Servitude de passage : l’absence de titre constitutif exclut l’enlèvement des obstacles

Les articles 637 et 639 du code civil définissent la servitude comme une charge imposée à un fonds pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds. Le droit de passage constitue une servitude discontinue au sens de l’article 688, qui ne peut s’établir que par titre conformément à l’article 691. Pour les servitudes ne pouvant s’acquérir par prescription, l’article 695 exige un titre constitutif ou, à défaut, un acte récognitif émanant du propriétaire du fonds servant et faisant référence au titre initial.

La juridiction relève que les actes originels de division foncière mentionnent seulement un « passage commun », sans imposer de charge à un fonds au bénéfice d’un autre. Ces actes, jugés clairs et dépourvus d’ambiguïté, ne constituent donc pas le titre d’une servitude. Les actes postérieurs, qui reprennent ces mentions, ne permettent pas davantage d’établir son existence. Faute de preuve de la servitude, les demandes d’enlèvement des installations sont rejetées. Le syndicat succombe et supporte les dépens ainsi qu’une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Un syndicat de copropriété revendiquait une servitude de passage et demandait l’enlèvement de plusieurs aménagements installés sur l’allée. L’examen des titres a révélé seulement la mention d’un passage commun, sans charge imposée à un fonds au profit d’un autre. La demande a été rejetée, avec condamnation du syndicat aux dépens et au paiement de 2 500 euros.

Une copropriété voisine d’un immeuble appartenant à des particuliers revendique un droit de passage sur une allée située entre les deux propriétés. Elle demande l’enlèvement d’un portail, de bacs de plantations, de piquets, d’une treille, de crochets et d’un appentis, en invoquant une servitude conventionnelle et les articles 695 et 701 du code civil.

Les propriétaires contestent l’existence d’une servitude, soutenant que les titres ne mentionnent qu’un passage commun ou une simple tolérance. Ils invoquent subsidiairement l’extinction par non-usage.

L’examen des actes originels de division foncière et des titres postérieurs révèle uniquement la mention d’un passage commun, sans charge imposée à un fonds au profit d’un autre. La demande d’enlèvement est rejetée. Le syndicat est condamné aux dépens et à verser 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Qualifier le droit revendiqué de servitude discontinue
• Identifier un titre constitutif ou un acte récognitif valable
• Vérifier l’existence d’une charge imposée à un fonds
• Établir le bénéfice de cette charge pour un autre fonds
• Interpréter les titres lorsqu’ils sont ambigus seulement
• Rapporter la preuve de la servitude revendiquée

• Acte de vente du 30 juin 1941
• Acte de vente du 19 novembre 1945
• Acte de vente des propriétaires du fonds servant
• Plan manuscrit annexé à l’acte de 1941
• Comparaison du plan avec le cadastre et les photographies

Le syndicat des copropriétaires ne peut obtenir l’enlèvement des installations ni invoquer l’article 701 du code civil, faute de preuve d’une servitude. Les propriétaires conservent les aménagements litigieux et bénéficient de la condamnation aux dépens et au paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Rejet de la demande d’enlèvement du portail
• Rejet des demandes concernant plantations, piquets et treille
• Rejet de la demande relative à l’appentis
• Support des dépens par le syndicat
• Paiement de 2 500 euros aux propriétaires

À faire

• Identifier le fonds dominant et le fonds servant
• Produire les actes constitutifs originels
• Vérifier les mentions précises des servitudes
• Comparer les plans avec la configuration actuelle
• Chiffrer distinctement les frais irrépétibles

À éviter

• Assimiler un passage commun à une servitude
• Se limiter aux titres postérieurs
• Confondre tolérance et droit réel
• Demander une astreinte sans droit établi
• Négliger la charge de la preuve

La preuve par titre des servitudes discontinues

Le droit de passage est une servitude discontinue au sens de l’article 688 du code civil. Selon les articles 691 et 695, il doit être établi par un titre constitutif ou, à défaut, par un acte récognitif émanant du propriétaire du fonds servant et renvoyant au titre initial. La production des actes originels rendait inutile le recours au titre récognitif invoqué.

La qualification juridique du passage commun

Les actes originels mentionnaient seulement un « passage commun », sans identifier une charge imposée à un fonds pour l’usage d’un autre. Ces actes, clairs et non ambigus, ne pouvaient être interprétés comme reconnaissant une servitude. La juridiction relève qu’ils pourraient éventuellement relever de l’indivision, régime qui n’était toutefois pas demandé.

La preuve de la servitude et les mesures d’enlèvement

Faute de démontrer l’existence de la servitude de passage, le syndicat ne pouvait obtenir l’application de l’article 701 du code civil ni l’enlèvement des installations. Toutes ses demandes principales sont donc rejetées, avec condamnation aux dépens et à 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Article 637 du Code civil, Article 639 du Code civil, Article 688 du Code civil, Article 691 du Code civil, Article 695 du Code civil, Article 701 du Code civil, Article 706 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile