Provision de charges de copropriété : réduction des frais de recouvrement non justifiés au titre de l’article 10-1

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 imposent aux copropriétaires la participation aux charges et le versement des provisions correspondant au budget prévisionnel. L’article 35 du décret du 17 mars 1967 autorise le syndic à exiger des provisions en début ou en cours d’exercice.

La créance a été retenue à hauteur de 11 072,31 euros, après examen du décompte, des appels de fonds, des décisions d’assemblées générales et des justificatifs de propriété. Les frais de mise en demeure ne peuvent excéder le coût d’une lettre recommandée lorsqu’ils relèvent de la mission courante du syndic. En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires, justifiés par des diligences réelles excédant cette mission, peuvent être imputés au copropriétaire et ils ne peuvent être facturés plusieurs fois.

L’article 2224 du Code civil fixe une prescription quinquennale. Les frais insuffisamment justifiés ou relevant des frais irrépétibles ont été déduits de la provision. Les copropriétaires ont également été condamnés solidairement aux dépens et à 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le syndicat des copropriétaires réclamait à deux copropriétaires le paiement d’un arriéré de charges. Au vu des pièces produites, le juge a retenu une créance provisionnelle de 11 072,31 euros, après déduction de plusieurs frais excessifs. Les copropriétaires ont été condamnés solidairement au paiement, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, dépens et indemnité de 800 euros.

Deux copropriétaires détenaient trois lots dans la résidence Les Jardins de Montebello. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic SARL Patrimoine Immobilier, leur a demandé le paiement provisionnel d’un arriéré de charges arrêté au 16 mars 2026, outre les intérêts, les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les copropriétaires, régulièrement assignés, n’ont comparu ni ne se sont fait représenter. Le syndicat produisait notamment l’attestation notariale de vente, le contrat de syndic, les procès-verbaux d’assemblées générales, le décompte, les appels de fonds et la mise en demeure.

Le juge a retenu une créance non sérieusement contestable de 11 072,31 euros après déduction de frais de mise en demeure excessifs, de frais de transmission à huissier et d’honoraires. Les copropriétaires ont été condamnés solidairement au paiement provisionnel, aux intérêts légaux à compter de l’assignation, aux dépens et à 800 euros au titre de l’article 700.

• Existence d’une obligation de paiement des charges de copropriété.
• Créance suffisamment établie et non sérieusement contestable.
• Décompte cohérent avec les appels de fonds et budgets votés.
• Frais de recouvrement justifiés par des diligences réelles.
• Respect de la prescription quinquennale prévue par l’article 2224.
• Défendeurs régulièrement assignés malgré leur absence à l’audience.

• Attestation notariale de vente des lots concernés.
• Contrat de syndic conclu avec SARL Patrimoine Immobilier.
• Extrait de compte arrêté au 1er janvier 2026.
• Mise en demeure du 28 novembre 2024.
• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant comptes et budgets.
• Répartition des charges et appels de fonds trimestriels.

Le syndicat des copropriétaires obtient une provision de 11 072,31 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi que les dépens et 800 euros au titre de l’article 700. Les copropriétaires doivent payer solidairement, mais les frais de recouvrement non justifiés ou relevant de la mission courante sont exclus.

• Paiement solidaire de la provision arrêtée au 1er janvier 2026
• Application des intérêts légaux à compter de l’assignation
• Prise en charge des dépens de l’instance
• Versement de 800 euros au titre de l’article 700
• Exclusion des frais de recouvrement insuffisamment justifiés

À faire

• Conserver le titre de propriété des lots concernés.
• Produire les décomptes et appels de fonds détaillés.
• Joindre les procès-verbaux approuvant comptes et budgets.
• Justifier chaque diligence de recouvrement engagée.
• Vérifier la prescription quinquennale des sommes réclamées.

À éviter

• Facturer plusieurs fois une même diligence de recouvrement.
• Imputer des frais de mise en demeure excessifs.
• Inclure des honoraires insuffisamment justifiés dans la provision.
• Négliger la preuve de l’exigibilité des charges.
• Omettre les mentions relatives aux intérêts et dépens.

La provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable

L’article 835 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire d’accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La créance de charges a été établie par le titre de propriété, le décompte, les appels de fonds, les budgets votés et les justificatifs produits. Le juge a donc fixé la provision à 11 072,31 euros.

Les frais imputables au copropriétaire défaillant

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée, à condition qu’ils correspondent à des diligences réelles excédant l’administration courante. Les frais ne peuvent être perçus plusieurs fois. Les mises en demeure relevant de la mission courante ont été limitées à 10 euros chacune, tandis que d’autres frais ont été déduits.

La décision en l’absence de comparution du défendeur

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, le juge statue sur le mérite lorsque le défendeur ne comparaît pas, si la saisine est régulière et si un délai suffisant lui a permis de préparer sa défense. Plus d’un mois s’étant écoulé entre l’assignation remise à étude et l’audience, le juge a examiné les demandes du syndicat.

Article 835 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 35 du décret du 17 mars 1967, Article 2224 du Code civil, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 472 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile