Référé pour empiètement de toiture : insuffisance des photographies et rejet des mesures de remise en état

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une mesure conservatoire ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. Le trouble manifestement illicite suppose une violation évidente d’une règle de droit. En l’espèce, les photographies produites par la défenderesse établissaient le retrait des tuiles de rive litigieuses, tandis que le constat antérieur et les photographies produites par la demanderesse ne suffisaient pas à démontrer la limite séparative ni la persistance d’un empiètement. Le risque allégué pour l’étanchéité n’était corroboré par aucune pièce. Les demandes de remise en état et d’astreinte ont donc été rejetées. La demanderesse, partie perdante, a été condamnée aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile et au paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

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La SCI JACK’S reprochait à sa voisine un empiètement de toiture et un risque pour l’étanchéité, malgré un accord prévoyant la suppression des débords. Le juge a constaté le retrait des tuiles de rive et l’insuffisance des éléments produits pour établir une limite de propriété ou la persistance d’un empiètement. Le risque d’atteinte à l’étanchéité n’étant pas démontré, les demandes ont été rejetées aux dépens de la SCI.

La SCI JACK’S, propriétaire d’une maison mitoyenne, soutenait que la toiture de la propriétaire voisine empiétait sur son fonds et risquait d’affecter l’étanchéité des constructions. Après des échanges entre les parties, un constat d’accord conclu devant un conciliateur prévoyait la suppression des débords de couverture et de zinguerie avant le 31 décembre 2025.

La propriétaire voisine a indiqué que les travaux avaient été réalisés. La SCI JACK’S a néanmoins saisi le juge des référés afin d’obtenir le retrait des éléments prétendument empiétants, des travaux de protection et d’étanchéité, ainsi qu’une astreinte.

Le juge a relevé que les tuiles de rive avaient été retirées et que les éléments produits par la demanderesse ne permettaient pas d’établir la limite de propriété ni la persistance d’un empiètement. Le risque pour l’étanchéité n’était pas davantage démontré. Les demandes ont été rejetées, avec condamnation de la SCI JACK’S aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Établir une violation évidente d’une règle de droit
• Démontrer la persistance actuelle de l’empiètement
• Produire des éléments permettant de déterminer la limite de propriété
• Établir l’existence d’un dommage imminent ou d’un risque d’étanchéité
• Présenter des preuves postérieures aux travaux réalisés
• Corroborer le risque allégué par des pièces objectives

• Photographies produites par la défenderesse
• Retrait constaté des tuiles de rive
• Remplacement par une dalle nantaise
• Procès-verbal de constat du 8 avril 2025, antérieur aux travaux
• Photographies produites par la demanderesse, jugées insuffisantes
• Facture du 20 octobre 2025 relative aux travaux

La demanderesse est déboutée de ses demandes de retrait, de remise en état et d’astreinte, faute de preuve actuelle suffisante. La défenderesse obtient une indemnité de 1 500 euros, tandis que la demanderesse supporte les dépens.

• Rejet des mesures de remise en état
• Absence d’astreinte prononcée
• Condamnation de la demanderesse aux dépens
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700
• Prise en compte privilégiée des preuves postérieures aux travaux

À faire

• Faire constater l’état des lieux après les travaux
• Produire des photographies datées et localisées
• Documenter précisément la limite séparative
• Établir tout risque actuel pour l’étanchéité
• Comparer les travaux réalisés au constat d’accord

À éviter

• Fonder la demande sur un constat antérieur aux travaux
• Produire des photographies sans repères de propriété
• Alléguer un risque sans pièce technique
• Confondre travaux convenus et travaux effectivement réalisés
• Négliger l’exposition aux dépens et à l’article 700

Les conditions du trouble manifestement illicite en référé

L’article 835 du Code de procédure civile permet d’ordonner une remise en état lorsqu’une perturbation constitue une violation évidente de la règle de droit. La persistance du désordre doit toutefois être établie par des éléments probants.

La valeur probante des éléments postérieurs aux travaux

Un constat antérieur à des travaux ne suffit pas à démontrer la persistance d’un empiètement. Les photographies postérieures produites par la défenderesse, non contestées, ont établi le retrait des tuiles de rive, tandis que celles de la demanderesse ne permettaient pas de déterminer la limite de propriété.

La charge des dépens et l’indemnité de procédure

En application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie perdante supporte les dépens et peut être condamnée à indemniser les frais non compris dans ceux-ci. La demanderesse a été condamnée aux dépens et à verser 1 500 euros à la défenderesse.

Article 835 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile