Référé immobilier : contestation sérieuse du retard, des désordres et des travaux sous astreinte

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés d’accorder une provision ou d’ordonner l’exécution d’une obligation lorsque celle-ci n’est pas sérieusement contestable. Il autorise également les mesures conservatoires ou de remise en état destinées à prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

La demande de provision a été rejetée, les attestations du maître d’œuvre établissant 80,5 jours ouvrés de retard imputés aux intempéries et à l’interdiction des travaux extérieurs. Le caractère fautif du retard nécessitait l’interprétation des stipulations contractuelles et relevait du juge du fond. Le procès-verbal de constat ne suffisait pas davantage à établir irréfutablement les non-conformités et malfaçons.

La demande de travaux sous astreinte a également été écartée. Le procès-verbal de livraison, seul opposable au regard du contrat, ne comportait pas de réserves correspondant aux travaux sollicités. Les non-conformités invoquées étaient contestées, certaines demandes étaient imprécises et les accès et circulations relevaient potentiellement des parties communes, pour lesquelles le syndicat des copropriétaires avait seul qualité à agir. Aucun trouble manifestement illicite ni dommage imminent n’était démontré.

En application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, les demandeurs ont été condamnés solidairement aux dépens et au paiement de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

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Des acquéreurs de lots vendus en l’état futur d’achèvement invoquaient un retard de livraison, des pertes locatives et divers désordres. Ils demandaient une provision de 50 000 euros et des travaux sous astreinte. La SCI acquéreuse a été déclarée recevable, mais les demandes indemnitaires et de travaux ont été rejetées en référé en raison de contestations sérieuses, notamment liées aux intempéries et aux restrictions de travaux extérieurs.

Un maître de l’ouvrage a fait réaliser un ensemble immobilier comprenant notamment des chalets vendus en l’état futur d’achèvement. Des acquéreurs personnes physiques ont acheté plusieurs lots en 2022 et 2024, tandis qu’une SCI a acquis d’autres lots par cession de droits en février 2025. La livraison, prévue au quatrième trimestre 2024, est intervenue le 25 février 2025 pour certains lots.

Estimant avoir subi un retard de livraison, des pertes locatives et divers désordres, les acquéreurs ont demandé au juge des référés une provision de 50 000 euros ainsi que la réalisation de travaux sous astreinte. Le maître de l’ouvrage a opposé une contestation sérieuse, en invoquant notamment des retards justifiés par les intempéries et l’interdiction des travaux extérieurs.

La SCI a été déclarée recevable, son acte de vente établissant son intérêt à agir. Toutefois, les demandes indemnitaires et de travaux ont été rejetées en référé. Les demandeurs ont été condamnés aux dépens et à verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Justifier d’un intérêt à agir par un titre de propriété établi.
• Démontrer une obligation d’indemnisation non sérieusement contestable.
• Établir de manière suffisamment certaine les désordres ou non-conformités invoqués.
• Produire un procès-verbal de livraison comportant les réserves pertinentes.
• Formuler des travaux précisément identifiables et juridiquement fondés.
• Établir un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent.
• Disposer de la qualité à agir pour les parties communes concernées.

• Acte de vente en l’état futur d’achèvement du 21 février 2025.
• Trois attestations du maître d’œuvre relatives aux 80,5 jours de retard.
• Procès-verbal de livraison signé le 25 février 2025.
• Procès-verbal de constat du commissaire de justice.
• Contrats et stipulations relatives aux délais et aux caractéristiques des ouvrages.

La SCI voit son action déclarée recevable grâce à son titre de propriété, mais les demandes de provision et de travaux sont rejetées en raison des contestations sérieuses et de l’insuffisance des preuves. Les demandeurs supportent les dépens et doivent verser 2 000 euros au maître de l’ouvrage au titre des frais irrépétibles.

• Absence de provision indemnitaire en référé
• Absence de travaux sous astreinte
• Renvoi implicite des contestations au juge du fond
• Condamnation aux entiers dépens
• Paiement solidaire de 2 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Produire le titre de propriété établissant l’intérêt à agir.
• Identifier précisément chaque désordre et chaque travaux demandé.
• Vérifier les réserves inscrites au procès-verbal de livraison.
• Documenter les retards par des éléments contradictoires.
• Distinguer les parties privatives des parties communes.

À éviter

• Fonder une demande uniquement sur des affirmations non étayées.
• Confondre un constat de commissaire de justice avec le procès-verbal de livraison.
• Présenter des demandes de travaux imprécises.
• Réclamer une indemnisation indivise pour des préjudices distincts.
• Négliger la référence aux pièces et leur numérotation dans les conclusions.

La recevabilité de l’action fondée sur la justification du titre de propriété

La qualité et l’intérêt à agir de la SCI ont été admis grâce à la production d’un acte de vente en l’état futur d’achèvement portant sur plusieurs lots. Malgré l’absence de bordereau sur le RPVA, cette pièce établissait suffisamment le titre de propriété et la recevabilité des demandes.

La contestation sérieuse de l’obligation d’indemnisation

Selon le deuxième alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile, une provision suppose une obligation non sérieusement contestable. Les attestations du maître d’œuvre justifiant 80,5 jours ouvrés de retard, ainsi que les discussions nécessaires sur les stipulations contractuelles, excluaient cette condition. Le procès-verbal de constat ne démontrait pas irréfutablement les désordres et non-conformités.

Les conditions des travaux de remise en état sous astreinte

L’article 835 du Code de procédure civile permet une mesure conservatoire ou de remise en état en cas de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite. Ces conditions n’étaient pas établies. Le procès-verbal de livraison ne mentionnait pas les réserves invoquées, les demandes étaient imprécises et certaines concernaient des parties communes relevant du syndicat des copropriétaires.

Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 446-2 du Code de procédure civile, Article 446-2-1 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 450 à 453 du Code de procédure civile, Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, Décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020