TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/02490 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FHXP
AFFAIRE : [Q] [L] [E] [Z] / S.A.S. FONCIA LEMANIQUE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 19 Juin 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

Madame [Q] [L] [E] [Z], demeurant [Adresse 1]
Comparante

DEFENDEUR

S.A.S. FONCIA LEMANIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Yoann MUNARI, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ

Selon acte sous seing privé en date des 15 et 19 juillet 2021, Madame [Q] [Z] a confié à la société par actions simplifiée FONCIA LEMANIQUE (la société FONCIA LEMANIQUE) l’administration d’un appartement lui appartenant, situé au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété à [Localité 1].

Madame [Q] [Z], représentée par la société FONCIA LEMANIQUE, a conclu avec Madame [S] [C] un contrat de location de l’appartement, qui a pris effet le 13 août 2021, moyennant un loyer mensuel de 895 euros, outre une provision pour charges de 165 euros laquelle a été augmentée, à l’initiative de la société FONCIA LEMANIQUE, à hauteur de 283 euros à compter de janvier 2023.

Interrogée par Madame [Q] [Z] au sujet de la régularisation des charges annuelles dues par sa locataire, la société FONCIA LEMANIQUE lui a répondu, le 24 juin 2025, que le montant total de cette régularisation s’élevait à 4 860, 42 euros, compte tenu des arrêtés de compte de la résidence.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 juin 2025, Madame [Q] [Z] a mis en demeure la société FONCIA LEMANIQUE de lui adresser, sous quinze jours, un état détaillé de la situation des charges depuis trois ans ainsi que les modalités de leur régularisation auprès de sa locataire proposant l’exonération du paiement des charges dès le mois d’août 2025 et le remboursement immédiat des honoraires de gestion perçus sur les années non régularisées, en compensation partielle de son préjudice.

La société FONCIA LEMANIQUE a proposé à Madame [S] [C], le 5 août 2025, que la nouvelle provision pour charges soit de 113 euros par mois, pour les charges d’octobre 2022 à septembre 2023, et de 118 euros, pour les charges d’octobre 2023 à septembre 2022 et a remis deux états de régularisation des charges d’un montant total de 3 880, 56 euros pour les périodes d’octobre 2022 à septembre 2023 et d’octobre 2023 à septembre 2024.

Reprochant à la société FONCIA LEMANIQUE de ne pas avoir respecté son obligation d’envoi annuel d’un décompte de charges à sa locataire, ni d’avoir régularisé les charges trop perçues, ni enfin d’avoir adapté la provision demandée jusqu’à ce qu’elle-même décide que des provisions ne soient plus demandées à Madame [S] [C], Madame [Q] [Z] a saisi le Conciliateur de Justice lequel a constaté, le 13 octobre 2025, l’échec de la tentaive de conciliation avec la société FONCIA LEMANIQUE.

Par requête en date du 22 octobre 2025 et déposée le 27 octobre 2025, Madame [Q] [Z] a ensuite saisi le Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS sollicitant la condamnation de la société FONCIA LEMANIQUE au paiement, au principal, de la somme de 3 674 euros correspondant aux frais de gestion qu’elle a acquittés depuis le début de son mandat, pour des prestations dont elle estime qu’elles n’ont pas été réalisées, ainsi que de dommages et intérêts dont Madame [Q] [Z] a laissé l’appréciation auTribunal. Madame [Q] [Z] a notamment fait valoir qu’elle se trouvait dans une situation financière grave devant acquitter la somme de 3 880, 56 euros à sa locataire.

Madame [Q] [Z] et la société FONCIA LEMANIQUE ont été convoquées par le Greffe à l’audience du 20 mars 2026 lors de laquelle Madame [Q] [Z] et la société FONCIA LEMANIQUE, représentée par son Conseil, ont comparu. Un calendrier de procédure a été établi et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 juin 2026. Les parties ont alors déposé leurs écritures, dont elles ont réitéré oralement les termes, ainsi que leurs pièces justificatives.

Selon sa réponse aux conclusions en défense de la société FONCIA LEMANIQUE, Madame [Q] [Z] demande au Tribunal, à titre principal,
– de dire et juger que la société FONCIA LÉMANIQUE a manqué à son obligation de gestion diligente en n’effectuant pas la régularisation annuelle des charges sur quatre années et en aggravant mécaniquement et inutilement le montant du trop-percu en augmentant les provisions sans vérifier Ies charges réelles ;
– de dire et juger que les manquements constatés justifient la résiliation du mandat de gestion à Ia date de la décision à intervenir, sans se poursuivre jusqu’au 15 juillet 2027, et que, dans le cadre de la reddition de compte, la société FONCIA LÉMANIQUE soit tenue d’arrêter et de régulariser l’ensemble des charges de Madame [C] jusqu’à cette date ;
– de condamner la société FONCIA LÉMANIQUE à payer à Madame [Q] [Z] la somme de 2 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice directement causé par ses manquements, eu égard à l’importance de la dette de 4 856 euros et à l’absence totale d’anticipation permise par une gestion normale ;
– de condamner la société FONCIA LÉMANIQUE à supporter ses propres frais de défense et à payer à Madame [Q] [Z] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ajoutant que devant faire face à “une dette brutale”, elle a dû solliciter les services de l’Antenne de Justice et du Droit en CHABLAIS mais qu’elle se défendait seule sans l’assistance d’un avocat et avait exposé des frais dans le cadre de la présente instance.

Madame [Q] [Z] oppose à la société FONCIA LÉMANIQUE les principaux arguments suivants :
– s’agissant du délai triennal de prescription opposé par la société FONCIA LÉMANIQUE,
– ce délai ne constitue pas une autorisation de différer la régularisation des charges pendant trois ans, ce d’autant que la société FONCIA LÉMANIQUE est aussi syndic de la copropriété,
– l’édition tardive, par la société FONCIA LÉMANIQUE, des états actualisés des charges pour les périodes d’octobre 2022 à septembre 2023 et d’octobre 2023 à septembre 2024 ne correspond pas à leur régularisation effective et l’exercice 2021-2022 n’est pas évoqué dans les conclusions de la société FONCIA LÉMANIQUE,
– la société FONCIA LÉMANIQUE n’apporte pas ainsi la preuve d’avoir exécuté ses obligations de mandataire,
– s’agissant de l’augmentation des provisions pour charges sans qu’il soit procédé à un décompte annuel des charges réelles au préalable, la société FONCIA LÉMANIQUE a aggravé le montant du trop-perçu, ce qui a causé à Madame [Q] [Z] un préjudice certain ;
– s’agissant de la minoration de son préjudice par la société FONCIA LÉMANIQUE, Madame [Q] [Z] estime que la période du 1er octobre 2021 au 31 juillet 2025 doit être prise en compte, considérant que la prescription quinquennale est applicable, s’agissant d’une action en responsabilité contractuelle, que la TVA fait aussi partie intégrante de son préjudice et que ce préjudice est à évaluer en retenant que le mandataire a réalisé 60% de ses prestations.

Selon ses conclusions en défense n°2, la société FONCIA LÉMANIQUE demande au Tribunal, au visa des articles 9 et 700 du code de procédure civile, 1353, 1231 et suivants du code civil,
A titre principal,
– de rejeter les demandes indemnitaires formulées par Madame [Q] [Z] dirigées à l’encontre de la société FONCIA LEMANIQUE, en ce que cette dernière n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat ;
– de rejeter la demande de résiliation du contrat formulée par Madame [Q] [Z], en ce que cette dernière ne prouve pas que la société FONCIA LEMANIQUE ait commis une inexécution suffisamment grave ;
– de rejeter plus précisément les demandes de Madame [Q] [Z] consistant à :
“- dire et juger que la société Foncia Lémanique a manqué a son obligation de gestion diligente en n’effectuant pas la régularisation annuelle des charges sur quatre années et en aggravant mécaniquement et inutilement le montant du trop-percu en augmentant les provisions sans vérifier Ies charges réelles,
– dire et juger que les manquements constatés justifient la résiliation du mandat de gestion à la date de la décision a intervenir, sans se poursuivre jusqu’au 15 juillet 2027, et que, dans le cadre de la reddition de compte, la société FONCIA LEMANIQUE soit tenue d’arrêter et de régulariser l’ensemble des charges de Madame [C] jusqu’a cette date,
– condamner la société FONCIA LEMANIQUE à payer à Madame [Q] [Z] la somme de 2 200 euros à titre de dommages et intéréts en réparation du préjudice directement causé par ses manquements, eu égard à l’importance de la dette créée de 4 856 € et à l’absence totale d’anticipation permise par une gestion normale,
– condamner la société Foncia Lémanique à supporter ses propres frais de défense et à payer à Madame.”
A titre subsidiaire,
– de rejeter les demandes indemnitaires formulées par Madame [Q] [Z] dirigées à l’encontre de la société FONCIA LEMANIQUE, en ce que Madame [Q] [Z] n’a subi aucun préjudice qui résulterait du fait de devoir restituer à son locataire des sommes qu’elle avait provisionnées ;
A titre infiniment subsidiaire,
– de réduire à plus juste proportion la demande indemnitaire de Madame [Q] [Z] à l’encontre de la société FONCIA LEMANIQUE et en tout état de cause à une somme ne pouvant excéder la somme de 82,99 euros ;
En tout état de cause,
– de rejeter la demande de Madame [Q] [Z] consistant à condamner la société FONCIA LEMANIQUE à supporter ses propres frais de défense et à payer à Madame [Q] [Z] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– de condamner Madame [Q] [Z] au paiement de Ia somme de 900 euros au profit de la société FONCIA LEMANIQUE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– de condamner Madame [Q] [Z] aux entiers dépens.

La société FONCIA LÉMANIQUE estime, à titre principal, qu’elle n’a commis aucune faute de gestion affirmant avoir procédé, le 5 août 2024, à la régularisation des charges correspondant aux périodes de septembre 2023 à octobre 2024 et d’octobre 2022 à septembre 2023 et disposant du délai de trois ans prévu à l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour ce faire. La société FONCIA LÉMANIQUE oppose que l’augmentation des provisions pour charges a été effectuée, à titre préventif, au regard de la régularisation rendue nécessaire pour les mois d’août et de septembre 2021 et de l’augmentation prévisible du prix du gaz.
Subsidiairement, la société FONCIA LÉMANIQUE soutient que Madame [Q] [Z] ne démontre pas le préjudice que lui aurait causé la restitution de sommes trop perçues par rapport aux charges locatives réelles et qu’il lui revenait de conserver ces sommes, le mandataire relevant également que la locataire n’a entrepris aucune action à l’encontre de Madame [Q] [Z]. La société FONCIA LÉMANIQUE souligne également que Madame [Q] [Z] reconnaît ne pas avoir restitué l’intégralité de ces sommes, que la régularisation des charges s’effectue, depuis août 2025, en exonérant Madame [S] [C] de ses charges et que la demanderesse ne justifie pas de difficultés financières pour rembourser sa locataire.
Enfin, s’appuyant sur l’article 1224 du code civil, la société FONCIA LÉMANIQUE sollicite le rejet de la demande de résiliation du mandat de gestion locative faisant valoir que Madame [Q] [Z] n’a pas demandé sa résiliation anticipée avant son échéance annuelle et qu’elle ne justifie pas de ses manquements contractuels.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 août 2026 prorogée au 9 octobre 2026.

MOTIVATION

1. Sur les manquements de la société FONCIA LÉMANIQUE

1.1. Sur la responsabilité de la société FONCIA LÉMANIQUE
Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La responsabilité contractuelle suppose la mise en oeuvre de trois conditions cumulatives, un fait générateur, un dommage et un lien de causalité les reliant.

a) Sur la périodicité de la régularisation des charges locatives par la société FONCIA LÉMANIQUE
En vertu de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris en son sixième alinéa, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En l’espèce, Madame [Q] [Z] reproche à la société FONCIA LÉMANIQUE de ne pas avoir procédé à la régularisation des charges du dernier trimestre de l’année 2021, d’avoir remis, le 5 août 2025, la régularisation des charges des périodes annuelles 2022/2023 et 2023/2024, soit avec deux ans et un an de retard, et d’avoir augmenté la provision pour charges due par Madame [S] [C], sans prendre en compte le montant des charges locatives réellement dues, ce qui l’a conduit à encaisser un excédent de charges locatives et à avoir été rendue redevable de la somme correspondante à sa locataire qu’elle évalue à 4 856 euros TTC.

La société FONCIA LÉMANIQUE s’appuie sur l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui fixe un délai de prescription triennale en matière de baux d’habitation, pour affirmer qu’elle disposait de trois ans pour procéder à la régularisation des charges locatives semblant oublier que, selon les dispositions de l’article 23 précitées, le mandataire doit faire preuve de diligence puisque la régularisation des charges est annuelle, sauf cas de force majeure ou fait d’un tiers lesquels ne sont pas, en l’espèce, rapportés. La société FONCIA LÉMANIQUE, qui ne conteste pas avoir été le syndic de la copropriété depuis 2021, pouvait donc disposer du décompte annuel des charges réelles sans attendre qu’il lui soit transmis par un autre mandataire.

Dès lors, même si les régularisations auxquelles a procédé la société FONCIA LÉMANIQUE sont recevables, puisqu’elles permettent à la bailleresse de satisfaire à son obligation légale d’une régularisation des charges, et même si elles ne sont pas discutées dans leur calcul par Madame [Q] [Z], la demande du paiement des charges locatives réelles qui n’ont pas été étalées annuellement, entre 2022 et 2025, doit néanmoins être considérée comme étant constitutive d’une faute dans l’exécution du mandat de gestion locative puisque Madame [Q] [Z] étant en droit d’attendre que les charges appelées soient régulièrement réparties par exercice annuel (Cass. Civ. 3ème , 21 mars 2012, 11-14.174). L’article 23 vise, en effet, à permettre de lisser, chaque année, les charges locatives dues et même si le bailleur devrait prudemment réserver les fonds correspondant à un éventuel trop perçu, si la régularisation n’était plus annuelle, il s’entend aisément que la situation à laquelle Madame [Q] [Z] a été confrontée était susceptible de la mettre en difficulté, ce d’autant que les provisions appelées ne reflètaient pas l’évolution des charges réelles qui constitue la seule justification sérieuse qu’un mandataire doit prendre en compte lorsqu’il en détermine le montant.

La régularisation des charges locatives pour l’année 2021 n’ayant porté que sur la période du 13 août 2021 au 30 septembre 2021 (pièce n°5 de la défenderesse) puis la régularisation des charges des périodes annuelles 2022/2023 et 2023/2024 ayant été notifiée le 5 août 2025, la société FONCIA LÉMANIQUE a, par conséquent, commis une faute en ne régularisant pas les charges locatives chaque année à compter de septembre 2021.

b) Sur le préjudice de Madame [Q] [Z]
Si les manquements contractuels de la société FONCIA LÉMANIQUE sont par conséquent établis, Madame [Q] [Z] ne justifie toutefois pas d’un préjudice direct et certain, consécutif au manque de diligence et de rigueur du mandataire.

En effet, les charges à régulariser ne sont pas prescrites. Madame [Q] [Z] ne supporte donc pas une perte financière définitive. Par ailleurs, elle ne fait état d’aucune dégradation de ses relations contractuelles avec sa locataire qui est toujours occupante des lieux loués. Enfin, et surtout, la société FONCIA LÉMANIQUE affirme que la régularisation des charges se déroule, le paiement des charges locatives n’étant plus demandé à la loctaire depuis le mois d’août 2025, ce que la demanderesse ne conteste pas et qu’elle avait d’ailleurs suggéré dans sa mise en demeure du 25 juin 2025.

Par conséquent, Madame [Q] [Z] n’a à rembourser à Madame [S] [C] aucune somme, en lien avec la faute de la société FONCIA LÉMANIQUE, qui viendrait déséquilibrer ses finances, ce dont elle ne justifie d’ailleurs pas arguant de difficultés et de charges familiales qui ne sont établies par aucun élément probant.

Par conséquent, Madame [Q] [Z] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

1.2. Sur la résiliation judiciaire du mandat de gestion locative
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1124 de ce code, la résolution judiciaire d’un contrat peut être prononcée en cas de manquement suffisamment grave d’une partie à ses obligations.

Enfin, selon l’article 1192 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, Madame [Q] [Z] sollicite que le mandat de gestion locative soit résolu à la date de sa prochaine échéance, le 15 juillet 2026.

Il ressort des régularisations des charges locatives pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ainsi que du bilan annuel des charges du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 (pièces n°9 et 11 de la demanderesse) que la société FONCIA LÉMANIQUE a effectivement procédé aux régularisations de charges de manière groupée en notifiant les deux premières régularisations le 5 août 2025, seule la notification de la troisième de ces régularisations respectant l’obligation fixée à l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et sans par ailleurs, qu’une régularisation ne soit intervenue entre le 1er octobre 2021 et le 31 décembre 2021. Il sera rappelé que si aucune régularisation n’a été formellement présentée au locataire, avec son décompte, le délai de prescription ne court pas pour les années antérieures non régularisées.

Par conséquent, si la société FONCIA LÉMANIQUE a été peu diligente et rigoureuse dans l’exécution de sa mission en s’affranchissant de la périodicité prévue par la loi, ses manquements ne présentent pas cependant un caractère de gravité suffisant qui rendrait impossible la poursuite des relations contractuelles entre les parties alors que, d’une part, le décalage de régularisation n’a pas entraîné de perte de chance de récupérer les charges locatives qui pourrait être constatée à la date à laquelle le présent jugement est rendu et que, d’autre part, Madame [Q] [Z] ne justifie d’aucun préjudice financier actuel et certain résultant directement du non-respect de l’obligation de régularisation annuelle.

Madame [Q] [Z] sera donc déboutée de sa demande de résolution judiciaire du mandat pour faute de la société FONCIA LÉMANIQUE.

2. Sur les mesures accessoires
ll convient de rappeler aux parties que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.
Les manquements contractuels de la société FONCIA LÉMANIQUE ayant été constatés sans qu’ils soient d’une gravité suffisante pour que Madame [Q] [Z] obtienne cependant satisfaction, chaque partie sera condamnée à supporter les entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront partagés par moitié entre elles ainsi que le montant de ses frais non compris dans les dépens, au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

DÉBOUTE Madame [Q] [Z] de sa demande de condamnation de la société par actions simplifiée FONCIA LEMANIQUE au paiement de dommages et intérêts et de sa demande de résiliation judiciaire, pour faute, du mandat de gestion locative conclu les 15 et 19 juillet 2021 ;

DIT que les dépens de l’instance seront supportés, pour moitié, par chacune des deux parties ;

DIT que chaque partie conservera à sa charge ses frais non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision laquelle est de droit.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par la Juge et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE