TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/52946 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCO2M

N° : 5

Assignation du :
17 Avril 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 octobre 2026

par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDERESSE

La société VENUS, Société en Nom Collectif
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Jean-paul PETRESCHI de l’AARPI SAINT-LOUIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #K0079

DEFENDERESSE

La société THE GREENBOW S.A.S.
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Franck RADUSZYNSKI, avocat au barreau de PARIS – #C1032, avocat associé de ZR Avocats AARPI

DÉBATS

A l’audience du 28 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 juin 2024, la société Venus a consenti à la société The Greenbow un bail dérogatoire portant sur des locaux situés [Adresse 3], au premier étage bâtiment A et au deuxième étage bâtiment B, à [Localité 4] pour une durée de trois ans à compter du 1er septembre 2024, moyennant un loyer annuel de 191 550 euros HC/HT payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 5 février 2026, la société Venus a fait signifier à la société The Greenbow un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 61 565,43 euros au titre du loyers et des charges.

Par acte du 17 avril 2026, la société Venus a assigné la société The Greenbow devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir l’expulsion de la locataire.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience du 28 septembre 2026, la société Venus demande au juge des référés de :

« CONSTATER l’acquisition, à compter du 20/02/2026, de la clause résolutoire insérée au bail du 25/06/2024,

ORDONNER en conséquence à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de la société THE GREENBOW et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

REJETER la demande de délais formée par la société THE GREENBOW pour libérer les lieux ;

JUGER, le cas échéant, que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la société THE GREENBOW dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la société THE GREENBOW d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point;

FIXER à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société THE GREENBOW à la SNC VENUS à compter du 20/02/2026 à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNER par provision la société THE GREENBOW à payer à la SNC VENUS la somme en principale totale de 81.194,04 € TTC correspondant au relevé de compte au 02/07/2026, dont :
– 825,25 € TTC au titre des intérêts de retard contractuels calculés sur la base du taux d’intérêt légal de 2,62% + 2 points (soit 130,56€ TTC pour le 1 er trimestre 2026 et 694,69 € TTC pour le second trimestre 2026) + mémoire pour la période postérieure jusqu’au parfait paiement
– 13.387,55 € TTC au titre des pénalités de 10% (6.156,54 € TTC pour le 1 er trimestre 2026 et 7.231,01 € TTC pour le second trimestre 2026)
– 153,80 au titre des frais de commandement ;

JUGER que le dépôt de garantie actuellement entre les mains de la SNC VENUS lui sera définitivement acquis conformément aux termes du bail ;

CONDAMNER la société THE GREENBOW à payer à la SNC VENUS la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la société THE GREENBOW au paiement des entiers dépens. »

A l’audience, la société Venus soutient ces conclusions hormis sur le montant des demandes de provision : l’arriéré de loyers et charges ayant été réglé, elle demande à titre provisionnel la somme de 15 248,50 euros correspondant au montant de la clause pénale et des intérêts.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 28 septembre 2026, la société The Greenbow demande au juge des référés de :

« À titre principal :
JUGER que les demandes de la SNC VENUS tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail dérogatoire du 25 juin 2024, ordonner l’expulsion de la société THE GREENBOW, fixer une indemnité d’occupation, voir déclarer le dépôt de garantie acquis à la bailleresse et obtenir une provision au titre des pénalités de 10 %, des intérêts majorés et des frais de commandement, se heurtent à des contestations sérieuses;

JUGER que le retard de paiement des échéances du premier semestre 2026 procède d’un empêchement de force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil, résultant des saisies conservatoires pratiquées le 26 janvier 2026 par la société WESCALE, tiers au bail, et que la défaillance visée au commandement du 5 février 2026 n’est en conséquence pas imputable à la société THE GREENBOW ;

JUGER que le défaut de paiement temporaire de l’échéance du 3ème trimestre 2026, postérieure au commandement du 5 février 2026 et visée par aucun commandement, ne peut fonder le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il a en toute hypothèse été régularisé par le virement du 29 juillet 2026 ;

RAPPELER que le juge des référés ne dispose pas du pouvoir de prononcer la résiliation du bail ;

CONSTATER que la société THE GREENBOW a réglé, à la date de l’audience, l’intégralité des loyers, provisions sur charges et taxes appelés depuis l’origine du bail ;

DIRE N’Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ sur l’ensemble de ces demandes et renvoyer la SNC VENUS à mieux se pourvoir ;
DÉBOUTER la SNC VENUS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre subsidiaire, si le Tribunal estimait devoir entrer en voie de condamnation provisionnelle ou examiner l’acquisition de la clause résolutoire :

CONSTATER que la société THE GREENBOW a intégralement réglé les causes du commandement de payer du 5 février 2026 le 24 mars 2026, l’échéance du 2ème trimestre 2026 le 9 juin 2026 et celle du 3ème trimestre 2026 le 29 juillet 2026, et qu’elle a ainsi réglé l’intégralité des loyers, provisions sur charges et taxes appelés depuis l’origine du bail ;

ACCORDER à la société THE GREENBOW, en tant que de besoin rétroactivement, des délais de paiement dans les conditions de l’article L.145-41, alinéa 2, du Code de commerce, et, à défaut de l’article 1343-5 du Code civil et, en l’autorisant, pour le cas où un solde quelconque serait retenu à sa charge au titre des accessoires contestés, à s’en acquitter au plus tard le 30 septembre 2026 ;

SUSPENDRE corrélativement la réalisation et les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 5 février 2026, ainsi que toute mesure d’expulsion ;

DIRE que si la société THE GREENBOW se libère dans les conditions ainsi fixées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué et le commandement de payer du 5 février 2026 sera privé de tout effet ;

RAPPELER qu’en application de l’article 1343-5, alinéa 3, du Code civil, les majorations d’intérêts et les pénalités de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

À titre infiniment subsidiaire, si l’acquisition de la clause résolutoire était constatée et l’expulsion ordonnée :

ACCORDER à la société THE GREENBOW, sur le fondement des articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, un délai de douze mois à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux ;

En tout état de cause :

DÉBOUTER la SNC VENUS de ses demandes au titre des pénalités contractuelles de 10 %, des intérêts au taux légal majoré, des frais de commandement, de l’attribution définitive du dépôt de garantie, de l’indemnité d’occupation et de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SNC VENUS à payer à la société THE GREENBOW la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties et à la note d’audience pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges et quinze après un commandement resté infructueux. Le commandement de payer signifié le 5 février 2026 à la société The Greenbow vise cette clause et il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de quinze jours qui lui était imparti.

La société The Greenbow soulève plusieurs motifs de contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile :
– l’existence d’un cas de force majeure exonératoire ;
– la nullité du commandement de payer qui ne vise qu’un délai de quinze jours, en violation de l’article L. 145-41 du code de commerce ;
– la renonciation de la bailleresse à se prévaloir de la clause résolutoire ;
– l’absence de bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire ;
– le défaut de paiement de l’échéance du 3e trimestre ne peut fonder le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la force majeure
L’article 1218 du code civil dispose :
« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.
Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »
En principe, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014, pourvoi n° 13-20.306, Bull. 2014, IV, n° 118 ; 3e Civ., 15 juin 2023, pourvoi n° 21-10.119, publié).
Néanmoins, la Cour de cassation a également jugé que constitue un cas de force majeure justifiant l’annulation du commandement de payer et du procès-verbal de tentative d’expulsion délivrés par le bailleur, l’incident technique survenu dans le système informatique de la banque auprès de laquelle le preneur a passé un ordre de virement dès lors que les circonstances de cette seule cause du non-respect du règlement d’une mensualité due ont rendu cet événement, extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible (3e Civ., 17 février 2010, pourvoi n° 08-20.943, Bull. 2010, III, n° 47).
En l’espèce, la société The Greebow prétend qu’un cas de force majeure l’a empêchée de payer le loyer du premier trimestre 2026 dans le délai de 15 jours suivant le commandement de payer du 5 février 2026 et que, quand bien même elle n’aurait pas été empêchée à la date de l’exigibilité du loyer du premier trimestre 2026, ce n’est que l’absence de paiement pendant les quinze jours suivants le commandement de payer qui est susceptible d’entraîner l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que c’est bien à cette période que doit s’apprécier le cas de force majeure et non au 1er janvier 2026.
Il est établi que, le 26 janvier 2026, soit quelques jours avant le commandement de payer, la société Wescale a fait pratiquer deux saisies-conservatoires à l’encontre de la société The Greenbow pour un montant de 350 570,32 euros et que ces saisies ont été levées le 30 avril 2026, suite à une ordonnance de référé du tribunal des activités économiques du 29 avril 2026. Toutefois, contrairement à l’hypothèse de l’arrêt publié du 17 février 2010, la société The Greenbow ne démontre pas que cette saisie-conservatoire soit la seule cause du défaut de paiement dans les quinze jours du commandement de payer.
Les conditions de la force majeure n’étaient donc pas réunies.

Sur la nullité du commandement de payer
Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Ces dispositions sont applicables aux seuls baux commerciaux statutaires et non aux baux dérogatoires (3e Civ., 11 mai 2022, pourvoi n° 21-15.389, publié).
Il est rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, mais seulement de déterminer si les éventuelles irrégularités invoquées à l’encontre de l’acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résiliation du bail.
En l’espèce, le bail signé entre les parties est un bail dérogatoire qui stipule que :
– « Le présent bail est consenti et accepté dans le cadre des dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties entendant déroger en toutes ses dispositions au statut des baux commerciaux. » ;
– « Conformément aux dispositions des articles 1224 et 1225 du code civil, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, qu’il résulte du présent contrat, de ses avenants ou d’actes postérieurs ou de décisions judiciaires, quand bien même elles fixeraient une somme provisionnelle, à son échéance ou de ses accessoires, notamment du dépôt de garantie ou de ses compléments, comme des frais d’actes extrajudiciaires ou encore en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent bail ou des obligations légales ou réglementaires et quinze jours après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, restés sans effet, le présent bail sera résilié automatiquement, si bon semble au Bailleur et sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire.
Il suffira d’une simple ordonnance de référé pour obtenir l’expulsion des lieux loués et dans ce cas le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance, s’il y en a, resteront acquis au Bailleur, sans préjudice de tous dommages et intérêts.
Toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai ci-dessus sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise.
En aucun cas la clause ci-dessus ne pourra être considérée comme comminatoire ou comme une clause de style. Elle est stipulée dans l’intérêt exclusif du Bailleur. »
En l’état de ce bail dérogatoire, qui prévoit expressément un délai de 15 jours pour s’acquitter du commandement de payer (contrairement à la décision du TJ de [Localité 1] citée en défense, qui concernait une clause ne stipulant aucun délai dérogatoire), l’irrégularité invoquée à l’encontre du commandement de payer ne constitue pas un moyen de contestation sérieuse empêchant de constater la résiliation du bail.

Sur la renonciation à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire
La renonciation à un droit peut être tacite dès lors que les circonstances établissent, de façon non équivoque, la volonté de renoncer.
En l’espèce, le fait que la bailleresse ait adressé à la locataire des avis d’échéances de loyers pour les 2e et 3e trimestres et non des appels d’indemnité d’occupation et qu’elle l’ait mise en demeure le 24 avril 2026 de régler un solde présenté comme relatif aux paiements de loyers et charges des locaux occupés ne témoigne pas de façon non équivoque de la volonté de la bailleresse de renoncer à l’acquisition de la clause résolutoire, dès lors que ce même courrier mentionne qu’elle se réserve la possibilité d’initier une action en justice afin de faire valoir ses droits.
En présence d’une ambiguïté sur l’appréciation de la volonté du bailleur, cette contestation n’apparaît pas non plus sérieuse.

Sur la mauvaise foi du bailleur
Une clause résolutoire n’est pas acquise, si elle a été mise en œuvre de mauvaise foi par le créancier.
La bonne foi étant présumée et les éléments avancés en défense ne démontrant pas la mauvaise foi du bailleur, la contestation n’apparaît pas sérieuse non plus.
Il sera enfin rappelé que ce n’est pas le défaut de paiement du 3e trimestre qui fonde le constat de l’acquisition de la clause résolutoire mais bien celui des loyers et charges visés par le commandement de payer. La dernière contestation n’est donc pas sérieuse non plus.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 février 2026 à 24 h 00.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail
L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La société Venus soutient que l’application de ces dispositions ne sauraient permettre la suspension de la clause résolutoire que dans le cadre dérogatoire bien précis de l’article L. 145-41 du code de commerce qui n’est pas applicable aux baux dérogatoires hors statut.
Toutefois, en excluant l’application du statut des baux commerciaux et notamment celle de l’article L. 145-41 du code de commerce, les parties ont entendu se soumettre au droit commun des contrats et notamment l’article 1343-5 du code civil, qui permet d’accorder des délais de paiement et d’en tirer les conséquences sur l’acquisition d’une clause résolutoire.

Il est paradoxal, de la part de la bailleresse, de soutenir que cette lecture des textes ne serait pas acceptable au motif qu’elle priverait de sa substance l’article L. 145-41 du code de commerce alors que, précisément, les parties ont entendu en écarter l’application en souscrivant un bail dérogatoire.
En l’espèce, les éléments comptables produits en défense justifient de la capacité de la locataire à régler les loyers courants. Elle démontre avoir connu des difficultés de trésorerie très conjoncturelles, liées à une saisie-conservatoire d’un montant de plus de 350 000 euros qui s’est avérée injustifiée et elle a non seulement apuré les causes du commandement mais aussi réglé ses loyers courants depuis lors.
Compte tenu de ces circonstances très particulières, il convient d’accorder à la locataire un délai de paiement rétroactif jusqu’au 26 septembre 2026 et de constater que, celui-ci ayant été respecté pour le paiement de l’arriéré locatif, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.
Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail et la demande d’expulsion subséquente.

Sur la demande de provision
Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, il n’est pas contesté que l’arriéré de loyers et charges a été réglé par virement du 25 septembre 2026 et la demande de provision de la bailleresse ne porte plus que sur la clause pénale et les intérêts majorés, ainsi que sur la conservation du dépôt de garantie.
Toutefois, les clauses pénales dont se prévaut la bailleresse à l’appui de ses demandes étant susceptibles d’être modérées par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé de ces chefs.
Par ailleurs, les frais réclamés au titre des commandements de payer relèvent des dépens, étant observé que la bailleresse ne justifie pas d’un commandement de payer dont les frais s’élèveraient à 76,32 euros.

Sur les demandes accessoires
La société Venus ayant été contrainte d’assigner la société The Greenbow pour obtenir le paiement de la dette locative, la défenderesse sera condamnée aux dépens, qui comprendront les frais du commandement de payer du 5 février 2026 d’un montant de 77,48 euros et non d’autres commandements de payer, non justifiés et en tout état de cause non nécessaires à la présente procédure.
Il est équitable de la condamner à payer à la société Venus la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties étaient réunies à la date du 20 février 2026 ;
Accordons rétroactivement à la société The Greenbow un délai expirant le 26 septembre 2026 pour lui permettre de s’acquitter de sa dette locative et suspendons les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;
Constatons que, dans ce délai, la société The Greenbow s’est intégralement acquittée de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 2 juillet 2026, terme du 3e trimestre inclus ;
Disons en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail et la demande d’expulsion subséquente ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’indemnité d’occupation provisionnelle, de paiement de la clause pénale et les intérêts majorés, ainsi que sur la conservation du dépôt de garantie;
Rejetons les demandes plus amples ou contraires ;
Condamnons la société The Greenbow aux dépens ;
Condamnons la société The Greenbow à payer à la société Venus la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision est de droit exécutoire par provision.
Fait à [Localité 1], le 26 octobre 2026

La Greffière La Présidente,

Pascale GARAVEL Charlotte de CABARRUS