Référé probatoire : rejet de l’expertise sur l’état d’un logement libéré et remanié avant l’examen judiciaire

L’article 145 du Code de procédure civile permet d’ordonner, avant tout procès, une mesure d’instruction légalement admissible lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits susceptibles d’influer sur la solution du litige. La mesure suppose toutefois que la preuve puisse être utilement recueillie et que les éléments disponibles permettent une investigation suffisamment fiable.

La juridiction reconnaît une difficulté réelle d’imputation des désordres entre vétusté, suroccupation, défaut d’entretien du bailleur et comportement des occupants. Elle refuse néanmoins l’expertise, les photographies comparatives et l’état des lieux de sortie faisant apparaître des dégradations imputables potentiellement aux occupants, tandis que le logement a été libéré, rénové puis promis à la vente. Les documents produits sont jugés trop parcellaires pour permettre une expertise sérieuse, y compris sur pièces.

Le rejet de l’expertise entraîne celui des provisions sollicitées, faute d’évaluation suffisamment établie du préjudice de jouissance. Le demandeur est condamné aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile. L’article 700 du même code n’est pas appliqué au profit du bailleur, aucune considération d’équité ne le justifiant. L’article 455 du Code de procédure civile est cité au titre du renvoi aux écritures des parties.

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Le locataire invoquait plusieurs désordres affectant le logement et sollicitait une expertise ainsi que des provisions pour préjudice de jouissance. Après examen des diagnostics, photographies et de l’état des lieux de sortie, la juridiction a estimé les éléments insuffisants et les causes des dégradations indissociables. Les demandes d’expertise et de provision ont été rejetées.

Un locataire et ses sept enfants occupaient depuis 2016 une maison de ville louée par un bailleur. Le logement, de type T4, était occupé par une famille nombreuse. Le locataire a signalé plusieurs désordres : défaut d’étanchéité, ventilation insuffisante, chauffage mal installé, humidité et dégradation des revêtements.

Un diagnostic réalisé à la demande du service communal de l’habitat a relevé plusieurs anomalies, contestées par le bailleur, qui invoquait notamment le défaut d’entretien des occupants et l’installation d’équipements générateurs d’humidité. Des photographies comparatives, puis l’état des lieux de sortie, ont fait apparaître d’importantes dégradations.

Après la libération du logement, celui-ci a été concerné par des travaux et une promesse de vente. Le locataire a demandé en référé une expertise destinée à déterminer l’origine des désordres et son préjudice de jouissance, ainsi qu’une provision pour chaque occupant. La juridiction a rejeté ces demandes, estimant les éléments trop incomplets et les causes des dégradations impossibles à distinguer de manière fiable.

• Existence d’un motif légitime de conserver ou d’établir une preuve
• Utilité de la mesure pour la solution d’un litige futur
• Caractère suffisamment complet des documents soumis au juge
• Possibilité d’identifier l’origine des désordres de manière fiable
• Prise en compte de la libération et des transformations du logement
• Distinction possible entre vétusté, suroccupation et défaut d’entretien

• Diagnostic-constat de décence réalisé par l’organisme mandaté
• Comparatif photographique entre l’état des lieux d’entrée et 2019
• État des lieux de sortie certifié par le locataire
• Constat de travaux et de modification du logement après libération

Le demandeur ne bénéficie ni de l’expertise sollicitée ni des provisions réclamées et doit supporter les dépens. Le bailleur obtient le rejet de ces demandes, mais aucune somme ne lui est accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Rejet de la mesure d’instruction
• Rejet des provisions indemnitaires
• Condamnation du demandeur aux dépens
• Absence d’indemnité au titre de l’article 700
• Renforcement de l’importance des preuves recueillies avant libération

À faire

• Documenter précisément l’état initial du logement
• Faire constater contradictoirement chaque désordre
• Conserver les photographies datées et les rapports techniques
• Identifier séparément vétusté, entretien et comportement des occupants
• Saisir rapidement le juge avant toute remise en état

À éviter

• Attendre la libération du logement avant de réunir les preuves
• Produire des documents incomplets ou non datés
• Confondre désordres locatifs et dégradations imputables aux occupants
• Modifier les lieux avant constat contradictoire
• Réclamer une provision sans évaluation étayée du préjudice

La mesure d’instruction fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile

L’article 145 permet une mesure d’instruction avant tout procès lorsqu’un motif légitime justifie de conserver ou d’établir une preuve utile à la solution du litige. La juridiction relève une difficulté réelle d’imputation des désordres, mais exige que la mesure puisse être menée de façon fiable.

Les conditions de fiabilité d’une expertise judiciaire

L’expertise est refusée lorsque les documents sont trop parcellaires et que le logement, libéré puis modifié par des travaux, ne permet plus d’identifier contradictoirement l’origine des dégradations. Les photographies et l’état des lieux font en outre peser une incertitude entre vétusté, suroccupation, défaut d’entretien du bailleur et comportement des occupants.

Les conséquences procédurales du rejet de l’expertise

Le rejet de l’expertise entraîne celui de la provision, faute d’évaluation suffisamment établie du préjudice. Les dépens sont mis à la charge du demandeur sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, tandis que l’article 700 n’est pas appliqué au profit du bailleur, l’équité ne le justifiant pas.

Article 145 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile