Responsabilité du propriétaire pour infiltrations et préjudice de jouissance : travaux sous astreinte et garantie de l’assureur

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la responsabilité du propriétaire est engagée lorsque les infiltrations trouvent leur origine dans la vétusté des ouvrages, une mauvaise mise en œuvre de la canalisation et un défaut d’entretien ou de surveillance. L’expertise judiciaire a permis d’identifier précisément les causes et les travaux nécessaires.

La responsabilité de l’occupant n’est pas retenue lorsque la preuve de son occupation à la date d’apparition des dommages, ainsi que d’une faute imputable, fait défaut. Le défaut de comparution ne dispense pas le demandeur d’établir une demande régulière, recevable et fondée, conformément à l’article 472 du code de procédure civile.

Le préjudice de jouissance peut être indemnisé sans inhabitabilité complète. Son montant doit toutefois être établi à partir des désordres constatés, de leur durée et d’éléments permettant d’apprécier la valeur locative. En l’espèce, l’indemnité a été fixée à 8 % de la valeur locative sur la période retenue.

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile fondent la condamnation aux dépens et au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles. L’exécution provisoire a été écartée sur le fondement de l’article 514-1 du même code, en raison de la nature des travaux ordonnés.

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Des infiltrations provenant du logement voisin ont été imputées à un débordement des eaux usées et à un défaut d’étanchéité de la douche. Le propriétaire a été reconnu responsable, tandis que la responsabilité de l’occupant n’a pas été établie. Il doit réaliser les travaux sous astreinte. Avec son assureur, il est condamné à indemniser le préjudice de jouissance évalué à 5 236 euros, ainsi qu’aux dépens et frais irrépétibles.

Une propriétaire d’appartement a subi, à partir du 20 août 2021, des infiltrations provenant du logement voisin. Une expertise judiciaire a identifié un débordement des eaux usées lié à l’obstruction et à la pente insuffisante de l’évacuation de la cuisine, ainsi qu’un défaut d’étanchéité de la cabine de douche.

L’expert a imputé les désordres pour un tiers à la vétusté, pour un tiers à une mauvaise mise en œuvre et pour un tiers à un défaut d’entretien et de surveillance. Le propriétaire du logement a été reconnu responsable. En revanche, la responsabilité de l’occupant n’a pas été démontrée, faute de preuve de sa présence à la date d’apparition des dommages.

Le propriétaire a été condamné à réaliser les travaux sous astreinte. L’assureur a été condamné avec lui à indemniser le préjudice de jouissance, évalué à 5 236 euros, ainsi qu’aux dépens et aux frais irrépétibles.

• Établir l’existence d’infiltrations affectant le logement voisin
• Identifier techniquement les causes des désordres
• Caractériser une faute imputable au propriétaire
• Démontrer le lien direct entre la faute et les dommages
• Établir la période et l’intensité du préjudice de jouissance
• Déterminer les travaux nécessaires selon les préconisations expertales

• Rapport d’expertise judiciaire déposé le 6 novembre 2024
• Constatations des infiltrations dans les plafonds, murs et rangements
• Analyse de la fuite par débordement de l’évacuation de cuisine
• Constatation du défaut d’étanchéité de la cabine de douche
• Rapport expertal établissant la valeur locative mensuelle de 1 700 euros
• Rapports mentionnant l’occupation du logement sans dater son commencement

Le propriétaire doit financer et faire réaliser les travaux prescrits dans les quatre mois suivant la signification, sous peine d’astreinte. Son assureur garantit l’indemnisation du préjudice de jouissance et les condamnations accessoires, tandis que la responsabilité de l’occupant n’est pas retenue.

• Réalisation complète de l’évacuation de cuisine
• Respect d’une pente minimale de deux centimètres par mètre
• Réfection de l’étanchéité de la douche
• Paiement de 5 236 euros au titre de la jouissance
• Paiement solidaire des dépens et de 3 000 euros au titre de l’article 700
• Liquidation éventuelle de l’astreinte par le juge de l’exécution

À faire

• Faire constater précisément l’origine des infiltrations
• Conserver les rapports et photographies des désordres
• Identifier l’occupant présent lors de l’apparition des dommages
• Chiffrer la valeur locative et la durée du préjudice
• Faire réaliser les travaux selon les prescriptions techniques

À éviter

• Imputer une faute sans preuve de l’occupation concernée
• Se limiter à invoquer une inhabitabilité totale
• Négliger l’entretien des évacuations et de l’étanchéité
• Produire une demande indemnitaire sans justificatifs suffisants
• Oublier le délai de quatre mois après signification

La responsabilité fondée sur l’article 1240 du Code civil

La responsabilité suppose un dommage, une faute et un lien causal. Les infiltrations provenaient de la vétusté, d’une mauvaise mise en œuvre de l’évacuation et d’un défaut d’entretien ou de surveillance. Ces éléments ont établi la faute du propriétaire et le lien direct avec les dommages. La faute de l’occupant n’a pas été retenue, faute de preuve de son occupation à la date d’apparition des désordres.

La preuve de l’occupation et de la faute du responsable

Le défaut de comparution n’empêche pas le jugement, mais l’article 472 du Code de procédure civile impose de n’accueillir la demande que si elle est régulière, recevable et fondée. Les rapports produits établissaient une occupation à certaines dates, sans déterminer la date d’arrivée ni l’identité de l’occupant au 20 août 2021. La faute de l’occupant n’était donc pas démontrée.

Le préjudice de jouissance et son évaluation

Le préjudice de jouissance ne suppose pas l’inhabitabilité totale. Les désordres constatés dans les plafonds, murs et rangements justifiaient une indemnisation. En l’absence de pièces probantes établissant une période plus longue, la juridiction a retenu 38,5 mois et 8 % de la valeur locative mensuelle de 1 700 euros, soit 5 236 euros, à la charge du propriétaire et de son assureur.

Articles 812 à 816 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 515 du Code de procédure civile, Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, Décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020, Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019