TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/03874 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C4NWN

N° MINUTE : 3

Assignation du :
18 Mars 2024
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 27/10/2026
à Me CHAVANCE et Me RICHER

Expert: [B] [Z]
[Adresse 1]
09 61 10 84 05
[Courriel 1]

Médiatrice : [F] [H]
[Adresse 2]
01 44 05 21 21 – 06 26 19 88 87
[Courriel 2]

JUGEMENT
rendu le 27 Octobre 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. McDonald’s France
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Emmanuelle CHAVANCE de la SELARL BJA AVOCATS, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1811

DEFENDERESSE

S.N.C. CINEMA ATOMIC [L] [S] ET COMPAGNIE
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Me Sandrine RICHER, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1243

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Renaud NOIROT, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 08 Septembre 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2012, la S.N.C. Cinema Atomic [L] [S] et Compagnie a donné à bail commercial à la S.A.S. McDonald’s France des locaux constituant les lots n°12, n°13 et n°5 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à effet rétroactif du 14 novembre 2011 jusqu’au 13 novembre 2020, à usage exclusif de commerce de restauration avec toutes ses activités annexes s’y rapportant, et moyennant le paiement d’un loyer annuel de 200 000 euros hors taxes et hors charges.

Les locaux sont désignés de la façon suivante :
« – Le lot n°12 du règlement de copropriété dudit immeuble comprenant :
Au rez-de-chaussée, vaste local commercial comprenant hall d’entrée en centre de l’immeuble sur la [Adresse 8].
A gauche dans le hall, un autre local commercial avec accès à un 2ème niveau se trouvant à l’entresol, vestiaire.
A droite dans le hall, couloir sur toute la longueur du local au rez-de-chaussée avec dégagement à droite, à l’extrémité de dégagement accès au sous-sol.
Au sous-sol, local avec accès par le dégagement précité, à l’usage de sanitaires.
A l’entresol, une pièce avec accès à droite sur le palier, derrière dégagement, et un local avec accès par le local du rez-de-chaussée.
[…]
Le lot n°13 du règlement de copropriété dudit immeuble comprenant :
Au rez-de-chaussée, une boutique à gauche de l’immeuble, sur la place avec accès au sous-sol.
Au sous-sol, un local compartimenté avec wc.
[…]
-Le lot n°5 du règlement de copropriété dudit immeuble comprenant :
Au sous-sol, une cave. »

A compter du 14 novembre 2020, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2021, la S.A.S. McDonald’s France a fait signifier à a S.N.C. Cinema Atomic [L] [S] et Compagnie une demande de renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2021.

Par un mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 janvier 2023, la S.A.S. McDonald’s France a notamment demandé à titre principal de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 158 800 euros hors taxes et hors charges au 1er juillet 2021, et à titre subsidiaire de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.A.S. McDonald’s France a ensuite fait assigner la S.N.C. Cinema Atomic [L] [S] et Compagnie devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 18 mars 2024.

Aux termes de son assignation, la S.A.S. McDonald’s France demande au juge des loyers commerciaux, aux visas des articles L.145-33, L.145-34, R.145-7 et R.145-8 du code de commerce, de :
« -Fixer à la somme de 158.800 € par an en principal le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 pour les locaux situés [Adresse 9].
-Juger que les trop-perçus de loyer porteront intérêt au taux légal,
-Subsidiairement, ordonner une expertise.
-Condamner la société Cinéma Atomic [L] [S] et Compagnie aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise éventuelle,
-Condamner la société Cinéam Atomic [L] [S] et Compagnie au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
-Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. McDonald’s sollicite de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 158 800 euros, soit un montant inférieur au loyer contractuel plafonné qui s’élevait à la somme de 220 106,68 euros au 1er juillet 2021.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 19 mars 2026 dont la réception n’est pas contestée, la S.N.C. Cinema Atomic [L] [S] et Compagnie demande au juge des loyers commerciaux, aux visas des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, de :

« • A titre principal,
◦Le débouté de la société MC DONALD’S France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
◦ La fixation du loyer annuel du bail renouvelé, à la date du 1er juillet 2021, à la somme de 223 535 € en principal HT HC

• A titre subsidiaire
◦ Que soit ordonnée une expertise judiciaire aux frais avancés de la société MCDONALD’S France

• En tout état de cause
◦ Condamner la société MC DONALD’S France au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC
◦ La condamner également aux entiers dépens en ce incluant les frais de toute éventuelle expertise et dont distraction sera faite directement au bénéfice de Maître Sandrine RICHER, avocat au Barreau de Paris, en vertu de l’article 699 du CPC
◦Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

A l’appui de ses prétentions, la S.N.C. Cinema Atomic [L] [S] et Compagnie s’oppose à la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative laquelle serait selon le preneur inférieure au prix du bail plafonné. Elle fait valoir que la S.A.S. McDonald’s France échoue à rapporter la preuve de tous éléments suffisamment probants au soutien de sa demande. Elle précise que les développements figurant dans le mémoire en demande de la S.A.S. McDonald’s France sont la reprise des éléments issues d’un rapport d’expertise amiable de M. [V] sollicité par la preneuse antérieurement à la date de renouvellement du bail et qui n’est pour autant pas versé aux débats.
En outre, elle expose avoir fait établir un rapport d’expertise amiable par M. [W] [D], lequel estime la valeur locative annuelle de renouvellement à la somme de 243 000 euros hors taxes et hors charges, soit une valeur supérieure au loyer plafond.
Selon elle, il n’est nullement justifié un loyer déplafonné à la baisse et le loyer renouvelé doit être fixé au loyer plafond à la somme annuelle en principal de 223 535 euros, en fonction des indices des loyers commerciaux du 1er trimestre 2021 et du 2e trimestre 2011.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 septembre 2026 et le jugement mis en délibéré au 27 octobre 2026.

MOTIFS

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose que « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

Il se déduit de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre :
– soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,
– soit au plafond légal si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés (1) une évolution des facteurs locaux de commercialité ou un changement de la destination des lieux loués ou une modification de leur consistance, ou encore une modification des obligations des parties, (2) au cours du bail expiré, (3) susceptible d’avoir une incidence sur le commerce concerné.

Enfin, en application de l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

En l’espèce, il convient de relever que par l’effet de la tacite prolongation du bail le 14 novembre 2020 et de la demande de renouvellement de la S.A.S. McDonald’s France, le contrat de bail expiré a duré 9 ans, 7 mois et 16 jours, soit moins de douze ans, de sorte que par principe le principe du plafonnement du loyer renouvelé s’applique.

Les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale mais qui ne permettent pas à la juridiction de statuer de manière suffisamment éclairée.

La S.A.S. McDonald’s France se prévaut d’une expertise diligentée à sa demande par M. [V], d’après laquelle la valeur locative s’élèverait à 158800 €.

La S.N.C. Cinema Atomic [L] [S] et Compagnie se prévaut d’une expertise diligentée à sa demande par M. [D] d’après laquelle la valeur locative s’élèverait à 243000 €.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.A.S. McDonald’s France qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes des parties et de réserver les frais irrépétibles et les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions prévues aux articles 795 et 272 du code de procédure civile,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.N.C. Cinema Atomic [L] [S] et Compagnie et la S.A.S. McDonald’s France et portant sur les locaux situés [Adresse 10] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2021,

Ordonne avant-dire droit une expertise judiciaire aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

M. [B] [Z]
[Adresse 1]
09 61 10 84 05 – [Courriel 1]

Avec pour mission de :
* convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, notamment les expertises de MM. [V] et [D],
* visiter les locaux en cause situés [Adresse 10] à [Localité 4], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
*entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
* déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,
* rechercher les références utiles de comparaison ;
* estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er juillet 2021,
* donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2021 suivant les indices applicables, en précisant les modalités de calcul,
* du tout dresser rapport motivé.

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 29 octobre 2027 ;

Fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.S. McDonald’s France à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 11], Paris 17ème) avant le 15 janvier 2027 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 18 mars 2027 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Madame [F] [H]
[Adresse 2]
01 44 05 21 21 – 06 26 19 88 87
[Courriel 2]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne se sont pas conciliées devant lui et qu’il leur a adressé sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert sans délai et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation qui ne pourra excéder le délai de 6 mois suivant la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.S. McDonald’s France, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement ;

Réserve les dépens et les frais irrépétibles ;

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 27 Octobre 2026

La Greffière Le Président
M. PLURIEL R. NOIROT