TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT
du 03 Novembre 2026

Enrôlement : N° RG 20/00267 – N° Portalis DBW3-W-B7D-XD2X

AFFAIRE : M. [X] [S] et Mme [L] [M] épouse [S]( Me Catherine OHANESSIAN)
C/ Syndicat [Adresse 1] (Me Olivier PEISSE) et autres

Grosse délivrée le
03 Novembre 2026
À
-la SARL BAFFERT-MALY
la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL
Me Catherine OHANESSIAN
Me Olivier PEISSE

–
–

DÉBATS : A l’audience Publique du 16 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY, Juge

Greffier : Madame Pauline ESPAZE, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 03 Novembre 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [X] [S]
né le 06 Juin 1958 à [Localité 2] (13),
et
Madame [L] [M] épouse [S]
née le 25 Juillet 1948 à [Localité 3] (TUNISIE),
tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Maître Catherine OHANESSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL AGIMMO, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 811790708 et dont le siège social est sis [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON, [Adresse 4]

LA S.A. ALLIANZ IARD, inscrite au RCS de Nanterre sous le numéro 542110291 et dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE

LA S.C.I. [Adresse 1], inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 487654279 etdont le siège social est sis chez PROGEREAL – [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant déclaration d’ouverture de chantier du 3 janvier 2008, la société civile immobilière SCI [Adresse 1] a fait construire un ensemble immobilier de 53 logements dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 8]. Elle a souscrit des polices d’assurance dommages-ouvrage et constructeur-non-réalisateur auprès de la société anonyme ALLIANZ IARD.

Par acte de vente en l’état futur d’achèvement du 28 décembre 2009, M. [A] [Z] a acquis un appartement (lot n°107) au cinquième et dernier étage du bâtiment B ainsi que deux box de garage (lots n°118 et 119) en contrepartie du paiement de la somme de 575 000 euros. M. [Z] s’est plaint d’infiltrations dès le mois d’août 2010. La livraison de l’appartement de M. [Z] est néanmoins intervenue le 18 juillet 2011 avec réserves.

Par ailleurs, par acte du 13 octobre 2011, M. et Mme [S] ont fait l’acquisition d’un appartement (lot n°25) achevé, situé au 5ème et dernier étage du bâtiment A, de deux box de garage (lots n°140 et 141) et d’un emplacement de stationnement (lot n°151) au sein du même ensemble immobilier en contrepartie du règlement de la somme de 560 000 euros. Quelques jours après leur prise de possession, M. et Mme [S] ont signalé un dégât des eaux au sein de leur appartement. Par acte en date du 27 janvier 2021, M. et Mme [S] ont cédé leurs biens.

***

Subissant des infiltrations, M. et Mme [S] ont fait assigner, par acte du 11 octobre 2012, la société SCI [Adresse 1] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille aux fins, notamment, d’expertise. Par ordonnance de référé du 8 février 2013, une expertise a été ordonnée et M. [Q] [D] a été désigné en qualité d’expert. Par ordonnance de référé du 28 juin 2013, les opérations d’expertise judiciaire de M. [D] ont été rendues communes et opposables au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1]. Par ordonnance de référé en date du 13 octobre 2015, l’action de M. et Mme [S] à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, prise en qualité d’assureur dommages-ouvrage, a été déclarée irrecevable en l’absence de déclaration de sinistre préalable. M. [D] a déposé son rapport le 28 avril 2016.

Puis, par actes en date du 31 décembre 2019, M. et Mme [S] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Marseille la SCI [Adresse 1], le syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ IARD en qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur-non-réalisateur aux fins d’indemnisation de leurs préjudices et de réalisation des travaux préconisés par l’expert.

De son côté, par actes en date du 23 décembre 2019, M. [Z] a fait assigner la société SCI [Adresse 1], le syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur constructeur-non-réalisateur aux fins d’indemnisation de ses préjudices et d’exécution des travaux préconisés par l’expert.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances au fond par ordonnance du 6 octobre 2020. Néanmoins, par ordonnance rendue le 18 octobre 2022, le juge de la mise en état a finalement ordonné la disjonction des affaires.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée le 1er juillet 2025. Cette ordonnance a été révoquée le 21 octobre 2025 et la clôture à nouveau prononcée le 17 mars 2026.

***

Par dernières conclusions notifiées le 12 mai 2025, M. [X] [G] [S] et Mme [L] [S] née [M] demandent :
– la condamnation du vendeur à leur payer la somme de 100 000 euros en réparation des préjudices subis du fait de la mauvaise foi du vendeur dans l’exécution du contrat ;
– la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux en toiture de l’immeuble du bâtiment A conformément aux préconisations de l’expert judiciaire ;
– la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 100 000 euros en réparation des préjudices subis du fait de l’inertie du syndicat des copropriétaires ;
– la condamnation solidaire du vendeur, de l’assureur, pris en ses deux qualités d’assureur constructeur-non-réalisateur et dommages-ouvrage, et du syndicat des copropriétaires à leur payer les sommes de :
– 115 000 euros au titre du préjudice de jouissance,
– 50 000 euros au titre du préjudice moral,
– le rejet des demandes adverses
– et la condamnation solidaire des défendeurs à leur verser la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et ceux afférents à toutes les actions intentées par eux devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille, avec dispense de toute participation à la dépense commune consécutive à la présente procédure.

Par dernières conclusions notifiées le 30 décembre 2024, la société civile immobilière SCI [Adresse 1] demande :
– l’irrecevabilité des demandes des demandeurs comme étant prescrites,
– le rejet des demandes des demandeurs,
– le rejet des demandes formées à son encontre
– et la condamnation des demandeurs ou tout succombant à lui verser la somme de
5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic, la société AGIMMO, demande :
– le rejet des demandes formées à son encontre par les demandeurs,
– subsidiairement, la condamnation solidaire du vendeur et de son assureur à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre
– et la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 1er juillet 2024, la société anonyme ALLIANZ IARD demande :
– à titre liminaire, qu’il soit jugé que le rapport d’expertise lui est inopposable et le rejet des demandes des demandeurs formées à son encontre,
– sur les demandes formées à son encontre en qualité d’assureur dommages-ouvrage, l’irrecevabilité et, subsidiairement, le rejet des demandes formées par les demandeurs et, à titre infiniment subsidiaire, l’autorisation d’opposer ses plafonds de garantie,
– sur les demandes formées à son encontre en qualité d’assureur constructeur-non-réalisateur, le rejet des demandes formées par le demandeur et, subsidiairement, l’autorisation d’opposer ses plafonds de garantie et franchises,

– en tout état de cause, le rejet des demandes contraires et la condamnation des demandeurs ou tout autre succombant à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Alain de ANGELIS.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie du 16 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, certaines des demandes tendant à voir  » juger  » ou  » dire et juger  » ne constituent pas, en l’espèce, des demandes en justice au sens de l’article 4 du code de procédure civile visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

I – Sur les désordres

Il ressort des constatations de l’expert judiciaire qu’au sein de l’appartement de M. et Mme [S] des traces d’infiltration sont visibles dans la cuisine, dans la salle d’eau, dans les chambres, dans le dégagement des chambres et dans le hall d’entrée et que, dans les WC, une partie du faux plafond a été enlevée à la suite des infiltrations et que des traces de projection d’eau contre le bas de la porte sont visibles.
Sur la toiture-terrasse du bâtiment, l’expert relève que de nombreuses réparations d’étanchéité ont été effectuées.
Suite à l’intervention de la société AZUR DETECTION, l’expert indique que les infiltrations sont dues à des solins défaillants. Il explique que de nombreuses reprises d’étanchéité, des rustines et des flashing, en solin et entre les laies d’étanchéité ont été réalisées par l’entreprise titulaire du lot étanchéité pour essayer de résoudre les désordres mais que ces travaux ne sont pas conformes aux règles de l’art et que l’ensemble des ouvrages n’est plus pérenne. Il indique que l’assureur dommages-ouvrage a fait réaliser des travaux d’imperméabilité du mur de protection esthétique de l’ascenseur qui semble régler partiellement le problème du désordre dans la cuisine.
L’expert estime que les désordres, qui sont apparus dès la prise de possession des lieux, constituent un vice caché au vu de leur position et de la fréquence d’apparition partiellement les jours d’orage.
M. [D] indique qu’il faudra déposer l’ensemble de l’étanchéité, procéder au traitement des points singuliers sur tous les passages, pallier à l’absence de collerettes de finition et reposer une étanchéité complète. Il ajoute qu’il sera nécessaire de réaliser une remontée d’étanchéité sur une épaisseur importante au niveau de la jonction des deux logements en raison de la présence d’une légère pente.
Concernant les travaux intérieurs, l’expert estime qu’il est nécessaire de reprendre les traces sur le plafond de la cuisine et des chambres tout comme sur le faux plafond des toilettes et du dégagement avant une mise en peinture de l’ensemble des murs.
M. [D] chiffre le coût des travaux à la somme de 18 275,40 euros TTC pour la toiture et 3 018,47 euros TTC pour les embellissements intérieurs. Il estime la durée des travaux à deux mois.

Concernant l’appréciation des préjudices subis, l’expert indique que les désordres ont occasionné des dysfonctionnements dans le logement lors d’averses ou d’orages, que les manquements aux règles de l’art et la non-conformité des ouvrages n’affectent ni la solidité, ni la destination de la construction mais créent une impression désagréable d’inachèvement ou de négligence due à l’imperfection de l’ouvrage. L’expert estime, compte tenu des justificatifs présentés, que la valeur locative de l’appartement est de 1 800 euros par mois sur laquelle un abattement de 60% doit être pris en compte au regard de l’occupation de l’appartement par M. et Mme [S] et que le coût de la réparation de l’électroménager à hauteur de 1 708 euros doit être pris en compte.
L’expert confirme que des infiltrations n’ont pas cessé le jour de l’expertise dès lors qu’après chaque orage accompagné de vent, les plafonds des chambres sont humides.

Il ressort des procès-verbaux des 25 octobre 2011, 25 novembre 2016, 17 août 2017 et 15 octobre 2018 que l’appartement de M. et Mme [S] présente des traces d’infiltrations en provenance des plafonds. Il ressort plus précisément du dernier procès-verbal que la  » présence d’infiltrations  » est constatée et donc que des infiltrations sont toujours actives à cette date.

Il ressort par ailleurs du rapport d’expertise amiable menée à l’initiative de l’assureur dommages-ouvrage que l’appartement subit des infiltrations rendant l’ouvrage impropre à sa destination au niveau du hublot de la cuisine. L’expert a constaté un défaut d’étanchéité en toiture au niveau de la couverture en plaques de zinc ainsi qu’un défaut d’étanchéité de l’évacuation d’eau pluviale située le long de la terrasse et qui vient se jeter contre la façade à proximité du hublot.

Enfin, il résulte des factures produites par le syndicat des copropriétaires que des travaux de pose de bande soline suivant les préconisations de l’assureur dommages-ouvrage ont été effectués au mois de février 2017 et que des travaux de réfection partielle de la toiture-terrasse du bâtiment A ont été effectués au mois d’octobre 2019 par la société LES ETANCHEURS REUNIS.

II – Sur la demande de travaux formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il n’est pas démontré que les désordres ont persisté suite à l’intervention de la société LES ETANCHEURS REUNIS en 2019.

La demande de travaux formée par M. et Mme [S] à l’encontre du syndicat des copropriétaires sera ainsi rejetée.

Au surplus, M. et Mme [S] ne sont plus propriétaires des lots qu’ils avaient acquis, pour les avoir vendus par acte du 27 janvier 2021 et ne sauraient donc se prévaloir d’un préjudice pour solliciter l’exécution de travaux sur les parties communes d’un immeuble au sein duquel ils ne sont plus propriétaires.

III – Sur l’engagement de la responsabilité de l’assureur

A – Sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage

Aux termes de l’article L242-1 du code des assurances
 » Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil. […]
L’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat « .

En l’espèce, M. et Mme [S] ne justifient pas avoir régularisé une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage. La réponse de l’assureur datée du 26 avril 2018, adressée au syndic de l’immeuble, concernant leur appartement, au sujet d’infiltrations concernant le hublot de la cuisine, n’est pas de nature à rapporter cette preuve.

En conséquence, les demandes de M. et Mme [S] seront déclarées irrecevables à l’égard de la société ALLIANZ IARD prise en qualité d’assureur dommages-ouvrage.

B – Sur les demandes formées à l’encontre de l’assureur constructeur-non-réalisateur

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

L’article 16 du code de procédure civile prévoit en outre que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’assureur, qui, en connaissance des résultats de l’expertise dont le but est d’établir la réalité et l’étendue de la responsabilité de son assuré qu’il garantit, a eu la possibilité d’en discuter les conclusions, ne peut, sauf s’il y a eu fraude à son encontre, soutenir qu’elle lui est inopposable.

Dès lors que le rapport d’expertise judiciaire a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, il leur est opposable s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, le vendeur a souscrit le 26 juin 2012 une police d’assurance constructeur-non-réalisateur garantissant le coût des travaux de réparation des dommages à l’ouvrage dans le cadre de la garantie obligatoire ainsi que les dommages immatériels consécutifs, lesquels sont définis, dans les conditions générales du contrat, comme tout préjudice pécuniaire qui résulte de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service rendu ou de la perte d’un bénéfice et qui est la conséquence directe de dommages garantis par le présent contrat.

Or, le préjudice de jouissance dont se prévalent M. et Mme [S] répond à cette définition en ce qu’il est réparable par l’octroi d’une somme d’argent et résulte de la privation de de la jouissance de leur droit de propriété sur leur appartement. Il est par ailleurs consécutif à des dommages matériels de nature décennale relevant de la garantie obligatoire. Le préjudice moral dont ils se réclament ne répond en revanche pas à la définition précitée.

En outre, les infiltrations subies par leur appartement sont démontrées par le rapport d’expertise, lequel a été soumis à la discussion contradictoire des parties et est corroboré par les procès-verbaux de constat et les factures de réfection de la toiture-terrasse produites par le syndicat des copropriétaires. Il en ressort que l’appartement des demandeurs souffre d’infiltrations causées par un défaut de la toiture-terrasse.

Aussi, la garantie de l’assureur, pris en sa qualité d’assureur constructeur-non-réalisateur, est due.

IV – Sur l’engagement de la responsabilité du vendeur

A – Sur la recevabilité de l’action fondée sur les vices cachés

Aux termes de l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

L’article 2239 du code civil prévoit que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

Il résulte de l’article 2241 du code civil que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.

En l’espèce, M. et Mme [S] ont découvert les infiltrations dont souffrait leur appartement quelques jours après leur prise de possession. Suite à la suspension du délai jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, un délai de deux ans a donc commencé à courir à compter du dépôt du rapport de M. [D] le 28 avril 2016 et s’est éteint avant l’introduction de la présente instance par actes du 31 décembre 2019.

En conséquence, la demande fondée sur les vices cachés formée par M. et Mme [S] doit être déclarée irrecevable comme étant prescrite.

B – Sur la recevabilité de l’action fondée sur la responsabilité décennale du vendeur

Aux termes de l’article 1792-4-1 du code civil, toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article.

En l’espèce, les parties ne précisent pas la date de réception de l’ouvrage. Néanmoins, compte tenu des dates des actes d’acquisition, il apparaît que l’action formée par M. et Mme [S] à l’encontre du vendeur par acte du 31 décembre 2019 a été intentée dans le délai de dix ans suivant la réception de l’ouvrage.

Elle doit donc être déclarée recevable.

C – Sur l’action fondée sur la responsabilité décennale

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 du même code prévoit en outre qu’est réputé constructeur de l’ouvrage:
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise et des procès-verbaux de constat que l’appartement de M. et Mme [S] n’assurait plus le clos et le couvert en raison des infiltrations qui l’affectait par temps d’orage. L’ouvrage était donc impropre à sa destination et les désordres ont une nature décennale.

En outre, il ressort des constatations techniques de l’expert que la toiture-terrasse a fait l’objet de plusieurs réparations peu de temps après la réception. Ces réparations, non conformes aux règles de l’art, démontrent que l’étanchéité de la toiture-terrasse était défaillante et que les désordres ne sont pas simplement dus à un défaut d’entretien de l’immeuble.

Ainsi, la responsabilité décennale du vendeur est engagée.

V – Sur l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il ressort des investigations de l’expert que les désordres subis par M. et Mme [S] proviennent des parties communes de l’immeuble, et plus précisément des défauts de la toiture-terrasse.

Aussi, la responsabilité du syndicat des copropriétaires se trouve également engagée.

VI – Sur l’indemnisation des préjudices des demandeurs

La réparation d’un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée.

A – Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise, lequel tient compte de l’évaluation effectuée par la société SUD IMMO, que la valeur locative de l’appartement est de 1 800 euros par mois. Compte tenu de la faible ampleur des infiltrations et de leur caractère ponctuel, le préjudice de jouissance subi par M. et Mme [S] doit être évalué à 30% de la valeur locative de l’appartement à compter de l’acquisition de l’appartement et jusqu’aux travaux réalisés par la société LES ETANCHEURS REUNIS au mois d’octobre 2019, date après laquelle M. et Mme [S] ne démontrent pas que leur préjudice a persisté.

Le préjudice de jouissance de M. et Mme [S] doit donc être évalué à la somme de
51 300 euros (1 800€ x 30% x 95 mois). Il doit être ajouté à cette somme celle du mobilier ayant dû être remplacé à hauteur de 1 708 euros.

Il convient en outre d’indiquer que la présence d’infiltrations dans un appartement, si elle occasionne des tâches, cause nécessairement aux occupants un préjudice tiré de l’humidité des lieux et de l’absence de couvert. En outre, il ne saurait être reproché à M. et Mme [S] de ne pas avoir mobilisé leur assurance habitation dès lors que la victime d’un préjudice n’est pas tenue de minimiser celui-ci.

Ainsi, les sociétés ALLIANZ IARD et SCI [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble seront condamnés in solidum à verser à M. et Mme [S] la somme de 53 008 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

B – Sur l’indemnisation du préjudice moral

En l’espèce, dans un certificat médical du 8 janvier 2016, le docteur [Y] indique que l’état de santé moral de Mme [S] se dégrade et qu’elle dit ne plus supporter les pressions morales et qu’elle subit suite à la dégradation de son appartement. Il ressort par ailleurs du bulletin de situation du 22 juin 2015 que Mme [S] été admise aux urgences. La raison de cette admission n’est toutefois pas précisée.

Il ressort en outre d’une attestation du 20 août 1997 que M. [S] souffre d’une incapacité permanente de travail au moins égale à 50%. Dans un certificat médical du 22 juin 2015, le docteur [Y] indique que M. [S] présente un état de santé fragilisé avec une sensibilité augmentée. Le médecin indique que le fait d’avoir des infiltrations d’eau non réparées l’angoisse énormément et entraîne des troubles du sommeil et que cela se ressent dans les relations qu’il entretient avec son épouse, marquées par de la tension et de l’irritabilité.

Compte tenu de ces éléments, le préjudice moral de M. et Mme [S], causé par l’engagement de la présente procédure suite aux infiltrations dans l’appartement acquis, est suffisamment démontré et doit être évalué à la somme de 2 000 euros.

La société SCI [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble seront donc condamnés in solidum à verser à M. et Mme [S] la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

C – Sur la réparation du préjudice tiré de la mauvaise foi du vendeur dans l’exécution du contrat

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent pas subir de ce chef un préjudice distinct de ceux qui ont déjà été réparés. Leur demande sera donc rejetée.

D – Sur la réparation du préjudice tiré de l’inertie du syndicat des copropriétaires

De la même façon, les demandeurs ne démontrent pas non plus subir de ce chef un préjudice distinct de ceux qui ont d’ores et déjà été réparés et leur demande sera également rejetée.

VII – Sur les appels en garantie formés par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
Conformément au I de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les présentes dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2020 et sont applicables aux instances en cours à cette date.

En l’espèce, les moyens concernant l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, non repris au titre des prétentions dans le dispositif des conclusions des sociétés ALLIANZ IARD et SCI [Adresse 1], ne seront pas examinés par le tribunal.

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Aux termes de l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’article 1792-1 du même code prévoit en outre qu’est réputé constructeur de l’ouvrage:
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Compte tenu de la nature décennale des désordres, la société SCI [Adresse 1] sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices moral et de jouissance et la société ALLIANZ IARD sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice de jouissance.

VIII – Sur les franchises et plafonds

Aux termes de l’article L112-6 du code des assurances, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

La société ALLIANZ IARD, condamnée en sa qualité d’assureur constructeur-non-réalisateur, sera par ailleurs autorisée à opposer ses franchises et plafonds de garantie tels que stipulés au titre de la police constructeur-non-réalisateur souscrite par la société SCI [Adresse 1].

IX – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société civile immobilière SCI [Adresse 1] et la société anonyme ALLIANZ IARD, parties perdantes à l’instance en cours, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Il n’y a en revanche pas lieu d’inclure dans les dépens ceux de l’instance menée en référé. Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les dépens seront assortis d’un droit de recouvrement direct au profit de Maître Alain DE ANGELIS.

Il convient par ailleurs de rappeler, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient, en l’espèce, de condamner in solidum la société civile immobilière SCI [Adresse 1] et la société anonyme ALLIANZ IARD à payer à M. [X] [G] [S] et Mme [L] [S] née [M], ensemble, la somme de 4 000 euros au titre des dispositions précitées.
Les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles seront, quant à elles, rejetées.

Aux termes des 514 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur au jour de l’introduction de la présente instance, l’exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n’est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort:

REJETTE la demande de travaux formée par M. [X] [G] [S] et Mme [L] [S] née [M] ;

DECLARE irrecevables les demandes formées par M. [X] [G] [S] et Mme [L] [S] née [M] à l’encontre de la société anonyme ALLIANZ IARD, prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage ;

DECLARE irrecevables les demandes formées par M. [X] [G] [S] et Mme [L] [S] née [M] à l’encontre de la société civile immobilière SCI [Adresse 1] sur le fondement des vices cachés ;

DECLARE recevables les demandes formées par M. [X] [G] [S] et Mme [L] [S] née [M] à l’encontre de la société civile immobilière SCI [Adresse 1] sur le fondement de la responsabilité décennale du vendeur ;

CONDAMNE in solidum la société civile immobilière SCI [Adresse 1], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic, la société AGIMMO, et la société anonyme ALLIANZ IARD, prise en qualité d’assureur constructeur-non-réalisateur, à verser à M. [X] [G] [S] et Mme [L] [S] née [M], ensemble, la somme de 53?008 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum la société civile immobilière SCI [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic, la société AGIMMO, à verser à M. [X] [G] [S] et Mme [L] [S] née [M], ensemble, la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum la société civile immobilière SCI [Adresse 1] et la société anonyme ALLIANZ IARD, prise en qualité d’assureur constructeur-non-réalisateur, à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic, la société AGIMMO, de la condamnation prononcée au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société civile immobilière SCI [Adresse 1] à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic, la société AGIMMO, de la condamnation prononcée au titre du préjudice moral ;

REJETTE les demandes formées par M. [X] [G] [S] et Mme [L] [S] née [M] au titre des préjudices tirés de la mauvaise foi du vendeur et de l’inertie du syndicat des copropriétaires ;

AUTORISE la société anonyme ALLIANZ IARD à opposer ses franchises et plafonds de garantie contractuels issus de la police constructeur-non-réalisateur souscrite par la société SCI [Adresse 1] ;

CONDAMNE in solidum la société civile immobilière SCI [Adresse 1] et la société anonyme ALLIANZ IARD à payer à M. [X] [G] [S] et Mme [L] [S] née [M], ensemble, la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum la société civile immobilière SCI [Adresse 1] et la société anonyme ALLIANZ IARD aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Alain DE ANGELIS ;

RAPPELLE que le présent jugement n’est pas assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 novembre 2026.

Le Greffier Le Président

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.