Recevabilité d’une action pour trouble du voisinage : irrecevabilité contre le locataire et expertise à l’égard du propriétaire

Le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir et ordonner les mesures d’instruction, conformément à l’article 789 du Code de procédure civile. Les articles 122 et 32 du même code conduisent à déclarer irrecevables les demandes dirigées contre une personne dépourvue du droit d’agir. Les travaux sollicités relevaient du propriétaire du fonds dominant, et non de son locataire.

La transaction antérieure ne purge pas un désordre apparu postérieurement à sa conclusion et portant sur un objet distinct. Les demandes dirigées contre la SCI propriétaire sont donc recevables. En application des articles 233 et suivants et 263 et suivants du Code de procédure civile, l’expertise est ordonnée lorsque les désordres établis nécessitent un éclairage technique sur leurs causes, leur étendue et les responsabilités éventuelles. La consignation de 3 500 euros incombe provisoirement au propriétaire, sous peine de caducité conformément à l’article 271 du Code de procédure civile, sans préjuger de la charge finale des frais.

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Saisi de troubles affectant un fonds voisin, le juge a déclaré irrecevables les demandes dirigées contre le locataire, les travaux ne pouvant incomber qu’au propriétaire du fonds dominant. Une transaction antérieure ne couvrait pas les désordres liés au parking et à la clôture. Les demandes contre la propriétaire ont été déclarées recevables et une expertise ordonnée.

Un riverain a assigné SARL Habitat et Energie, puis SCI Nosimaphel, afin d’obtenir la réparation de troubles affectant son fonds, notamment par la réalisation de travaux et la suppression d’une vue directe depuis un parking.

Le juge de la mise en état a joint les deux instances. Il a retenu que les travaux demandés ne pouvaient incomber qu’au propriétaire du fonds dominant, la SCI Nosimaphel, et non à son locataire, SARL Habitat et Energie. Les demandes contre le locataire ont donc été déclarées irrecevables.

Une transaction antérieure concernant des réseaux et évacuations ne couvrait pas les désordres ultérieurs liés à l’aménagement du parking et à la clôture mitoyenne. Les demandes contre la propriétaire ont été déclarées recevables. Une expertise judiciaire a été ordonnée pour déterminer les désordres, leurs causes, les responsabilités et les travaux nécessaires.

• Identifier la personne titulaire du droit d’agir au regard des travaux demandés.
• Vérifier que les mesures sollicitées concernent le fonds dominant.
• Déterminer si la transaction antérieure couvre effectivement le différend.
• Constater des désordres nécessitant un éclairage technique.
• Rechercher les causes, l’étendue et les responsabilités éventuelles.
• Respecter la consignation fixée sous peine de caducité de l’expertise.

• Protocole transactionnel conclu le 13 juin 2022.
• Rapport d’expertise amiable produit par la propriétaire.
• Éléments établissant des désordres de la clôture mitoyenne.
• Éléments établissant l’affaissement du parking.
• Constatation d’événements postérieurs à la transaction, en 2023.

Les demandes dirigées contre le locataire sont écartées, tandis que l’action contre la propriétaire se poursuit. L’expertise permettra d’établir techniquement les causes, les responsabilités et le coût des réparations, sous réserve du respect des obligations procédurales et financières fixées par l’ordonnance.

• Le demandeur doit poursuivre ses prétentions contre la propriétaire concernée.
• La propriétaire doit consigner 3 500 euros dans le délai imparti.
• Les parties doivent communiquer leurs pièces numérotées à l’expert.
• Les observations doivent respecter les délais fixés au cours de l’expertise.
• Le locataire bénéficie de l’irrecevabilité des demandes de travaux dirigées contre lui.

À faire

• Identifier précisément le propriétaire du fonds dominant.
• Communiquer toutes les pièces à l’expert avant la première réunion.
• Numéroter les pièces en continu et joindre un bordereau.
• Respecter les délais d’observations fixés par l’expert.
• Consigner la provision de 3 500 euros dans le délai imparti.

À éviter

• Diriger les demandes de travaux contre le seul locataire.
• Assimiler la transaction antérieure à une renonciation générale.
• Transmettre des pièces non numérotées ou non répertoriées.
• Présenter des observations après l’expiration du délai fixé.
• Réaliser des travaux de reprise sans autorisation en cas de difficulté.

La compétence du juge de la mise en état pour les fins de non-recevoir

nL’article 789 du Code de procédure civile attribue au juge de la mise en état, jusqu’à son dessaisissement, la compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir et ordonner les mesures d’instruction. Les articles 122 et 32 du même code fondent l’irrecevabilité d’une prétention dirigée contre une personne dépourvue du droit d’agir.n

Le droit d’agir du propriétaire du fonds dominant

nLes demandes visant la réalisation de travaux sur le fonds dominant et la suppression d’une vue depuis le parking relèvent du propriétaire de ce fonds. Le locataire ne pouvait donc être condamné à ces mesures, ce qui justifie l’irrecevabilité des demandes formées contre lui.n

Les conditions d’une expertise judiciaire

nLes articles 233 et suivants et 263 et suivants du Code de procédure civile permettent d’ordonner une expertise lorsque les éléments produits établissent des désordres nécessitant un éclairage technique. L’expertise doit déterminer les causes des désordres affectant la clôture mitoyenne et le parking, ainsi que les responsabilités et travaux réparatoires éventuels.

Article 789 du Code de procédure civile, Articles 514-5, 517 et 518 à 522 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 32 du Code de procédure civile, Articles 233 et suivants du Code de procédure civile, Articles 263 et suivants du Code de procédure civile, Article 271 du Code de procédure civile, Article 276 du Code de procédure civile, Article 278 du Code de procédure civile, Article L. 143 du Livre des procédures fiscales, Article 700 du Code de procédure civile