Irrecevabilité du recouvrement de charges de copropriété : mise en demeure limitée à quinze jours et adressée à un seul copropriétaire

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 subordonne la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond à une mise en demeure régulière. Celle-ci doit identifier la provision due, impartir un délai de trente jours et rappeler qu’à défaut de paiement les provisions non échues et les sommes antérieures approuvées deviennent immédiatement exigibles. Ces conditions sont cumulatives.

En l’espèce, la mise en demeure ne respectait pas ces exigences : elle accordait quinze jours au lieu de trente et n’avait été adressée qu’à l’un des copropriétaires. La demande dirigée contre l’autre était donc irrecevable, tandis que l’irrégularité du délai privait le syndicat de son droit d’agir à l’égard de l’ensemble des demandes.

La décision rappelle également que le demandeur doit présenter des éléments suffisamment clairs, précis et intelligibles pour identifier les sommes réclamées et en vérifier le bien-fondé. Le syndicat, partie perdante, supporte les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’article 700 du même code n’est pas accordé aux défendeurs, l’équité ne le commandant pas.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le syndicat des copropriétaires réclamait des charges et diverses sommes à deux copropriétaires. La mise en demeure accordait quinze jours pour payer, au lieu des trente jours requis, et n’avait pas été adressée à l’une des copropriétaires. La juridiction déclare l’action irrecevable en totalité et condamne le syndicat aux dépens.

Un syndicat de copropriétaires a assigné deux copropriétaires, propriétaires d’un local commercial exploité comme boulangerie, afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de charges, d’appels provisionnels, de cotisations au fonds de travaux, de dommages et intérêts et de frais de procédure.

Les copropriétaires ont soulevé l’irrecevabilité de l’action, notamment en raison de l’irrégularité de la mise en demeure et de son absence d’envoi à l’une d’eux. Le document adressé à l’un des copropriétaires accordait quinze jours pour payer, alors que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose un délai de trente jours.

La juridiction constate également que la mise en demeure n’avait pas été adressée à la copropriétaire. Elle déclare donc le syndicat irrecevable en toutes ses demandes et le condamne aux dépens, sans faire droit à la demande adverse fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

• Identifier la provision due au titre des articles 14-1 ou 14-2
• Impartir au copropriétaire un délai légal de trente jours
• Rappeler l’exigibilité des provisions non échues après expiration du délai
• Adresser la mise en demeure à chaque copropriétaire concerné
• Présenter des demandes suffisamment claires, précises et intelligibles

• Mise en demeure datée du 21 octobre 2025
• Document adressé uniquement à l’un des copropriétaires
• Mention d’un délai de paiement limité à quinze jours
• Pièces produites aux débats établissant les irrégularités de l’acte

Le syndicat de copropriétaires ne peut obtenir le recouvrement des charges dans le cadre engagé, faute de mise en demeure conforme. Les copropriétaires échappent aux condamnations sollicitées, tandis que le syndicat supporte les dépens sans que l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 soit accordée.

• Exclusion de toutes les demandes de paiement
• Impossibilité d’agir contre le copropriétaire non destinataire
• Nécessité de respecter le délai de trente jours
• Support des dépens par le syndicat
• Absence d’indemnité accordée aux copropriétaires au titre de l’article 700

À faire

• Identifier précisément la provision exigible
• Adresser la mise en demeure à chaque copropriétaire
• Accorder un délai de trente jours
• Rappeler l’exigibilité des sommes concernées
• Produire des décomptes clairs et vérifiables

À éviter

• Limiter le délai de paiement à quinze jours
• Notifier l’acte à un seul copropriétaire
• Saisir le juge sans mise en demeure régulière
• Présenter des sommes insuffisamment identifiables
• Négliger les conséquences sur les dépens

Les conditions de la mise en demeure prévue par l’article 19-2

La mise en demeure doit indiquer la provision due, impartir un délai de trente jours et rappeler l’exigibilité immédiate des provisions non échues et des sommes antérieures approuvées. Ces conditions sont cumulatives. Leur non-respect rend l’acte préalable irrégulier et entraîne l’irrecevabilité de l’action.

L’adressage de la mise en demeure aux copropriétaires

La mise en demeure adressée à un seul copropriétaire ne permet pas d’agir contre l’autre. La juridiction relève que l’acte n’avait été envoyé qu’à l’un des deux propriétaires et en déduit l’irrecevabilité des demandes dirigées contre l’autre.

La charge des dépens et l’article 700

Le syndicat, dont les demandes sont irrecevables, est condamné aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile. La demande des copropriétaires au titre de l’article 700 est rejetée, l’équité ne justifiant pas cette indemnité.

Article 839 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965