Accès forcé à un lot de copropriété : mesure de remise en état pour faire cesser des infiltrations persistantes

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Celui-ci résulte d’une violation flagrante d’une règle de droit.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’usage libre des parties privatives sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Le refus persistant d’accès à un lot, empêchant les investigations et travaux nécessaires à la résorption d’infiltrations affectant les parties communes et potentiellement la structure de l’immeuble, caractérise le trouble manifestement illicite.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, la non-comparution du défendeur n’emporte pas admission des demandes : le juge doit vérifier leur régularité, leur recevabilité et leur bien-fondé. L’autorisation d’ouverture forcée a donc été accordée, sous conditions procédurales, avec intervention possible d’un serrurier, d’un commissaire de justice et de la force publique. La partie perdante supporte les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et l’indemnité de 2 000 euros allouée au titre de l’article 700 du même code.

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Le refus d’accès à un lot empêchait les investigations et travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations affectant l’immeuble. Le juge des référés a retenu un trouble manifestement illicite et autorisé l’ouverture forcée du logement, avec intervention d’une entreprise, d’un commissaire de justice, d’un serrurier et, si nécessaire, de la force publique.

Un immeuble soumis au statut de la copropriété a subi d’importantes infiltrations provenant de fuites récurrentes affectant des installations privatives et les parties communes. Le propriétaire d’un lot situé au cinquième étage refusait l’accès à son appartement et ne procédait pas à la dépose des installations obstruant les gaines techniques, malgré une précédente ordonnance l’y contraignant.

Le syndicat des copropriétaires a demandé l’autorisation de pénétrer dans le lot avec une entreprise mandatée, un commissaire de justice, un serrurier et, si nécessaire, la force publique, afin de permettre les investigations et travaux. Régulièrement assigné mais non représenté, le défendeur n’a pas comparu.

Le juge des référés a retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite et autorisé l’ouverture forcée sous conditions. Le défendeur a également été condamné aux dépens et au paiement de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Infiltrations récurrentes affectant des installations privatives et parties communes
• Risque d’atteinte à la structure de l’immeuble
• Nécessité d’investigations auprès des gaines techniques
• Installations obstruant l’accès aux gaines
• Refus persistant d’accès malgré une ordonnance antérieure
• Mise en demeure préalable restée sans réponse pendant huit jours

• Pièces établissant les importantes infiltrations et fuites récurrentes
• Éléments démontrant l’affectation des parties communes
• Justificatifs de la nécessité d’investigations complémentaires
• Ordonnance antérieure imposant l’accès au lot
• Signification de l’ordonnance effectuée le 8 juillet 2026
• Preuves des refus persistants d’accès et de dépose

Le syndicat des copropriétaires peut accéder au lot après mise en demeure restée infructueuse afin de faire réaliser les investigations et travaux nécessaires. La défenderesse supporte les conséquences financières de la procédure, tandis que l’intervention demeure encadrée par un commissaire de justice et les modalités fixées par l’ordonnance.

• Envoi d’une lettre recommandée doublée d’une lettre simple
• Respect d’un délai de huit jours avant intervention
• Mandat donné à une entreprise pour les investigations et travaux
• Présence d’un commissaire de justice lors de l’ouverture
• Recours possible à un serrurier et à la force publique
• Paiement des dépens et de 2 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Adresser la mise en demeure selon les modalités ordonnées
• Conserver les preuves des infiltrations et des refus d’accès
• Mandater une entreprise pour les investigations techniques
• Prévoir un commissaire de justice lors de l’intervention
• Organiser l’intervention d’un serrurier si nécessaire

À éviter

• Intervenir avant l’expiration du délai de huit jours
• Ouvrir le lot sans respecter l’ordonnance
• Déposer les installations sans constat préalable
• Négliger la présence du commissaire de justice
• Ignorer les frais, dépens et condamnations prononcés

Le trouble manifestement illicite en copropriété

Le refus persistant d’accès à un lot, malgré une ordonnance antérieure, empêchant les investigations nécessaires sur des infiltrations affectant les parties communes et susceptibles de porter atteinte à la structure de l’immeuble, constitue une violation flagrante des droits des autres copropriétaires au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

L’office du juge en l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, la non-comparution du défendeur n’autorise le juge à accueillir la demande que si celle-ci est régulière, recevable et bien fondée. La décision est donc réputée contradictoire sans que les prétentions soient automatiquement admises.

Les mesures de remise en état en référé

L’article 835 du code de procédure civile permet d’ordonner, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’autorisation d’accès forcé a été subordonnée à une mise en demeure préalable et encadrée par la présence d’un commissaire de justice, avec recours possible à un serrurier et à la force publique.

Article 446-1 du code de procédure civile, Article 472 du code de procédure civile, Article 835 du code de procédure civile, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 9 de la loi du 10 juillet 1965