Indemnisation du trouble de jouissance : responsabilité du bailleur et faute du locataire dans un logement affecté par une pompe à chaleur défaillante

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, d’en assurer la jouissance paisible et d’effectuer les réparations non locatives nécessaires. Les articles 1719 et 1720 du code civil précisent ces obligations. Les dysfonctionnements persistants de la pompe à chaleur, affectant l’eau chaude et le chauffage, caractérisaient une non-conformité aux critères de décence mentionnés aux articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

La responsabilité du bailleur pouvait être engagée sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil. Toutefois, la faute du locataire ayant contribué à la persistance du trouble limitait l’indemnisation. Les interventions rapides et répétées des entreprises ont également été retenues. Le préjudice a été évalué à 30 % du loyer, pendant cinq mois, soit 2 900 euros.

La demande de restitution du dépôt de garantie a été rejetée sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement de frais d’état des lieux étant établi. La demande dirigée contre l’agence a également été rejetée, faute de lien contractuel avec les locataires et de preuve d’une faute délictuelle. Les dépens ont été mis à la charge des bailleurs, sans indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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En raison de dysfonctionnements persistants de la pompe à chaleur ayant affecté l’eau chaude et le chauffage, les bailleurs sont condamnés solidairement à verser 2 900 euros, correspondant à 30 % du loyer pendant cinq mois. La demande dirigée contre l’agence de gestion et celle relative au dépôt de garantie sont rejetées.

Un bail d’habitation a été conclu entre des bailleurs et deux locataires pour un logement loué 1 390 euros hors charges. Peu après l’entrée dans les lieux, une pompe à chaleur a présenté des dysfonctionnements affectant l’eau chaude et le chauffage. Un commissaire de justice a constaté l’absence d’eau chaude dans plusieurs points du logement.

Les bailleurs ont fait intervenir plusieurs entreprises entre septembre 2023 et janvier 2024. Les désordres ont toutefois perduré, notamment en raison de difficultés liées au comportement des locataires et à l’organisation des rendez-vous. Les locataires ont donné congé puis demandé une indemnisation de leur trouble de jouissance ainsi que la restitution d’une somme retenue sur le dépôt de garantie.

La juridiction a condamné solidairement les bailleurs à verser 2 900 euros, correspondant à 30 % du loyer pendant cinq mois. Elle a rejeté la demande contre l’agence de gestion, la demande de restitution du dépôt de garantie et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

• Établir des désordres affectant la décence ou la jouissance du logement.
• Relier les désordres aux obligations légales du bailleur.
• Produire des éléments objectifs établissant la réalité du trouble.
• Vérifier les diligences et interventions entreprises par les bailleurs.
• Rechercher une faute du locataire ayant contribué à la persistance du dommage.
• Évaluer le préjudice selon sa durée et son intensité.

• Procès-verbal de constat du commissaire de justice du 18 mars 2024.
• Constat de l’absence d’eau chaude aux différents points de puisage.
• Courriers et mise en demeure adressés aux bailleurs.
• Courriels et attestations des entreprises intervenantes.
• Pièces établissant cinq interventions entre septembre 2023 et janvier 2024.
• État des lieux d’entrée et décompte relatif aux frais de sortie.

Les bailleurs doivent indemniser le trouble de jouissance retenu, mais la réparation est réduite lorsque le comportement des locataires a contribué à la persistance des désordres. L’agence de gestion échappe à la condamnation en l’absence de lien contractuel et de faute délictuelle prouvée.

• Versement solidaire de 2 900 euros par les bailleurs.
• Prise en charge des dépens par les bailleurs.
• Rejet de la demande de restitution de 134,53 euros.
• Rejet de la demande dirigée contre l’agence de gestion.
• Absence d’indemnité accordée au titre de l’article 700.

À faire

• Faire constater rapidement chaque dysfonctionnement du logement.
• Notifier les désordres au bailleur par écrit.
• Conserver les mises en demeure et accusés de réception.
• Documenter chaque intervention et rendez-vous technique.
• Évaluer séparément la durée et l’intensité du trouble.

À éviter

• Laisser perdurer les désordres sans mise en demeure.
• Refuser ou compliquer l’accès aux entreprises intervenantes.
• Alléguer un préjudice sans preuve objective.
• Imputer une faute à l’agence sans élément délictuel.
• Réclamer la restitution du dépôt sans justificatif.

Les obligations du bailleur en matière de décence du logement

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil, imposent la délivrance d’un logement décent, l’entretien des lieux et la réalisation des réparations nécessaires. Les dysfonctionnements de la pompe à chaleur affectant l’eau chaude et le chauffage caractérisaient une non-conformité aux critères de décence mentionnés par les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

La prise en compte de la faute du locataire dans l’indemnisation

Le bailleur doit prouver qu’il a satisfait à son obligation, mais peut s’exonérer en établissant une force majeure ou une faute exclusive du locataire. En application de l’article 1134 du code civil, le locataire doit exécuter le contrat de bonne foi. Les interventions rapides et répétées des entreprises, ainsi que le comportement des locataires ayant contribué à la persistance des désordres, ont conduit à limiter la période indemnisée à cinq mois et l’indemnisation à 30 % du loyer.

La responsabilité de l’agence dépourvue de lien contractuel

L’agence, titulaire d’un mandat de gestion, n’avait aucun lien contractuel avec les locataires. Sa responsabilité délictuelle ne pouvait être retenue sans preuve d’une faute, conformément à l’article 1240 du code civil. La demande de condamnation solidaire ou in solidum dirigée contre elle a donc été rejetée.

Article 6 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, Article 20 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, Article 22 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, Article 1231-1 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1134 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile