MINUTE N° : 307/2026
ORDONNANCE DU : 28 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00429 – N° Portalis DBXI-W-B7K-DSXZ

NATURE DE L’AFFAIRE : 5BA Baux professionnels – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion  
                             

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

PRÉSIDENTE : Sanaa HEDIDI, Juge placée

GREFFIERE : Carine GRIMALDI, Greffière
Copie exécutoire délivrée à :
– Maître Antoine MERIDJEN

CCC Expertises

Le :

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [A]
né le 01 Avril 1979 à BASTIA, demeurant Sari Village – 20145 SARI-SOLENZARA
représenté par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA subsitué par Maître Jean GOUR, avocat au barreau de BASTIA

Madame [M] [B], [X] [A]
née le 10 Avril 1950 à NANCY, demeurant Marine de Solaro – 20240 SOLARO
représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA, subsitué par Maître Jean GOUR, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSES

Ayant élu domicile à BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE AG CAMPINCHI – 23 rue Cesar Campinchi – 20200 BASTIA, dont le siège social est sis 457 Promenade des anglais – 06200 NICE
non comparante

S.A.S. AMP DECO SAS au capital de 1 000,00 € immatriculée au RCS de BASTIA sous le n° 985 255 306, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis Zone commerciale U spaziu di a Marina Route de la Mer – 20240 SOLARO
non comparante

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le sept Octobre, par Madame Sanaa HEDIDI, Juge placée du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Carine GRIMALDI, Greffière lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [A] et Madame [M] [A] sont respectivement nu-propriétaire et usufruitière d’un ensemble immobilier situé sur la commune de SOLARO (Haute-Corse) cadastré section B numéros 1735 à 1738.

Suivant convention d’occupation précaire en date du 26 mars 2024, prenant effet au 1er avril 2024, les consorts [A] ont consenti à la SAS AMP DECO l’occupation d’un local commercial situé dans l’ensemble immobilier ci-dessus désigné, identifié sous la référence C4D, d’une superficie de 232 m2.

Cette convention a été consentie pour une durée de trois ans, moyennant le paiement d’une redevance annuelle de 26.400 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 4.400 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2026, les consorts [A] ont fait signifier à la SAS AMP DECO un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant total de 4 979.97 euros dont 4 821 euros au titre de la créance principale.

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2026 remis à étude, monsieur [C] [A] et madame [M] [B] [A] ont fait assigner la SAS AMP DECO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA.

Une dénonciation de cette assignation a été effectuée par commissaire de justice à la BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE le 11 septembre 2026.

Aux termes de leur assignation valant conclusions, les consorts [A] demandent au juge des référés, au visa des articles 699, 700 et 835 du code de procédure civile, et 1709 et suivants du code civil, de bien vouloir :

– Juger que la clause résolutoire stipulée à l’article XXI de la convention d’occupation précaire du 26 mars 2024 est acquise au 15 août 2026 ;

– Juger en conséquence que la convention est résiliée de plein droit depuis cette date ;

En conséquence,

– Ordonner l’expulsion immédiate tant de leurs personnes que de leurs biens, au besoin est avec le concours de la force publique, de la SAS AMP DECO ainsi que de tous occupants de son chef non identifié, du local occupé à SOLARO, C4D dans l’ensemble immobilier cadastré section B1735 à 1738, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 96 heures à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

– Condamner la société requise à leur payer à titre provisionnel la somme de 7.063 euros au titre des redevances impayées au 15 août 2026, date de la résiliation de la convention ;

– La condamner en outre au paiement de la somme de 2.256 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2026, jusqu’au départ effectif des lieux ;

– Condamner la société requise à leur payer la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance comprenant le cout du commandement.

Appelée à l’audience du 7 octobre 2026, l’affaire a été retenue.

Lors de cette audience, les demandeurs ont maintenu leurs prétentions et moyens présentés aux termes de leur acte introductif d’instance.

La société par actions simplifiées AMP DECO, bien que régulièrement assignée par acte remis en étude le 8 septembre 2026, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Bien qu’une dénonciation à créancier inscrit ait été adressée à la BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE, par acte de commissaire de justice délivré le 11 septembre 2026, celle-ci n’a pas constitué avocat, et n’a pas comparu à l’audience.
Un délai d’un mois à compter de ladite dénonciation lui avait été laissé afin de prendre toute mesure utile à la sauvegarde de sa créance, en sa qualité de créancier antérieurement inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues oralement à l’audience pour de plus amples développements.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2026.

***

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées, et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les  » dire « ,  » juger « ,  » dire et juger « ,  » recevoir « ,  » prendre acte  » ou  » donner acte « , et  » constater « , lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

– Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 145-5-1 du code de commerce, la convention d’occupation précaire, qui, nonobstant sa durée, se caractérise par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, n’est pas soumise au statut des baux commerciaux.

Conformément aux dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “ le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Enfin, l’article 1103 du code civil prévoit en ses dispositions que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il convient de rappeler qu’une convention d’occupation précaire ne constitue pas un bail commercial. Elle autorise l’occupation de locaux dans des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties et n’est pas soumise, en tant que telle, au statut des baux commerciaux. En l’absence de qualification spéciale, la convention d’occupation précaire est régie par les dispositions relatives au droit commun des contrats, comme indiqué par les demandeurs.

Ainsi, si le juge des référés ne peut prononcer la résiliation d’une convention d’occupation précaire, il peut toutefois la constater par l’effet automatique d’une clause de ladite convention.

Enfin, le maintien dans les lieux après la résiliation de la convention, en l’absence de droit ou de titre, constitue un trouble manifestement illicite justifiant une mesure d’expulsion.

En l’espèce, les demandeurs exposent que la SAS AMP DECO a cessé de s’acquitter des redevances convenues aux termes de la convention d’occupation précaire signée le 26 mars 2024 et prenant effet au 1er avril 2024. Ils soutiennent que ce défaut de paiement constitue un manquement à l’obligation essentielle de règlement des redevances mise à la charge de la société occupante, et que le maintien de cette dernière dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin. Ils font valoir que la convention comporte une clause résolutoire sanctionnant le défaut de paiement d’un seul terme de redevance ou de charges, et qu’un commandement de payer visant cette clause a été délivré à la société le 15 juillet 2026, sans régularisation de la situation dans le délai imparti. Ils sollicitent l’expulsion de la défenderesse sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé le délai de 96 heures à compter de la signification de la présente ordonnance.

L’analyse de la convention d’occupation précaire signée par l’occupant et les propriétaires le 26 mars 2024 permet de constater qu’aux termes de l’article XXI intitulée  » Clause résolutoire « , il est expressément prévu qu' » à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de la redevance ou des charges au terme convenu, ou par non-versement du dépôt de garantie, le présent contrat sera résolu de plein droit, si bon semble au propriétaire, un mois après le commandement de payer demeuré infructueux et faute de saisine du juge dans les conditions prévues par la loi, sans qu’il soit nécessaire de faire prononcer judiciairement la résolution. Si l’occupant refuse de quitter les lieux, ou de restituer la chose occupée, il suffira pour l’y contraindre d’une ordonnance de référé (…)  »

Les consorts [A] ont fait délivrer à la SAS AMP DECO un commandement de payer les redevances visant la clause résolutoire de la convention d’occupation précaire, le 15 juillet 2026, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation. Ledit commandement reprend le montant de la créance comme suit :

o PRINCIPAL CREANCE 4.821 euros
(…)

o Coût de l’acte TTC 158,97 euros
Solde à payer en euros 4.979,97 euros

Il n’est justifié d’aucune régularisation des sommes réclamées dans le délai d’un mois suivant la délivrance de ce commandement. De même, aucune contestation ni aucun paiement susceptible de faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire ne sont établis par les pièces communiquées.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire avec effet au 15 août 2026. Par conséquent, la convention précaire d’occupation a ainsi été résiliée de plein droit à cette date.

Le maintien de la SAS AMP DECO dans les locaux depuis la résiliation de la convention, en l’absence de droit ou de titre, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS AMP DECO et de tous occupants de son chef, du local identifié sous la référence C4D situé à SOLARO dans l’ensemble immobilier cadastré section B1735 à 1738, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte pour l’exécution de cette obligation de quitter les locaux, en considération de ce que le concours de la force publique est accordé dans les conditions légales.

– Sur la demande de provision au titre des redevances et charges impayées

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile : Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une seule condition est fixée par le texte susvisé à savoir l’absence de contestation sérieuse sur le principe de l’obligation. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le juge fixant alors discrétionnairement la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, les consorts [A] sollicitent la condamnation de la société AMP DECO à leur payer la somme provisionnelle de 7.063 euros au titre des redevances impayées au 15 août 2026, date de la résiliation de la convention d’occupation précaire par effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Ils produisent un relevé de compte faisant apparaître des impayés au titre des mois de mai, juin et août 2026, ainsi que des charges relatives à l’entretien des espaces verts, pour un montant total qu’ils évaluent à la somme de 7.077 euros, dont est déduit un trop perçu de 14 euros.

Il ressort de la convention d’occupation précaire que la redevance mensuelle initiale s’élevait à la somme de 2.200 euros et que le montant de la provision pour charges relatives à l’entretien des espaces verts et à l’alimentation des éclairages d’ambiance était fixé à la somme de 300 euros par an, sous réserve de leur révision.

Le commandement de payer du 15 juillet 2026 et le relevé de compte communiqué font état d’une redevance mensuelle révisée à 2.256 euros à compter du mois d’avril 2026, et de charges d’un montant de 309 euros dont le prélèvement était prévu le 26 mars 2026.

Le commandement de payer, signifié le 15 juillet 2026 fait ainsi apparaître une dette correspondant à l’équivalent de deux mois de redevances impayées, au titre des mois de mai et juin 2026 à hauteur de 2.256 euros chacun, à laquelle s’ajoutent 309 euros de charges et 158,97 euros au titre du coût de l’acte, soit un total de 4.979,97 euros.

Il ressort également du relevé de compte que la redevance du mois de juillet 2026 a été réglée, tandis que celle du mois d’août 2026 est demeurée impayée.

La convention ayant été résiliée le 15 août 2026, seul le prorata de redevance impayée correspondant à la période écoulée entre le 1er et le 15 août 2026 peut être retenu au titre de l’impayé du mois d’août 2026, soit la somme de 1.128 euros ; la société défenderesse devenant occupant sans droit ni titre à compter du 15 août 2026.

Il convient ainsi de retenir les sommes suivantes :

* Redevances impayées des mois de mai et juin 2026 : 4.512 euros (2 256 x 2 mois) ;

* Charges impayées : 309 euros ;

* Fraction de redevance due pour le mois d’août jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire fixée au 15 août 2026 : 1.128 euros.

Le coût du commandement de payer sera compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, de sorte qu’il ne saurait être inclus dans le calcul de la provision accordée au titre des redevances et charges impayées.

Le total des redevances et charges impayées s’élève ainsi à la somme de 5 935 euros.

Après déduction du trop-perçu de 14 euros mentionné par les demandeurs, la créance non sérieusement contestable s’établit à la somme de 5 935 euros.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS AMP DECO à payer à Monsieur [C] [A] et à Madame [M] [B] [A] la somme provisionnelle de 5 935 euros au titre des redevances et charges impayées antérieurement à la résiliation de la convention d’occupation précaire.

– Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’un montant de 2.256 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation de la convention d’occupation précaire, les sommes dues par l’occupant ne constituent plus des redevances contractuelles, mais une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice résultant du maintien dans les lieux sans droit ni titre.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile visé par les demandeurs, une provision peut être accordée à ce titre lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Ainsi, à compter de la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire, l’occupant est débiteur d’une indemnité d’occupation que le juge des référés n’a pas pouvoir pour fixer, mais sur laquelle il peut accorder une provision en vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, les consorts [A] sollicitent la condamnation de la SAS AMP DECO à leur payer la somme de 2.256 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2026, jusqu’au départ effectif des lieux ; sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de sorte que cette demande s’analyse en une demande de provision sur l’indemnité d’occupation.

L’article XXI de la convention d’occupation précaire prévoit en ce sens que dès la résiliation, l’occupant sera de plein droit débiteur, jusqu’à la reprise de possession des lieux par le propriétaire d’une indemnité d’occupation au moins égale au montant de la redevance principale en vigueur à la date de ladite résiliation, outre les accessoires de ladite redevance « .

Il s’infère des développements précédents que le principe de l’obligation n’est pas sérieusement contestable eu égard aux effets du constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans la convention conclue le 26 mars 2024.

A l’analyse des diverses pièces, le dernier loyer mensuel connu s’élève à la somme de 2 256 euros. Ce montant doit servir de référence pour fixer provisoirement l’indemnité d’occupation.

Il convient, en conséquence, de condamner la SAS AMP DECO au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle calculée sur la base mensuelle de 2 256 euros, due à compter du 15 août 2026, date d’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion.

– Sur les demandes accessoires :

o Sur les dépens :

L’alinéa 2 de l’article 491 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés doit statuer sur les dépens, dès lors qu’il est dessaisi par la décision qu’il rend, qu’il ne peut ni les réserver, ni dire qu’ils suivront le sort d’une instance au fond qui demeure éventuelle à ce stade.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS AMP DECO, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, dont il convient d’ajouter le coût du commandement de payer d’un montant de 158,97 euros.

o Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que  » Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.  »

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [A] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés par l’introduction de cette procédure.
Il convient en conséquence, de condamner la SAS AMP DECO à leur payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,
CONSTATONS que l’assignation a été dénoncée à la société BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE, créancier antérieurement inscrit sur le fonds de commerce ;
CONSTATONS l’acquisition au 15 août 2026, de la clause résolutoire insérée à la convention d’occupation précaire conclue entre monsieur [C] [A], madame [M] [B] [A] et la SAS AMP DECO le 26 mars 2024 ayant pris effet le 1er avril 2024 ;
ORDONNONS l’expulsion de la SAS AMP DECO et de tous occupants de son chef, du local identifié sous la référence C4D, situé à SOLARO, dans l’ensemble immobilier cadastré section B1735 à 1738 dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, avec, s’il y a lieu, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
DEBOUTONS monsieur [C] [A] et madame [M] [B] [A] de leur demande d’astreinte ;
CONDAMNONS la SAS AMP DECO à payer à monsieur [C] [A] et à madame [M] [B] [A] la somme provisionnelle de 5 935 euros (CINQ MILLE NEUF CENTS TRENTE CINQ EUROS) au titre des redevances impayées au 15 août 2026, date d’acquisition de la clause résolutoire ;
CONDAMNONS la SAS AMP DECO à payer à monsieur [C] [A] et à madame [M] [B] [A] une provision sur indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 2 256 euros (DEUX MILLE DEUX CENTS CINQUANTE SIX EUROS) par mois, à compter du 15 août 2026 et jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS la SAS AMP DECO aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer d’un montant de 158,97 euros ;
CONDAMNONS la SAS AMP DEOC à payer à monsieur [C] [A] et à madame [M] [B] [A] la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles ;
REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES