Dégradations locatives : indemnisation réduite après comparaison des états des lieux et déduction du dépôt de garantie

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1730 du Code civil, le locataire répond des dégradations survenues pendant la jouissance, sauf vétusté, force majeure ou cause étrangère. L’article 3-2 de la loi impose une comparaison entre états des lieux établis contradictoirement ou par commissaire de justice après convocation régulière.

Le juge a retenu l’opposabilité du procès-verbal de sortie, les locataires ayant été avisés au moins sept jours à l’avance. Les photographies, les constatations de sortie et les factures ont permis d’indemniser l’enlèvement des encombrants, le nettoyage partiellement, les vitres, portes, boîte aux lettres, peintures et serrure. Certaines dépenses ont été écartées faute d’identification du logement, de détail suffisant ou en raison d’un double emploi. Les éléments non mentionnés comme dégradés à la sortie ont été présumés restitués en bon état, conformément à l’article 1731 du Code civil.

La créance a été fixée à 8 447,11 euros, puis diminuée du dépôt de garantie de 774,94 euros. La condamnation solidaire de 7 672,17 euros repose sur la clause de solidarité et l’article 1231-6 du Code civil. Les locataires supportent les dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile ainsi que 500 euros au titre de l’article 700. L’exécution provisoire est de droit.

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Après résiliation du bail et absence des locataires à l’état des lieux de sortie, le bailleur a obtenu le remboursement de travaux et frais suffisamment justifiés. Certaines sommes ont été écartées ou réduites en raison d’un défaut de preuve, de détail ou d’un double emploi. Après déduction du dépôt de garantie, les locataires ont été condamnés solidairement à 7 672,17 euros.

Un bailleur social a donné à bail un logement d’habitation à deux locataires, avec dépôt de garantie. Après une première décision ayant constaté la résiliation du bail pour impayés, les locataires ont été convoqués à l’état des lieux de sortie, mais ne se sont pas présentés. Un commissaire de justice a établi un procès-verbal constatant notamment la présence d’encombrants, un défaut de nettoyage, des portes et peintures dégradées, des fenêtres endommagées et l’absence de restitution des clés.

Le bailleur a réclamé le remboursement des travaux et frais correspondants. Le juge a retenu certaines factures, en a écarté ou réduit d’autres faute de preuve suffisante, de détail ou en raison d’un double emploi. Après déduction du dépôt de garantie, les locataires ont été condamnés solidairement au paiement de 7 672,17 euros, avec intérêts, ainsi qu’aux dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Comparer l’état des lieux d’entrée avec le procès-verbal de sortie.
• Vérifier la convocation des locataires au moins sept jours avant.
• Établir l’imputabilité des dégradations pendant la durée du bail.
• Rattacher chaque facture au logement et à une dégradation constatée.
• Écarter les postes redondants, non détaillés ou insuffisamment justifiés.
• Déduire le dépôt de garantie du montant des réparations retenues.

• État des lieux d’entrée contradictoire du 11 février 2022.
• Procès-verbal de constat de sortie établi le 10 juillet 2024.
• Photographies annexées constatant les meubles et objets abandonnés.
• Factures de débarrassage, nettoyage, vitrerie, peinture et serrurerie.
• Courrier recommandé convoquant les locataires à l’état des lieux.

Le bailleur obtient une indemnisation partielle des réparations prouvées, après exclusion des postes insuffisamment rattachés ou redondants et déduction du dépôt de garantie. Les locataires supportent solidairement la condamnation principale et in solidum les frais du procès.

• Paiement solidaire de 7 672,17 euros au bailleur.
• Intérêts au taux légal à compter du jugement.
• Déduction du dépôt de garantie de 774,94 euros.
• Prise en charge in solidum des dépens.
• Paiement de 500 euros au titre de l’article 700.
• Exécution provisoire de droit de la condamnation.

À faire

• Comparer précisément les états des lieux d’entrée et de sortie.
• Convoquer les locataires au moins sept jours avant le constat.
• Documenter chaque dégradation par photographies datées.
• Rattacher chaque facture au logement concerné.
• Déduire systématiquement le dépôt de garantie.

À éviter

• Réclamer une facture non identifiée au logement.
• Facturer deux fois une même prestation.
• Inclure des postes sans détail chiffré.
• Indemniser des éléments non constatés comme dégradés.
• Oublier de distinguer vétusté et dégradation imputable.

La responsabilité du locataire pour les dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1730 du Code civil mettent à la charge du locataire les dégradations survenues pendant la location, sauf vétusté, force majeure ou cause étrangère. La comparaison de l’état des lieux d’entrée avec le procès-verbal de sortie a permis de retenir les dommages imputables aux locataires.

L’opposabilité de l’état des lieux de sortie

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux peut être établi par commissaire de justice lorsque les parties ne le réalisent pas contradictoirement, à condition qu’elles soient avisées au moins sept jours à l’avance. La convocation régulière a rendu le procès-verbal opposable aux locataires absents.

La preuve et la détermination de l’indemnisation

Les factures ne sont indemnisées que lorsqu’elles correspondent à des dégradations constatées et sont suffisamment rattachées au logement. Le juge a écarté les postes non identifiés, redondants ou insuffisamment détaillés, puis a déduit le dépôt de garantie conformément au bail.

Articles 480 et suivants du Code de procédure civile, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1230 et suivants du Code civil, Article 1730 du Code civil, Article 659 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 474 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, Article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1731 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile