogement et déménagement.
• Versement de 500 euros à chaque acquéreur au titre du préjudice moral.
• Rejet des recours en garantie contre l’entreprise de gros œuvre.
• Paiement solidaire des dépens et de 5 000 euros au titre de l’article 700.
• Application immédiate de l’exécution provisoire de droit.

À faire

• Conserver les constats antérieurs à la vente.
• Faire expertiser précisément l’origine et la gravité des fissures.
• Comparer les désordres avant et après les travaux.
• Vérifier les clauses contractuelles d’exclusion de garantie.
• Identifier les intervenants et leurs travaux imputables.

À éviter

• Recouvrir des fissures sans traitement de leur cause.
• Produire des documents non authentifiés ou caviardés.
• Confondre aggravation du dommage et cause prépondérante.
• Invoquer la responsabilité décennale sans établir l’imputabilité.
• Négliger la preuve de la connaissance du vice.

La garantie des vices cachés et la connaissance du vendeur

L’article 1641 du code civil exige un vice caché, antérieur à la vente et suffisamment grave. La clause d’exclusion prévue à l’acte ne s’applique pas lorsque les vendeurs connaissaient le vice. Le tribunal retient cette connaissance au regard des fissures généralisées, de leur recouvrement par l’enduit et d’éléments concordants établissant que la reprise en sous-œuvre était connue mais non réalisée.

La responsabilité décennale de l’entreprise de gros œuvre

L’article 1792 du code civil instaure une responsabilité de plein droit lorsque le dommage compromet la solidité de l’ouvrage, sauf cause étrangère. Les fissures préexistaient à l’intervention de l’entreprise. La suppression de murs porteurs n’a fait qu’aggraver un tassement différentiel préexistant, sans constituer la cause prépondérante ; la garantie décennale est donc écartée.

La preuve d’une faute pour les dommages intermédiaires

L’article 1792-4-3 du code civil régit les actions relatives aux désordres intermédiaires. Contrairement à la responsabilité décennale, le demandeur doit prouver une faute, un préjudice et un lien direct et certain. La continuité du chaînage relevait d’un autre intervenant et aucune faute n’a été démontrée concernant le fluage des longrines ; les demandes contre l’entreprise et son assureur sont rejetées.

Article 1641 du Code civil, Article 1643 du Code civil, Article 1645 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 1792-4-3 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article L. 241-1 du Code des assurances, Article L. 124-5 alinéa 4 du Code des assurances, Article L. 243-1-1 II du Code des assurances, Article L. 112-6 du Code des assurances, Article 472 du Code de procédure civile, Article 471 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile