Résiliation judiciaire de deux prêts immobiliers malgré une clause de déchéance abusive : indemnités contractuelles réduites à un euro

Sur le fondement des articles 1103, 1224 et 1229 du code civil, l’inefficacité d’une clause de déchéance du terme déclarée abusive n’empêche pas le prêteur de solliciter la résiliation judiciaire du prêt. La cessation durable des remboursements constitue une inexécution suffisamment grave justifiant la résiliation à la date de l’assignation.

L’article L. 313-51, alinéa 1, du code de la consommation permet alors d’exiger le capital restant dû et les intérêts échus, sans réclamer à nouveau les échéances déjà fixées par une décision définitive. Le juge retient les sommes résultant du tableau d’amortissement consolidé et applique les intérêts au taux contractuel sur le capital restant dû.

En application de l’article 1231-5 du code civil et de l’article R. 313-28 du code de la consommation, l’indemnité de 7 %, pourtant inférieure au plafond réglementaire, peut être modérée lorsqu’elle est manifestement excessive. L’absence de préjudice particulier supplémentaire et la rémunération déjà assurée du prêteur justifient sa réduction à un euro. La majoration du taux d’intérêt est également réduite à un euro et ne s’applique pas après la résiliation judiciaire en l’absence de stipulation ou de disposition légale la prévoyant.

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À la suite d’impayés persistants affectant deux prêts immobiliers, le prêteur a demandé leur résiliation judiciaire et le paiement des soldes. Le tribunal a prononcé la résiliation des contrats et condamné solidairement les emprunteurs, tout en excluant les échéances déjà fixées, en réduisant les indemnités contractuelles à un euro et en écartant la majoration du taux d’intérêt.

Des emprunteurs ont acquis des biens immobiliers en copropriété au moyen de deux prêts consentis par un établissement bancaire dans un acte notarié. Les échéances ont cessé d’être réglées à compter de décembre 2021 pour le premier prêt et de janvier 2022 pour le second.

Après des mises en demeure restées infructueuses, le prêteur a prononcé la déchéance du terme. Dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, une décision antérieure a déclaré abusive et non écrite la clause de déchéance du terme, tout en fixant certaines échéances impayées.

Le prêteur a ensuite demandé judiciairement la résiliation des contrats et le paiement des soldes. Le tribunal retient la gravité des impayés, prononce la résiliation des deux prêts et condamne solidairement les emprunteurs au paiement des sommes restant dues. Il exclut toutefois le paiement des échéances déjà fixées, réduit les indemnités contractuelles à un euro et écarte la majoration du taux d’intérêt.

• Existence de contrats de prêt légalement formés
• Cessation caractérisée et prolongée du paiement des échéances
• Inexécution suffisamment grave des obligations des emprunteurs
• Résiliation prononcée à la date de l’assignation
• Déduction des échéances déjà fixées par des décisions définitives
• Établissement du solde par un tableau d’amortissement consolidé
• Caractère manifestement excessif de l’indemnité contractuelle

• Acte notarié constatant les deux contrats de prêt
• Pièces établissant l’arrêt du paiement des échéances
• Tableau d’amortissement consolidé des sommes restant dues
• Jugements antérieurs fixant certaines échéances impayées
• Clause contractuelle prévoyant l’indemnité de 7 %

Le prêteur obtient la résiliation judiciaire des deux contrats et la condamnation solidaire des emprunteurs au paiement des soldes non déjà judiciairement fixés. Les emprunteurs restent tenus des sommes retenues, des intérêts contractuels applicables et des frais de procédure, tandis que les indemnités et majorations excessives sont limitées.

• Résiliation des deux contrats à compter de l’assignation
• Condamnation solidaire au paiement des soldes retenus
• Exclusion des échéances déjà fixées par jugement
• Réduction des indemnités contractuelles à un euro
• Paiement des dépens et de 800 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la gravité et la durée des impayés
• Produire l’acte de prêt et ses stipulations
• Établir un tableau d’amortissement actualisé
• Déduire les sommes déjà fixées judiciairement
• Documenter tout préjudice distinct du retard de paiement

À éviter

• Réclamer une seconde fois des échéances déjà judiciairement fixées
• Fonder exclusivement la demande sur une clause abusive
• Appliquer automatiquement la majoration du taux après résiliation
• Réclamer une indemnité manifestement excessive
• Omettre le calcul du capital restant dû

La résiliation judiciaire des prêts malgré une clause de déchéance abusive

L’inefficacité de la clause de déchéance du terme, déclarée abusive et non écrite, ne prive pas le prêteur de la possibilité de solliciter la résiliation judiciaire. Sur le fondement des articles 1224 et 1229 du code civil, la cessation du remboursement constitue une inexécution suffisamment grave pour justifier la résiliation à la date de l’assignation.

La fixation du solde après résolution du contrat de prêt

Selon l’article L. 313-51, alinéa 1, du code de la consommation, le prêteur peut réclamer le capital restant dû et les intérêts échus. Les échéances déjà fixées par des décisions définitives ne peuvent toutefois être réclamées une seconde fois. Le solde est établi à partir du tableau d’amortissement consolidé.

La modération des indemnités contractuelles manifestement excessives

L’article 1231-5 du code civil permet au juge de modérer une clause pénale manifestement excessive. Bien que plafonnée par l’article R. 313-28 du code de la consommation, l’indemnité de 7 % est réduite à un euro, faute de préjudice particulier supplémentaire. La majoration du taux est également réduite à un euro et écartée après la résiliation.

Article 1103 du Code civil, Article 1224 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article L. 313-51 du Code de la consommation, Article R. 313-28 du Code de la consommation, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 514 et suivants du Code de procédure civile