Résiliation du bail d’habitation : acquisition de la clause résolutoire après impayés et expulsion du locataire

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est recevable lorsque la saisine de la CCAPEX respecte l’article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et que l’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24-III. Le juge vérifie ces conditions même en l’absence du locataire, conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile.

Le défaut persistant de paiement pendant plus de six semaines après le commandement de payer entraîne l’acquisition de la clause résolutoire, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire doit les loyers et charges en application de l’article 7 de cette loi. La dette peut être actualisée à l’audience si cette possibilité figurait dans l’assignation et si un décompte est produit.

Après résiliation, l’occupant sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation fondée sur les articles 1730 et 1240 du code civil, jusqu’à restitution des clés. Les dépens et les frais irrépétibles sont mis à la charge de la partie perdante au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

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Après des impayés locatifs et la délivrance d’un commandement de payer, le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire et fixe la résiliation du bail au 1er novembre 2025. Le locataire est condamné au paiement de l’arriéré, d’une indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés, des dépens et des frais irrépétibles. L’action des bailleurs est déclarée recevable.

Deux bailleurs ont donné à bail un logement et une place de stationnement à un locataire, moyennant un loyer et des provisions sur charges. Des impayés se sont accumulés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré, puis la CCAPEX a été saisie et l’assignation a été notifiée au préfet.

Le locataire, régulièrement cité, n’a pas comparu. Les bailleurs ont demandé la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement de l’arriéré et une indemnité d’occupation, en actualisant la dette à l’audience.

Le juge a retenu la recevabilité de l’action, constaté l’acquisition de la clause résolutoire et fixé la résiliation au 1er novembre 2025. Il a condamné le locataire au paiement de l’arriéré, d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Persistance d’impayés de loyers et charges
• Commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai légal
• Saisine préalable de la CCAPEX dans les conditions requises
• Notification de l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience
• Production du bail et d’un décompte locatif actualisé
• Occupation sans droit ni titre après résiliation

• Acte sous seing privé portant bail d’habitation
• Commandement de payer du 19 septembre 2025
• Justificatif de saisine de la CCAPEX
• Preuve de notification de l’assignation au préfet
• Décompte locatif actualisé à 7 527 euros

Le locataire est expulsable après résiliation du bail et reste redevable de l’arriéré, de l’indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés, des dépens et des frais irrépétibles. Les bailleurs peuvent poursuivre l’exécution selon les délais et formalités applicables à l’expulsion.n

• Résiliation du bail au 1er novembre 2025
• Libération des lieux et restitution des clés sous quinze jours
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement de 7 527 euros avec intérêts légaux
• Indemnité d’occupation jusqu’à libération effective
• Prise en charge des dépens et de 700 euros

À faire

• Vérifier le contenu et la régularité du bail
• Établir un décompte locatif actualisé
• Délivrer un commandement de payer conforme
• Saisir la CCAPEX lorsque les conditions sont réunies
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai requis

À éviter

• Assigner avant l’expiration du délai CCAPEX
• Négliger la notification préfectorale préalable
• Omettre les impayés postérieurs dans le décompte
• Réclamer une indemnité sans établir la résiliation
• Procéder à l’expulsion sans commandement préalable

La recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire

nLa saisine de la CCAPEX a été effectuée le 22 septembre 2025 et les impayés ont persisté. L’assignation a été notifiée au préfet plus de six semaines avant l’audience. Les conditions de l’article 24-II et III de la loi du 6 juillet 1989 étaient donc remplies.n

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

nL’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 exige un défaut de paiement persistant après le commandement de payer. Les loyers et charges n’ayant pas été intégralement réglés pendant plus de six semaines après le commandement, la clause a produit effet au 1er novembre 2025.n

L’indemnité d’occupation après résiliation du bail

nEn application des articles 1730 et 1240 du code civil, l’occupant sans droit ni titre doit réparer le préjudice résultant de l’indisponibilité du bien. L’indemnité est fixée au montant du loyer révisé augmenté des charges, jusqu’à la restitution effective des clés.

Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 542-1 du code de la sécurité sociale, Article L. 831-1 du code de la sécurité sociale, Articles 762 et 828 du code de procédure civile, Articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, Article 472 du code de procédure civile, Article 473 du code de procédure civile, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile, Article 1730 du code civil, Article 1240 du code civil, Articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution