TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me BELGRAND, Me DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me BRIOLLET

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 23/07757 –
N° Portalis 352J-W-B7H-CZWW4

N° MINUTE :

Assignation du :
16 Mai 2023

JUGEMENT
rendu le 27 Octobre 2026
DEMANDERESSE

Madame [D] [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Ingrid BRIOLLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0743

DÉFENDEURS

Société ENTREPRISE GÉNÉRALE DE BÂTIMENT [L]
(EGBD), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Aurélie BELGRAND de la SCP MICHEL-AUDOUIN-GILLET-BELGRAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0399

S.A.R.L. COGEIM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1155
Décision du 27 Octobre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/07757 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWW4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Lénaig BLANCHO, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame BRANLY-COUSTILLAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

En raison de l’empêchement de la présidente, la décision a été signée par l’un des juges qui en ont délibéré, en application de l’article 456 alinéa 1er du Code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
En premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [C] est propriétaire non occupant d’un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble du [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’immeuble avait pour syndic, la SARL COGEIM.

Suite aux votes en assemblées générales des 19 mai 2010 et 24 novembre 2011, des travaux de remplacement des canalisations en plomb de la copropriété ont été entrepris, confiés à la SAS EGBD.
En septembre 2019, un dégât des eaux a été constaté dans les parties communes, provenant des canalisations d’eau de Mme [C].
Une expertise amiable, réalisée par l’expert de l’assureur de Mme [C] (la GMF), a eu lieu le 21 avril 2022 contradictoirement avec les assureurs du syndicat des copropriétaires (AXA), du syndic, et de la SAS EGBD.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 mai 2023, Mme [C] a fait assigner le SARL COGEIM et la SAS EGBD devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir l’indemnisation des préjudices subis.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, Mme [C] demande au tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1165 et 1240 du code civil, de :
« DECLARER que la société EGBD a manqué à ses obligations contractuelles en ne réalisant pas les travaux dans l’appartement de Madame [D] [C]

DECLARER que la société EGBD engage sa responsabilité à l’endroit de Madame [D] [C]

DECLARER que la société COGEIM a manqué à ses obligations de Syndic de copropriété

DECLARER que la société COGEIM engage sa responsabilité à l’endroit de Madame [D] [C]

CONDAMNER in solidum la société EGBD et la société COGEIM à payer à Madame [D] [C] les sommes de :

– 5.250 € selon devis VDV Conception au titre de la réalisation des travaux
– 1.700 € à titre de perte de deux mois de loyer (décembre 2020 et janvier 2021)
– 100 € par mois à compter de février 2021 (décompte arrêté temporairement à février 2022),
1.100 €

Conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire de droit est désormais le principe,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Vu les articles 696 et 699 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum la société EGBD et la société COGEIM aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ingrid BRIOLLET, Avocat au Barreau de PARIS

Vu l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER in solidum la société EGBD et la société COGEIM à la somme de 3.000 € ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2025 par voie électronique, et au visa des articles 1240 et suivants du code civil, ainsi que de l’article 9 du code de procédure civile, la SARL COGEIM demande au tribunal de :

« – Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulés à l’encontre de la société COGEIM.

Condamner tout succombant à payer à la société COGEIM, la somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocats aux offres de droits selon les dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

Bien que la SAS EGBD ait constitué avocat avant l’ordonnance de clôture, aucune conclusion n’a été notifiée par son conseil dans le cadre de la mise en état, de sorte que le jugement sera contradictoire.
Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 16 février 2026, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 24 juin 2026. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Sur la prescription

Il convient de relever que si, dans le corps de ses écritures, le syndicat des copropriétaires soulève la prescription de l’action de Mme [C], cette demande de prescription n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions de sorte que, conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne sera pas statué sur ce point.

2- Sur la demande indemnitaire à l’égard de la SAS EGBD

Mme [C] invoque la responsabilité délictuelle de la SAS EGBD au soutien de sa demande indemnitaire, au motif que cette entreprise a manqué à son obligation contractuelle en ne réalisant pas les travaux tels qu’ils avaient été convenus selon le contrat conclu avec le syndicat des copropriétaires et qui prévoyait notamment une intervention à son domicile ; que ce manquement est d’autant plus établi que lors des opérations d’expertise amiable auxquelles la SAS EGBD était présente, elle n’a pas contesté sa responsabilité et a proposé une reprise des travaux.

Selon l’article 1240 du code civil, le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage. Dès lors que le tiers démontre un lien de causalité entre le manquement contractuel et le dommage subi, il n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle autre que ce manquement.

Aux termes de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Selon l’article 16 du code de procédure civile, si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire des parties, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure et plus particulièrement du procès-verbal d’assemblée générale du 24 novembre 2011 que les copropriétaires ont voté en faveur de la réalisation de rénovation de la plomberie du bâtiment A « selon le devis [L] n°2129 », dont il n’est pas contesté qu’il s’agit du devis produit par Mme [C] pièce 5 qui prévoit de manière détaillée les travaux suivants notamment au niveau du 3e étage où se situe l’appartement de Mme [C] : « Pose de collecteurs 5 départs équipés de 5 vannes 15/21 pour alimentation de 4 studios + 1 WC collectif en tube multicouche avec reprise sur vannes à l’intérieur des logements ».
Si la SAS EGBD a soutenu lors de l’expertise amiable ne pas être intervenue dans les appartements, ce point n’est corroboré par aucun élément, les termes mêmes du devis sur lequel les copropriétaires ont voté et le rapport d’expertise (l’expert indiquant constater que l’ensemble des canalisations du 3e étage avaient été remplacées à l’exception de celles de Mme [C]) démontrant l’inverse.

Il est à relever par ailleurs que les conclusions des parties sont concordantes, en conformité avec le rapport d’expertise amiable en date du 9 mai 2022 à laquelle la SAS EGBD a participé, sur le fait que la SAS EGBD n’a pas effectué de reprise de vannes chez Mme [C].

Dès lors, compte tenu des termes du contrat conclu entre le syndicat des copropriétaires et la SAS EGBD dans des termes clairs et détaillés, le manquement contractuel de la SAS EGBD apparait suffisamment caractérisé.

Mme [C] demande le paiement des travaux de remise en état de sa salle de bain suite au dégât des eaux survenu courant 2019, considérant que le manquement contractuel est la cause certaine et directe de ses désordres, en se fondant uniquement sur le rapport expertal amiable qui indique sans aucune autre précision que « l’alimentation plomb (non remplacée par EGBD) se met à fuir et génère un dégât des eaux en 2019. ». Aucun autre élément technique n’est produit de nature à étayer le point de vue de l’expert amiable qui n’est pas développé.

Il convient ainsi de relever que l’avis technique sur lequel se fonde exclusivement le demandeur est celui de l’expert sollicité par son propre assureur, étant souligné que cet avis se révèle imprécis, succinct et non détaillé, et sans qu’aucun autre élément de preuve ne le corrobore.

Ainsi force est de relever que la preuve d’un lien de causalité certain et direct entre le manquement contractuel de la SAS EGBD et le préjudice subi en lien avec le dégât des eaux survenu 9 ans plus tard chez Mme [C], sans aucun autre élément technique que le rapport d’expertise amiable de l’assureur de Mme [C], n’est pas suffisamment rapportée.

En conséquence, il convient de débouter Mme [C] de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de la SAS EGBD.

3- Sur la demande indemnitaire à l’égard de la SARL COGEIM

Mme [C] invoque, au soutien de sa demande indemnitaire, la responsabilité de la SARL COGEIM lui reprochant une faute au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Elle considère que le syndic a commis une faute en s’abstenant de s’assurer que l’ensemble des travaux confiés à la SAS EGBD avaient été effectivement accomplis alors qu’il avait procédé à l’appel de fonds relatif à ces travaux ; que le syndic était chargé du suivi administratif de ces travaux impliquant de prendre attache avec les copropriétaires quant à l’effectivité de l’intervention de la SAS EGBD chez chacun d’eux avant de régler la facture ; que le syndic n’a pas dénoncé l’inexécution contractuelle de la SAS EGBD et n’a pas réalisé de déclaration de sinistre alors qu’elle en était parfaitement informée et que la garantie décennale courait encore.

La SARL COGEIM s’oppose à cette demande relevant qu’il ne saurait lui être reproché une défaillance dans la mesure où il n’y a eu aucune réception des travaux confiés à la SAS EGBD d’autant que ces travaux ne consistent pas en une opération de construction au sens de l’article 1792 du code civil ; qu’elle ne devait assurer que le suivi administratif et financier de sorte que la facture a été payée dès la fin des travaux en 2012 ; que les travaux réalisés par la SAS EGBD portaient sur les vannes d’arrêt situés à l’extérieur des appartements ; et que le dégât des eaux subi par Mme [C] provient de ses parties privatives puisqu’il se situe au niveau des canalisations situées après la vanne d’arrêt.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment en charge d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale en date du 24 novembre 2011 que les copropriétaires ont voté en faveur d’un suivi administratif et comptable par le syndic des travaux de réfection de la plomberie du 1er bâtiment, sans qu’il ne soit contesté qu’il s’agit des travaux objet du présent litige.
Si aucune précision particulière n’est mentionnée quant à la teneur exacte de ces prestations intitulées « suivi administratif et comptable », force est de constater que le syndic ne s’était vu confier aucune mission de type maîtrise d’œuvre, ou de direction de travaux ou encore portant sur la réception technique des travaux. Dès lors il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir procédé à des vérifications, notamment de type surveillance et contrôle matériel des travaux, excédant le cadre de sa mission de suivi administratif et comptable.

Par ailleurs, si Mme [C] considère que le syndic a manqué à sa mission en s’abstenant d’actionner la garantie décennale, il y a lieu de souligner que les travaux de remplacement de canalisations en eau du bâtiment ne sauraient être considérés comme consistant en des ouvrages au sens de l’article 1792 du code civil, compte tenu de leur modeste ampleur, et faute d’établir que les dommages qui en résultent compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination

Enfin, dès lors qu’il s’évince des pièces de la procédure, qu’une intervention en urgence de la société ALLO SANYRAPID avec recherche de fuite a été réalisée le 2 septembre 2019 à la demande du syndic ; qu’une nouvelle recherche de fuite a été accomplie le 19 septembre 2019, à la demande de Mme [C], suivie d’un échange de courriels entre elle et le syndic quant à savoir si l’origine du sinistre provenait des parties communes ou privatives ; qu’à la demande de Mme [C], a été inscrite par le syndic, à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 27 février 2020, et votée, la résolution relative à la prise en charge de la facture de la société ALLO SANYRAPID et celle relative à de la plomberie de la société VDV CONCEPTION ; et qu’une expertise amiable s’est tenue le 21 avril 2022 à laquelle l’assureur du syndicat des copropriétaires a été convié.
Ainsi il ne saurait valablement être reproché au syndic de ne pas avoir déclaré de sinistre alors que son assureur a manifestement été informé du dégât des eaux et que des diligences ont été accomplies par celui-ci s’agissant du traitement de ce dégât des eaux, sans qu’il ne soit en outre établi que de l’absence de déclaration de sinistre invoquée par Mme [C] découlerait un dommage.

En conséquence, faute d’éléments suffisants établissant l’existence d’un manquement de la part de la SARL COGEIM dans sa mission de syndic ou plus spécifiquement dans sa mission relative au suivi des travaux de réfection de la plomberie, il convient de débouter Mme [C] de sa demande.

4-Sur les demandes accessoires

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [C], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Dechezlepretre Desrousseaux.

– Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [C] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

– Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute Madame [D] [C] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Madame [D] [C] au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Dechezlepretre Desrousseaux ;

Condamne Madame [D] [C] à payer à la SARL COGEIM la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 27 Octobre 2026

La Greffière
Chloé GAUDIN

Pour la Présidente empéchée,
Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente