Expertise in futurum et responsabilité de l’agent immobilier : absence de motif légitime contre l’intermédiaire

Sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, une mesure d’instruction avant tout procès suppose un motif légitime : les faits allégués doivent être crédibles, plausibles, utiles à un litige potentiel suffisamment déterminé et susceptibles d’améliorer la situation probatoire du demandeur. La mesure ne peut être ordonnée contre un intervenant lorsque l’action envisagée apparaît manifestement vouée à l’échec.

L’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil, comprenant une obligation de mise en garde. Les informations doivent être légales, exactes, complètes, efficientes, compréhensibles et loyales. Toutefois, l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction et n’a pas à fournir une information spécifique sur des désordres apparents pour des acquéreurs profanes.

La cour retient que le compromis mentionnait l’absence d’assurance dommages-ouvrage et de garantie décennale du vendeur, l’information des acquéreurs sur cette situation, ainsi que l’intervention de professionnels assurés. Les désordres principalement invoqués nécessitaient des investigations techniques, tandis que les défauts apparents étaient décelables lors des visites. Ces éléments caractérisent le respect de l’obligation d’information et de conseil et rendent l’action envisagée contre l’agence vouée à l’échec. L’expertise judiciaire n’est donc pas étendue à celle-ci. Les acquéreurs sont condamnés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens d’appel.

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La cour a confirmé la mise hors de cause de l’agence immobilière dans le litige relatif aux désordres et non-conformités affectant la maison vendue. Certains désordres nécessitaient des investigations techniques et les autres étaient apparents. Le compromis mentionnait en outre l’absence de garanties du vendeur et les assurances des professionnels intervenus.

Des acquéreurs ont acheté une maison construite par plusieurs intervenants. Après la vente, ils ont constaté de nombreux désordres et non-conformités, notamment des problèmes d’humidité, d’étanchéité, de pentes, de carrelage, de finitions et de toiture.

Ils ont sollicité en référé une expertise judiciaire contre plusieurs personnes et sociétés, dont la SAS Quimmo, agence immobilière ayant reçu un mandat simple de vente et rédigé le compromis. Le juge des référés a ordonné l’expertise, mais a mis l’agence hors de cause.

Les acquéreurs ont soutenu que l’agence avait manqué à son obligation d’information, de conseil et de vigilance, notamment concernant des fissurations visibles. La cour relève que plusieurs désordres nécessitaient des investigations techniques, tandis que d’autres étaient apparents pour des acquéreurs profanes. Elle constate également que le compromis précisait l’absence d’assurance dommages-ouvrage et de garantie décennale du vendeur ainsi que l’existence d’assurances souscrites par les professionnels intervenus. Elle confirme la mise hors de cause de l’agence et condamne les acquéreurs aux frais irrépétibles et aux dépens d’appel.

• Établir un fait crédible et plausible, sans devoir encore le démontrer définitivement.
• Identifier un litige potentiel suffisamment déterminé dans son objet et son fondement.
• Démontrer l’utilité de la mesure pour améliorer la situation probatoire.
• Écarter une mesure visant une action manifestement vouée à l’échec.
• Vérifier le contenu effectif de l’information délivrée par l’agent immobilier.
• Distinguer les désordres apparents des désordres nécessitant des investigations techniques.

• Le compromis de vente rédigé par l’agence immobilière.
• Les clauses relatives à l’absence d’assurance du vendeur.
• La liste des professionnels intervenus et de leurs assurances décennales.
• Les deux rapports d’expertise amiable communiqués à l’agence.
• Le rapport de la société BEB confirmant les désordres.
• Le rapport du cabinet Sedgwick corroborant globalement les constatations.

Les acquéreurs ne peuvent pas rendre l’expertise judiciaire commune et opposable à la SAS Quimmo sur le fondement des éléments actuellement disponibles. La SAS Quimmo est mise hors de cause et bénéficie d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Exclusion de la SAS Quimmo des opérations d’expertise.
• Absence d’extension de l’expertise à l’agent immobilier.
• Versement de 2 500 euros au titre de l’article 700.
• Prise en charge des dépens d’appel par les acquéreurs.
• Utilisation des rapports amiables pour apprécier la crédibilité des désordres.

À faire

• Identifier précisément le litige potentiel et son fondement juridique.
• Documenter chaque désordre par des rapports techniques concordants.
• Produire le compromis et ses clauses d’information.
• Distinguer les désordres apparents des vices non décelables.
• Vérifier les assurances des professionnels intervenus.

À éviter

• Fonder une expertise sur de simples hypothèses.
• Inclure un intervenant sans établir l’utilité de la mesure.
• Assimiler l’agent immobilier à un professionnel de la construction.
• Invoquer des désordres apparents sans caractériser un manquement d’information.
• Négliger les conséquences financières d’une mise hors de cause.

Le motif légitime d’une mesure d’instruction in futurum

L’article 145 du Code de procédure civile exige un fait crédible et plausible, lié à un litige potentiel suffisamment déterminé. Le demandeur n’a pas à prouver définitivement les faits, mais doit établir que la mesure est pertinente, utile et susceptible d’améliorer sa situation probatoire. Elle ne peut viser un litige manifestement voué à l’échec.

Les obligations d’information et de conseil de l’agent immobilier

L’agent immobilier doit fournir des informations légales, exactes, complètes, compréhensibles et loyales, et attirer l’attention sur les avantages et inconvénients de l’opération. Il n’est toutefois pas professionnel de la construction et n’a pas à informer spécifiquement les acquéreurs profanes de désordres apparents lors des visites.

L’opposabilité des rapports d’expertise judiciaire

Une expertise judiciaire n’est pas opposable à une personne non appelée aux opérations. Elle peut néanmoins être opposée lorsqu’elle a été versée aux débats, discutée contradictoirement et corroborée par d’autres éléments de preuve. La cour relève ici l’existence de deux rapports d’expertise amiable communiqués à l’agence.

Article 145 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile