Tour d’échelle et expertise judiciaire : refus d’un passage voisin faute de nécessité démontrée, mais mesure d’instruction fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile

La cour confirme l’absence de trouble manifestement illicite concernant la canalisation, dès lors que celle-ci avait été autorisée par l’ancien propriétaire, publiée au service des hypothèques et installée par la commune dans l’intérêt public. Les articles 544, 1240 et 1241 du Code civil ainsi que les articles 143, 145, 490, 544, 546, 561 et 835 du Code de procédure civile sont retenus comme fondements du litige.

Le tour d’échelle n’est pas accordé en référé : le propriétaire ne démontre ni l’origine de l’humidité, ni l’impossibilité de réaliser les travaux sans empiéter sur le fonds voisin, ni la nécessité immédiate du passage. L’avis d’un technicien mandaté par une partie ne suffit pas à établir ces éléments, faute d’indépendance et d’analyse complète des risques.

En revanche, l’article 145 du Code de procédure civile justifie une expertise lorsqu’un procès est possible, suffisamment déterminé et que la mesure peut contribuer à établir les faits, sans préjuger de la responsabilité. L’expertise doit rechercher les désordres, les solutions techniques évitant le passage voisin et le coût de la solution proposée. Les frais sont avancés par le demandeur à la mesure.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le propriétaire sollicitait un tour d’échelle pour réaliser des travaux destinés à remédier à des infiltrations, ainsi que la suppression d’une canalisation voisine. La cour refuse d’ordonner immédiatement ces mesures, les nécessités techniques et l’absence d’alternative n’étant pas établies. Elle ordonne néanmoins une expertise judiciaire afin d’examiner les désordres, les solutions envisageables et le coût des travaux.

Un propriétaire a construit une cave et un garage en limite d’une propriété voisine. Confronté à des problèmes d’humidité, il a sollicité un tour d’échelle afin d’installer une membrane de fondation. Le propriétaire voisin a refusé ce passage.

Le demandeur reprochait également à son voisin une canalisation installée sur son fonds et constitutive, selon lui, d’un trouble anormal de voisinage. Il sollicitait aussi des dommages-intérêts, une astreinte et subsidiairement une expertise.

La cour écarte le trouble manifestement illicite et refuse d’autoriser immédiatement le tour d’échelle, les nécessités techniques et l’impossibilité d’effectuer les travaux autrement n’étant pas suffisamment démontrées. Elle ordonne toutefois une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile afin d’examiner les désordres, les solutions alternatives et le coût des travaux.

• Existence d’un procès ultérieur possible et suffisamment déterminé
• Objet et fondement juridique du litige identifiables
• Utilité de la mesure pour établir les faits déterminants
• Absence de préjugement de la responsabilité des parties
• Recherche de solutions techniques évitant le passage sur le fonds voisin
• Avance de la consignation par le demandeur à l’expertise

• Autorisation de la canalisation par l’ancien propriétaire
• Publication de l’autorisation au service des hypothèques
• Confirmation du maire concernant l’installation communale
• Constat de commissaire de justice du 12 janvier 2025
• Avis technique relatif à l’humidité de la cave

Le propriétaire de la cave ne peut obtenir immédiatement le passage sur le fonds voisin ni faire constater un trouble manifestement illicite. Il bénéficie néanmoins d’une expertise judiciaire destinée à objectiver les désordres et les solutions techniques alternatives.

• Expertise ordonnée avec mission contradictoire
• Consignation provisoire de 3 000 euros à avancer
• Recherche obligatoire d’une solution sans passage voisin
• Refus du tour d’échelle en l’état
• Condamnation du demandeur aux dépens et frais irrépétibles

À faire

• Consigner 3 000 euros dans le délai d’un mois
• Communiquer toutes les pièces techniques à l’expert
• Documenter précisément l’origine et l’évolution de l’humidité
• Rechercher les solutions réalisables depuis son propre fonds
• Respecter le contradictoire lors des opérations d’expertise

À éviter

• Imposer un passage sans nécessité technique établie
• Fonder la demande uniquement sur un avis unilatéral
• Présenter la canalisation comme illicite sans vérifier son autorisation
• Omettre de répondre aux convocations de l’expert
• Déposer des observations purement juridiques auprès de l’expert

Les conditions du trouble manifestement illicite en référé

La compétence du juge des référés suppose une intervention rapide et des troubles suffisamment établis. La canalisation ne caractérise pas un trouble manifestement illicite : elle avait été autorisée par l’ancien propriétaire, publiée au service des hypothèques et installée par la commune dans l’intérêt public. L’absence de mention de la servitude dans l’acte d’acquisition est inopérante.

Les critères d’autorisation du tour d’échelle

Le demandeur devait démontrer l’origine de l’humidité, la nécessité des travaux et l’impossibilité de les réaliser sans passer sur le fonds voisin. La cour relève l’absence d’explication suffisante sur les désordres et sur l’impossibilité d’une solution alternative. L’avis d’un technicien mandaté par le demandeur ne suffit pas, faute d’indépendance et d’évaluation complète des risques.

Les conditions de l’expertise fondée sur l’article 145

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, une expertise peut être ordonnée si un procès est possible, possède un objet et un fondement suffisamment déterminés, et si la mesure peut établir des faits utiles à sa solution. Les contestations sérieuses ne font pas obstacle à la mesure. L’expertise doit rechercher les désordres, les solutions évitant le passage voisin et le coût des travaux, sans préjuger des responsabilités.

Article 544 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Article 143 du Code de procédure civile, Article 145 du Code de procédure civile, Article 232 et suivants du Code de procédure civile, Article 240 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 490 du Code de procédure civile, Article 544 du Code de procédure civile, Article 546 du Code de procédure civile, Article 561 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile