Charges locatives et dégradations : réduction des sommes faute de justification complète et octroi d’un échéancier

Les articles 1732 du Code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 instituent une présomption de responsabilité du locataire pour les dégradations survenues pendant sa jouissance. La comparaison des états des lieux permet d’établir les désordres. Le coût peut être justifié par un devis, sous réserve de l’adéquation des travaux aux dégradations, de la prise en compte de la vétusté et de l’absence d’enrichissement du bailleur.

Sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, un délai de paiement suppose des difficultés actuelles, des justificatifs, la bonne foi du débiteur et un échéancier compatible avec ses ressources et les intérêts du créancier. Le défaut d’une échéance rend la dette immédiatement exigible selon les modalités fixées par le juge. Les dépens sont régis par l’article 696 du Code de procédure civile ; aucune somme n’est accordée au titre de l’article 700. Le jugement est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du même code.

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Le bailleur réclamait un reliquat de charges, notamment au titre de l’eau et de l’assainissement. La locataire contestait ces montants en raison d’une consommation apparente supérieure aux relevés des états des lieux et à l’année précédente. Le juge a réduit la somme retenue faute d’explications complémentaires.

Le bailleur demandait également le remboursement de frais de remise en état. Les états des lieux révélaient la saleté et des murs tachés ou jaunis. La demande a été admise, mais la peinture de l’ensemble du logement a été réduite aux seuls travaux justifiés.

La locataire, qui justifiait de ses revenus et charges, a obtenu un échéancier pour régler la dette.

• Produire un décompte précis et les justificatifs des charges réclamées
• Expliquer les écarts entre consommations facturées et relevés des compteurs
• Comparer contradictoirement les états des lieux d’entrée et de sortie
• Établir la réalité des dégradations et leur imputabilité au locataire
• Limiter les travaux aux désordres constatés et déduire la vétusté
• Justifier de difficultés financières réelles, actuelles et de la bonne foi
• Présenter un échéancier compatible avec les ressources et charges

• État des lieux d’entrée du 31 août 2018
• État des lieux de sortie contradictoire du 20 décembre 2023
• Relevés de compteur d’eau : 153 m³ puis 174 m³
• Décomptes de charges 2022 et 2023
• Tableau récapitulatif, factures et devis de remise en état
• Justificatifs des revenus et charges de la locataire

• Encaissement de 978,06 euros selon l’échéancier judiciaire
• Réduction du poste d’eau et d’assainissement contesté
• Réduction des travaux de peinture aux seuls murs concernés
• Déchéance de l’échelonnement en cas d’une seule échéance impayée
• Exigibilité du solde après mise en demeure infructueuse
• Prise en charge des dépens par la locataire

À faire

• Établir un décompte détaillé par nature de charges
• Conserver les relevés de compteurs et états des lieux
• Communiquer les pièces justificatives dans les délais
• Comparer précisément les états des lieux d’entrée et sortie
• Documenter les revenus, charges et propositions d’échelonnement

À éviter

• Réclamer une consommation sans expliquer les incohérences
• Facturer des travaux étrangers aux désordres constatés
• Négliger l’application de la vétusté
• Fonder une demande uniquement sur des allégations financières
• Manquer une échéance prévue par le jugement

La justification des charges récupérables

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que les charges soient exigibles sur justification, avec régularisation annuelle, décompte précis et mise à disposition des pièces justificatives. Le bailleur devait expliquer les incohérences entre la consommation facturée, les relevés des états des lieux et la consommation antérieure. Faute de pièces et d’explications suffisantes, la somme réclamée au titre de l’eau et de l’assainissement a été réduite.

La preuve des dégradations locatives

Les articles 1732 du Code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font présumer la responsabilité du locataire pour les dégradations survenues pendant sa jouissance. La comparaison des états des lieux établissait les désordres. Le bailleur a produit un tableau, des factures et des devis avec vétusté. Le juge a toutefois limité le coût de peinture aux murs effectivement tachés, conformément au préjudice démontré.

Les critères des délais de paiement

Sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le débiteur doit établir des difficultés financières réelles et actuelles, sa bonne foi et sa capacité à respecter l’échéancier. Le juge tient compte des intérêts du créancier. La locataire ayant justifié ses revenus et charges, un paiement échelonné a été accordé, avec exigibilité immédiate du solde en cas d’impayé.