COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 29 OCTOBRE 2026

N° RG 24/00263 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTCN

[F] [O]

[L] [D]

c/

[R] [P]

[B] [K]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 novembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] (RG : 20/01167) suivant déclaration d’appel du 16 janvier 2024

APPELANTS :

[F] [O]

né le 30 Avril 1985 à [Localité 2]

de nationalité Française

Profession : Militaire

demeurant [Adresse 1]

[L] [D] anciennement nommée [A] (désormais [D] à la suite de l’adoption par son beau-père)

née le 13 Décembre 1987 à [Localité 3] (47)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX

substituée à l’audience par Me Camille SELVA, de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ S :

[R] [P]

né le 05 Septembre 1967 à [Localité 1]

de nationalité Française

Profession : Imprimeur

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Nicolas BRUNEAU de la SCP BRUNEAU-GROLLEAU, avocat au barreau de CHARENTE

[B] [K]

née le 01 Juillet 1970 à [Localité 1]

de nationalité Française

Profession : Comptable

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Me Benoit SOULET de la SELARL MONTICELLI – SOULET, avocat au barreau de CHARENTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par acte du 14 novembre 2017, Monsieur [F] [O] et Madame [L] [D] (Mme [A] se nomme désormais [D] à la suite de son adoption par son beau-père) ont acquis auprès de Monsieur [R] [P] et de Madame [B] [K], un immeuble à usage d’habitation situé à [Localité 4] (Charente), moyennant le prix de 199 000 euros. Une clause d’exclusion de garantie des vices cachés était stipulée au contrat.

2. Se plaignant de désordres consistant en un écoulement d’eau et une inondation du sous-sol lors des épisodes pluvieux, les consorts [O] [D] ont saisi le juge des référés afin que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire.

3. Par ordonnance du 6 mars 2019, le juge des référés a désigné M. [H] [M] en qualité d’expert judiciaire. Le rapport d’expertise a été remis le 19 février 2020.

4. Par acte du 6 juillet 2020, les consorts [O] [D] ont assigné M. [P] et Mme [K] devant le tribunal judiciaire d’Angoulême aux fins de voir engager leur responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés et voir indemniser leur préjudice.

5. Conformément aux termes du jugement du 5 mai 2022, un nouveau rapport d’expertise a été déposé le 18 septembre 2022 aux fins de réaliser des opérations complémentaires.

6. Par jugement du 2 novembre 2023, le tribunal judiciaire d’Angoulême a :

– débouté M. [O] et Mme [A] de leurs demandes,

– laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

– dit que M. [O] et Mme [A] supporteront la charge des dépens en ce compris de référé et d’expertise judiciaire,

– rappelé l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

7. Les consorts [O] et [D] ont relevé appel du jugement le 16 janvier 2024.

8. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 27 septembre 2024, les consorts [O] [D] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1116 et suivants et 1240 du code civil et les articles 695 et suivants du code de procédure civile, de :

– infirmer le jugement en date du 2 novembre 2023 (N »’°RG 20/01167) rendu par le tribunal judiciaire d’Angoulême en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes, a laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles, a dit qu’ils supporteront la charge des dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau,

A titre principal

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence en vigueur,

Vu les pièces versées aux débats,

– condamner M. [P] et Mme [K] à leur verser :

– la somme de 95 312,50 euros TTC, avec indexation sur l’indice BT01, correspondant au coût des travaux réparatoires, au titre de la restitution d’une partie du prix de vente,

– la somme de 13 380 euros (à parfaire au jour de la décision à intervenir) à titre de dommages et intérêts, ventilée comme suit :

– 4 880 euros au titre du préjudice de jouissance,

– 7 500 euros au titre du préjudice matériel (à parfaire au jour de la décision à intervenir),

– 1 000 euros au titre de leur préjudice moral,

A titre subsidiaire,

Vu les articles 1116 et suivants du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu la jurisprudence en vigueur,

Vu les pièces versées aux débats,

– condamner M. [P] et Mme [K] à leur verser :

– la somme de 95 312,50 euros TTC, avec indexation sur l’indice BT01, correspondant au coût des travaux réparatoires, au titre de la réduction du prix de vente,

– la somme de 13 380 euros (à parfaire au jour de la décision à intervenir) à titre de dommages et intérêts, ventilée comme suit :

– 4 880 euros au titre du préjudice de jouissance,

– 7 500 euros au titre du préjudice matériel (à parfaire au jour de la décision à intervenir),

– 1 000 euros au titre de leur préjudice moral,

En tout état de cause,

Vu les articles 695 et suivants du code de procédure civile,

– condamner M. [P] et Mme [K] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire,

– débouter M. [P] et Mme [K] de toutes demandes plus amples ou contraires,

Y ajoutant,

Vu les articles 695 et suivants du code de procédure civile,

– condamner M. [P] et Mme [K] à leur verser la somme de de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, outre les entiers dépens d’appel.

9. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 juillet 2024, M. [P] demande à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants et 1116 et suivants du code civil, de :

Sur la demande principale,

– juger que les consorts [O] [D] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un vice caché,

– juger qu’ils ne rapportent pas la preuve des préjudices qu’ils allèguent,

Par conséquent,

– confirmer le jugement prononcé par la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire d’Angoulême le 2 novembre 2023,

– débouter les consorts [O] [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Sur la demande subsidiaire,

– juger que les consorts [O] [D] ne rapportent pas la preuve de l’existence de manoeuvres dolosives,

– juger qu’ils ne rapportent pas la preuve des préjudices qu’ils allèguent,

Par conséquent,

– confirmer le jugement prononcé par la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire d’Angoulême le 2 novembre 2023,

– débouter les consorts [O] [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause et y ajoutant,

– condamner solidairement les consorts [O] [D] à lui verser la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement les consorts [O] [D] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront nécessairement les frais et honoraires de l’expert judiciaire.

10. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 juillet 2024, Mme [K] demande à la cour, sur le fondement des articles 1137 et suivants et 1641 et suivants du code civil, de :

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Angoulême en date du 02 novembre 2023 en ce qu’il :

– débouté les consorts [O] [D] de leurs demandes,

– dit que les consorts [O] [D] supporteront la charge des dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire,

– l’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

– rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes, fins et conclusions faites par les consorts [O] [D] à son encontre,

– condamner les consorts [O] [D] à lui payer la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de première instance,

– condamner les consorts [O] [D] à lui payer la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de la procédure d’appel,

– condamner les consorts [O] [D] aux entiers dépens de la procédure de référé, de l’expertise judiciaire, de la procédure de première instance et de la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

11. La cour rappelle qu’en application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

12. Il résulte de ce texte que la mise en ’uvre de la garantie des vices cachés suppose que soit rapportée la preuve d’un défaut affectant la chose vendue, que ce défaut soit antérieur à la vente, qu’il soit demeuré caché pour l’acquéreur et, surtout, qu’il présente une gravité suffisante au regard de la destination du bien.

13. Il appartient à l’acquéreur qui invoque la garantie de rapporter la preuve de chacun de ces éléments.

14. En effet, l’existence du vice caché ne peut être déduite de simples allégations ou de la seule apparition de désordres postérieurement à la vente, l’acquéreur devant établir la réalité du défaut ainsi que son caractère antérieur à la vente.

15. En l’espèce, cette preuve fait précisément défaut.

16. Il convient en premier lieu de relever que l’expert désigné dans le cadre de la procédure, après avoir procédé à ses opérations et examiné les griefs formulés par les acquéreurs, n’a pas constaté l’existence du vice allégué.

17. Cette constatation revêt une importance particulière dès lors que les acquéreurs entendent tirer de désordres qu’ils affirment avoir découverts après la vente la conséquence juridique particulièrement grave d’une garantie des vices cachés.

18. Or, aucun élément technique suffisamment probant ne vient contredire les constatations de l’expert ou établir, par des éléments objectifs et circonstanciés, que le bien était effectivement affecté, au jour du transfert de propriété, d’un défaut répondant aux conditions de l’article 1641 du code civil.

19. La seule affirmation par les acquéreurs de l’existence d’un vice ne saurait suppléer cette démonstration.

20. La circonstance que certaines manifestations ou difficultés aient pu être ultérieurement relevées dans le garage ou la cave ne suffit pas davantage à caractériser un vice caché au sens du texte précité.

21. En effet, à supposer même que l’existence d’une quelconque anomalie affectant ces locaux soit retenue, encore faudrait-il établir qu’elle présente une gravité telle qu’elle rende le bien vendu impropre à sa destination ou qu’elle en diminue tellement l’usage que les acquéreurs ne l’auraient pas acquis ou en auraient offert un moindre prix.

22. Or, les éléments soumis à la cour ne permettent nullement de retenir une telle gravité.

23. Le garage et la cave constituent, au regard de l’économie générale du bien immobilier vendu, des pièces accessoires, dont l’affectation n’est pas comparable à celle des pièces principales constituant le logement.

24. Surtout, il n’est pas démontré que les éventuelles difficultés affectant ces locaux auraient pour conséquence de les rendre totalement inutilisables.

25. Les acquéreurs ne justifient notamment pas d’une privation complète et durable de leur jouissance.

26. Il ne résulte donc pas des éléments du dossier que les éventuelles anomalies affectant le garage et la cave seraient d’une importance telle qu’elles auraient compromis l’usage principal du bien immobilier.

27. À cet égard, le juge doit apprécier concrètement la gravité du défaut invoqué au regard de l’usage auquel le bien est destiné. Ainsi, un désordre peut recevoir la qualification de vice caché lorsque les désordres constatés portent une atteinte suffisamment importante à l’usage attendu du bien, tandis qu’une difficulté ne présentant pas une gravité suffisante ne saurait relever de la garantie prévue par l’article 1641 du code civil.

28. Il convient donc de distinguer la simple existence éventuelle d’une anomalie matérielle de la caractérisation juridique d’un vice caché.

29. Cette dernière ne résulte pas de la seule constatation d’un défaut, mais suppose que celui-ci atteigne un seuil de gravité déterminé par la destination de la chose et par l’importance de l’atteinte portée à son usage.

30. En l’espèce, ce seuil n’est pas atteint.

31. D’une part, comme il a été précédemment exposé, l’expert n’a pas constaté l’existence du vice allégué, celui-ci se bornant à reprendre les simples allégations des demandeurs.

32. D’autre part, et en toute hypothèse, les appelants ne démontrent pas que les éventuelles anomalies affectant le garage et la cave les auraient privés de la jouissance de ces locaux ou auraient rendu le bien impropre à son usage principal.

33. Enfin, ils ne démontrent pas davantage que, s’ils avaient eu connaissance des désordres aujourd’hui invoqués, ils n’auraient pas contracté ou n’auraient accepté de contracter qu’à un prix inférieur.

34. Il s’ensuit que les conditions cumulatives de mise en ’uvre de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

35. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes fondées sur l’article 1641 du code civil.

Sur le dol

36. Les appelants invoquent également l’existence d’un dol qu’ils imputent aux vendeurs.

37. Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges et constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

38. Le dol ne se présume toutefois pas.

39. Celui qui l’invoque doit établir les éléments qui le constituent et, notamment lorsqu’est alléguée une réticence dolosive, démontrer non seulement que le vendeur connaissait l’information prétendument dissimulée, mais encore qu’il a volontairement gardé le silence sur celle-ci dans le dessein de tromper son cocontractant et de déterminer son consentement.

40. Il convient en effet de rappeler que la réticence dolosive suppose une dissimulation intentionnelle et ne peut être déduite de la seule connaissance, par le vendeur, de l’information concernée. Il appartient à celui qui l’invoque d’établir à la fois la connaissance de l’information, son caractère déterminant et l’intention de la dissimuler afin d’amener l’autre partie à contracter.

41. En l’espèce, aucune man’uvre frauduleuse n’est établie.

42. Il n’est pas davantage démontré que les intimés auraient eu connaissance, avant la vente, d’un défaut affectant le bien dans les conditions alléguées par les acquéreurs et qu’ils auraient volontairement choisi de le dissimuler.

43. Cette absence de preuve est d’autant plus déterminante que l’expert n’a lui-même pas constaté l’existence du vice invoqué.

44. Il ne saurait dès lors être déduit de la seule circonstance que les acquéreurs ont, postérieurement à la vente, fait état de difficultés affectant certaines parties accessoires du bien que les vendeurs auraient nécessairement eu connaissance d’un défaut suffisamment caractérisé et qu’ils auraient, de surcroît, intentionnellement dissimulé celui-ci.

45. La connaissance d’une difficulté ne saurait en effet être confondue avec la connaissance certaine d’un vice caché répondant aux conditions de l’article 1641 du code civil, pas davantage qu’elle ne suffit à établir l’intention frauduleuse nécessaire à la caractérisation du dol.

46. Aucun élément objectif du dossier ne permet ainsi de retenir que les intimés auraient organisé une quelconque dissimulation, fourni des informations mensongères ou volontairement tu une circonstance dont ils auraient su qu’elle était déterminante du consentement des acquéreurs.

47. L’élément intentionnel du dol n’est donc pas démontré.

48. La demande fondée sur le dol doit, en conséquence, être rejetée.

49. Le jugement sera confirmé de ce chef également.

Sur les autres demandes

50. Le jugement entrepris étant confirmé en toutes ses dispositions, il n’y a pas lieu de revenir sur la répartition des dépens et les frais irrépétibles de première instance, sous réserve de ce qui sera éventuellement statué ci-après sur les demandes formées en cause d’appel.

51. Les appelants, qui succombent intégralement en leur recours, supporteront les dépens d’appel.

52. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de M. [P] l’intégralité des frais exposés par lui en cause d’appel et non compris dans les dépens.

53. Il lui sera donc alloué la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

54. Il serait pareillement inéquitable de laisser à la charge de Mme [A] [K] l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour assurer sa défense en cause d’appel.

55. Il lui sera donc alloué la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

56. La demande de Mme [A] [K] tendant au paiement d’une somme supplémentaire de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance relève, quant à elle, des dispositions du jugement entrepris, dont la confirmation emporte maintien.

57. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner les appelants aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement des sommes de 2000 euros à M. [P] et de 2000 euros à Mme [A] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 novembre 2023 par le tribunal judiciaire D’Angouléme ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [L] [D] et M. [F] [O] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum Mme [L] [D] et M. [F] [O] à payer à M. [P] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [L] [D] et M. [F] [O] à payer à Mme [K] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.