Congé pour vendre d’un logement meublé : invalidité du congé délivré avec un préavis inférieur à trois mois

Le congé pour vendre d’un logement meublé est soumis à l’article 25-8 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il doit être notifié selon les formes prévues et respecter un préavis de trois mois. Le juge vérifie d’office la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande lorsque le défendeur ne comparaît pas, conformément à l’article 472 du Code de procédure civile ; le jugement est alors réputé contradictoire en application de l’article 473, alinéa 2.

La juridiction retient que le bail expirait le 7 septembre 2025, tandis que le congé avait été réceptionné le 10 juin 2025, soit moins de trois mois avant le terme. Le congé n’étant pas valablement délivré, les demandes de validation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont rejetées. La partie perdante supporte les dépens selon l’article 696 du Code de procédure civile et ne peut obtenir une indemnité au titre de l’article 700. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514.

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Le congé pour vendre a été reçu moins de trois mois avant l’échéance du bail meublé, en méconnaissance du délai légal. La juridiction refuse donc de le valider et rejette les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation. Le bailleur est condamné aux dépens et débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Un bailleur a donné à bail un logement meublé destiné à l’habitation principale pour une durée d’un an, avec une prise d’effet fixée au 7 septembre 2024 et une échéance au 7 septembre 2025. Il a ensuite notifié au locataire un congé pour vendre par lettre recommandée reçue le 10 juin 2025.

Le locataire, régulièrement cité, n’a pas comparu. Le bailleur a demandé la validation du congé, l’expulsion du locataire et des occupants de son chef, ainsi qu’une indemnité d’occupation.

La juridiction relève que le congé a été reçu moins de trois mois avant l’expiration du bail et qu’il ne respectait donc pas le délai légal. Elle rejette la validation du congé ainsi que les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation. Le bailleur est condamné aux dépens et débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

• Identifier la date contractuelle d’expiration du bail
• Vérifier la date de réception du congé
• Contrôler le respect du préavis légal de trois mois
• Appliquer l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989
• Rejeter les demandes subséquentes lorsque le congé est invalide

• Le contrat de bail sous seing privé du 18 septembre 2024
• La clause fixant la prise d’effet au 7 septembre 2024
• La date d’échéance du bail fixée au 7 septembre 2025
• La lettre recommandée de congé reçue le 10 juin 2025
• La preuve de la réception du congé par le locataire

Le bailleur ne peut obtenir ni la validation du congé, ni l’expulsion, ni une indemnité d’occupation fondée sur ce congé irrégulier. Il supporte les dépens et ne bénéficie d’aucune indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Rejet de la demande de validation du congé
• Maintien de l’absence d’expulsion sur ce fondement
• Rejet de l’indemnité d’occupation sollicitée
• Condamnation du bailleur aux entiers dépens
• Rejet de la demande fondée sur l’article 700

À faire

• Relire la clause fixant la date d’échéance du bail
• Calculer le préavis depuis la réception du congé
• Vérifier la forme de notification utilisée
• Conserver l’avis de réception de la lettre
• Contrôler la motivation exigée par l’article 25-8 I

À éviter

• Notifier le congé moins de trois mois avant le terme
• Se fonder uniquement sur la date de signature du bail
• Omettre la date d’expiration du contrat
• Demander l’expulsion malgré un congé irrégulier
• Négliger le risque de condamnation aux dépens

Le préavis du congé pour vendre d’un logement meublé

Le bailleur doit respecter le préavis de trois mois prévu par l’article 25-8 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le délai court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre. Un congé reçu moins de trois mois avant l’échéance du bail ne peut être valablement délivré.

Le contrôle judiciaire du congé pour vendre

En application de l’article 25-8 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier, même d’office, la réalité du motif et le respect des obligations légales. En l’absence de respect du délai de préavis, le congé est privé d’effet, ce qui exclut la validation et les demandes d’expulsion ou d’indemnité d’occupation qui en dépendent.

Les effets de la non-comparution du défendeur

Selon les articles 472 et 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge statue au fond lorsque le défendeur ne comparaît pas, mais n’accueille la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est alors réputé contradictoire.

Article 25-8 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 762 du Code de procédure civile, Article 828 du Code de procédure civile, Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile