TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT
du 03 Novembre 2026

Enrôlement : N° RG 19/13974 – N° Portalis DBW3-W-B7D-XC4F

AFFAIRE : M. [D] [C] ( Me Catherine OHANESSIAN)
C/ Syndicat [Etablissement 1] (Me Olivier PEISSE) et autres

Grosse délivrée le
03 Novembre 2026
À
-la SARL BAFFERT-MALY
la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL
Me Catherine OHANESSIAN
Me Olivier PEISSE

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DÉBATS : A l’audience Publique du 16 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY, Juge

Greffier : Madame Pauline ESPAZE, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 03 Novembre 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [D] [C]
né le 05 Mars 1957 à [Localité 2] (ALGÉRIE), de nationalité française, officier de la Marine Marchande, domicilié et demeurant [Etablissement 1] – [Adresse 10], ou encore [Adresse 2]

représenté par Maître Catherine OHANESSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL AGIMMO, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 811790708 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON, [Adresse 5]

LA S.A. ALLIANZ IARD, inscrite au RCS de Nanterre sous le numéro 542110291 et dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE

LA S.C.I. [Etablissement 1], inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 487654279 etdont le siège social est sis chez PROGEREAL – [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocats au barreau de MARSEILLE

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant déclaration d’ouverture de chantier du 3 janvier 2008, la société civile immobilière SCI [Etablissement 1] a fait construire un ensemble immobilier de 53 logements dénommé [Etablissement 1] situé [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 6]. Elle a souscrit des polices d’assurance dommages-ouvrage et constructeur-non-réalisateur auprès de la société anonyme ALLIANZ IARD.

Par acte de vente en l’état futur d’achèvement du 28 décembre 2009, M. [D] [R] [C] a acquis un appartement (lot n°107) au cinquième et dernier étage du bâtiment B ainsi que deux box de garage (lots n°118 et 119) en contrepartie du paiement de la somme de 575 000 euros. M. [C] s’est plaint d’infiltrations dès le mois d’août 2010. La livraison de l’appartement de M. [C] est néanmoins intervenue le 18 juillet 2011 avec réserves.

Par ailleurs, par acte du 13 octobre 2011, M. et Mme [F] ont fait l’acquisition d’un appartement (lot n°25) situé au 5ème et dernier étage du bâtiment A, de deux box de garage (lots n°140 et 141) et d’un emplacement de stationnement (lot n°151) au sein du même immeuble. Quelques jours après leur prise de possession, M. et Mme [F] ont signalé un dégât des eaux au sein de leur appartement.

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Subissant des infiltrations, par acte du 7 décembre 2010, M. [C] a fait assigner la société SCI [Etablissement 1] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Etablissement 1] devant le juge des référés du tribunal de grande Instance de Marseille aux fins, notamment, d’expertise judiciaire. Par ordonnance rendue le 25 février 2011, le juge des référés a notamment ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a désigné M. [U] [T] en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 31 décembre 2017.

Par ordonnance de référé du 12 octobre 2012, la société SCI [Etablissement 1] a été condamnée à lever ou faire lever les réserves exprimées le 18 juillet 2011, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard.

Par ordonnance de référé en date du 23 octobre 2015, le syndicat des copropriétaires a été condamné à faire exécuter les travaux urgents de mise hors d’eau préconisés par M. [T] (édicule de la gaine – relevé sur le joint de dilatation) sous astreinte et à payer à M. [C] une provision de 5 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice résultant de la carence de gestion du syndicat des copropriétaires. Le juge des référés a également déclaré M. [C] irrecevable à agir directement contre la société ALLIANZ IARD, seul le syndicat des copropriétaires ayant effectué les déclarations de sinistre pour son appartement.

Puis, par actes en date du 23 décembre 2019, M. [C] a fait assigner la société SCI [Etablissement 1], le syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur constructeur-non-réalisateur aux fins d’indemnisation de ses préjudices et d’exécution des travaux préconisés par l’expert.

De leur côté, par actes en date du 31 décembre 2019, M. et Mme [F] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Marseille la SCI [Etablissement 1], le syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ IARD en qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur-non-réalisateur aux fins d’indemnisation de leurs préjudices et de réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances par ordonnance du 6 octobre 2020. Néanmoins, par ordonnance rendue le 18 octobre 2022, le juge de la mise en état a finalement ordonné la disjonction des affaires.

Par ordonnance rendue le 13 mai 2025, la clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée. L’ordonnance a cependant été révoquée le 21 octobre 2025 et la clôture à nouveau ordonnée le 16 juin 2026.

***

Par dernières conclusions notifiées le 1er juin 2026, M. [D] [R] [C] demande :
– la condamnation du vendeur et de l’assureur, pris en ses deux qualités d’assureur constructeur-non-réalisateur et dommages-ouvrage, à lui payer les sommes de :
– 524 984,13 euros au titre du retard de livraison,
– 52 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la mauvaise foi du vendeur dans l’exécution du contrat,
– 52 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le retard du vendeur dans la levée des réserves,
– la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux sur la toiture et particulièrement sur l’étanchéité de la toiture de l’immeuble du bâtiment B de l’ensemble immobilier [Etablissement 1] conformément aux préconisations du rapport d’expertise judiciaire de M. [T] du 31 décembre 2017, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du présent jugement,
– la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– la condamnation solidaire du vendeur, de l’assureur, pris en ses deux qualités d’assureur constructeur-non-réalisateur et d’assureur dommages-ouvrage, et du syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :
– 98 647,62 euros au titre du préjudice financier,
– 189 000 euros au titre du préjudice de jouissance/locatif,
– 100 000 euros au titre du préjudice moral,
– le rejet des demandes adverses
– et la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 30 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et ceux afférents à toutes les actions intentées par lui devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille, avec dispense de toute participation à la dépense commune consécutive à la présente procédure.

Par dernières conclusions notifiées le 15 juin 2026, la société civile immobilière SCI [Etablissement 1] demande :
– à titre principal, l’irrecevabilité des demandes du demandeur comme étant forcloses,
– à titre subsidiaire, le rejet des demandes du demandeur,
– à titre infiniment subsidiaire, la réduction des prétentions du demandeur et le rejet de la demande de garantie du syndicat des copropriétaires,
– en tout état de cause, le rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre et la condamnation de l’assureur à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre
– et la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 12 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Etablissement 1], représenté par son syndic, la société AGIMMO, demande :
– l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir tendant à la prescription des actions intentées à l’encontre du vendeur,
– le rejet des demandes du demandeur formées à son encontre,
– subsidiairement, le rejet de toute demande de condamnation solidaire formée à son encontre avec le vendeur et l’assureur,

– subsidiairement, la condamnation solidaire du vendeur et de l’assureur à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre
– et la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 1er juillet 2024, la société anonyme ALLIANZ IARD, prise en qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur constructeur-non-réalisateur, demande :
– à titre liminaire, qu’il soit jugé que le rapport d’expertise lui est inopposable et le rejet des demandes du demandeur formées à son encontre,
– sur les demandes formées à son encontre en qualité d’assureur dommages-ouvrage, l’irrecevabilité et le rejet des demandes formées par le demandeur et, subsidiairement, l’autorisation d’opposer ses plafonds de garantie,
– sur les demandes formées à son encontre en qualité d’assureur constructeur-non-réalisateur, le rejet des demandes formées par le demandeur et, subsidiairement, l’autorisation d’opposer ses plafonds de garantie et franchises,
– en tout état de cause, le rejet des demandes contraires et la condamnation du demandeur ou tout autre succombant à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Alain de ANGELIS.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie du 16 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, certaines des demandes tendant à voir  » juger  » ne constituent pas, en l’espèce, des demandes en justice au sens de l’article 4 du code de procédure civile visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

I – Sur la demande de travaux formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, suite au premier compte-rendu d’expertise du 16 juin 2011 aux termes duquel l’expert estime que l’appartement vendu n’est pas impropre à sa destination, celui-ci a fait l’objet d’un procès-verbal de livraison comportant de nombreuses réserves, daté du 18 juillet 2011.
Néanmoins, lors de la visite technique du 28 octobre 2011, M. [T] est revenu sur sa position et indique, dans son rapport du 7 novembre 2011, que les infiltrations actives qui ont pu être observées dans l’appartement suite aux phénomènes pluvieux du mois d’octobre 2011, rendent celui-ci impropre à sa destination.
Dans une note circulaire du 18 novembre 2016, M. [T] a déclaré que les travaux qui ont été réalisés permettent de rendre habitable l’appartement vendu mais dans une note circulaire du mois de novembre 2016, il indique qu’il doit revenir sur sa décision et que sa note précédente n’a plus de raison d’être  » puisque hier soir une infiltration active réapparaîtrait dans le séjour ! « .
Sur la persistance des infiltrations, l’expert judiciaire explique en réalité qu’après 2013, suite au réenduisage du mur écran de la pompe à chaleur, seul persistent des points infiltrants dans le séjour. L’expert indique à ce titre que ce n’est pas parce que la société DUO DETECTION n’a pas réussi à recréer les infiltrations là où des fuites de gaz ont été constatées qu’il faut déclarer qu’il n’y a pas d’infiltration dès lors qu’il est quasiment impossible de reconstituer les phénomènes naturels complexes auxquels sont soumis les ouvrages en toiture terrasse d’un immeuble situé au bord de la mer. M. [T] indique encore que durant toute sa mission, il a constaté la continuité des infiltrations et que ce n’est qu’à dater du 22 mai 2017 que plusieurs points d’infiltration importants ont été découverts. L’expert judiciaire note en revanche qu’aucune infiltration n’a été déclarée depuis le 1er juillet 2017. Il indique que cette date correspond à la réalisation des travaux de réfection, selon facture établie par la société EQUINOX, et que la réalisation de ces travaux a été constatée lors de la visite technique 8 novembre 2017. L’expert souligne qu’il n’a, depuis, pas été informé de la moindre reprise d’infiltration suite à l’intervention sur les bandes solines. Il indique néanmoins qu’il n’existe pas de certitude sur le fait qu’il a été définitivement remédié aux infiltrations.

Il est donc démontré que les infiltrations n’ont pas cessé entre la livraison de l’appartement et le mois de juillet 2017 et que l’appartement est demeuré inhabité jusque-là. Aucune constatation technique ne permet de démontrer que les causes des infiltrations en 2011 et en 2017 sont différentes.

Néanmoins, selon l’expert judiciaire, l’appartement était habitable à partir du mois de septembre 2013 lors duquel la société DSA a parfait les enduits et a circonscrit les infiltrations au séjour de l’appartement. Cependant, en conclusion de son rapport, l’expert ne se prononce finalement pas sur l’habitabilité des lieux lorsque les infiltrations étaient actives. Il confirme que les infiltrations étaient actives jusqu’au mois de mai 2017 et précise que l’espace séjour cuisine représente à lui seul 47% de la surface totale de l’appartement et qu’il a toujours été impacté par une fuite active.

Selon procès-verbal de constat du 6 décembre 2014, il existe dans l’appartement de M. [C] une forte odeur d’humidité et un ruissellement dans les WC. Le commissaire de justice constate également des tâches sur le plafond du séjour, une cloque dans la petite salle de bain et des cloques dans la chambre n°2. Les procès-verbaux des 7 février 2016, 27 février 2016, 14 octobre 2015, 21 novembre 2016, 23 novembre 2016, 4 mars 2017 et 24 mars 2017 font état de la persistance des infiltrations matérialisées par des zones humides, flaques ou goutte à goutte actifs. L’huissier de justice constate également que l’appartement n’est pas habité.

Concernant les travaux à réaliser, M. [T] estime, concernant les nombreux points d’infiltrations, que certains travaux y ont remédié provisoirement et d’autres définitivement et qu’il n’est pas certain que l’appartement du demandeur est définitivement hors d’eau. Il précise que, pour en avoir la garantie, il est nécessaire de réaliser tous les travaux qu’il préconise. Il précise également que certains des travaux n’ont pas été faits correctement et qu’il les qualifie, pour cette raison, de provisoires.
M. [T] liste les travaux déjà réalisés au cours de la mission d’expertise. Il estime que certains, réalisés sur préconisation de l’expert amiable, se sont révélés inutiles. Il énumère trois séries de travaux réparatoires restant à réaliser concernant les relevés d’étanchéité, le capotage de l’acrotère et le mur-écran.

De ces éléments, il ressort donc que l’ensemble des travaux réparatoires préconisés par l’expert judiciaire n’ont pas été réalisés.

Cependant, le demandeur ne démontre pas que des infiltrations persistent ou ont persisté dans son appartement depuis le mois de juillet 2017. Ainsi, pendant le délai de plus de huit années qui s’est écoulé entre les travaux réparatoires du mois de juillet 2017 et l’ordonnance de clôture, aucun phénomène d’infiltrations n’est réapparu. Or, l’expert judiciaire ne caractérise pas la persistance de points infiltrants mais indique qu’il est possible que des infiltrations persistent.

L’absence d’infiltrations pendant plus de huit années démontre ainsi qu’il a définitivement été mis fins aux causes des désordres. M. [C] ne subit plus de dommage.

La demande de réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

II – Sur les demandes formées par M. [C] à l’encontre de l’assureur

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.
L’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 prévoit néanmoins que cette disposition n’est applicable qu’aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.
En l’espèce, la présente instance ayant été introduite par acte du 23 décembre 2019, la formation de jugement statuant au fond demeure compétente pour statuer sur les fins de non-recevoir soulevées avant l’ouverture des débats.

A – Sur la mobilisation des garanties de l’assureur dommages-ouvrage

L’article L242-1 du code des assurances dispose que toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il convient de statuer sur les fins de non-recevoir avant de statuer sur la force probante du rapport d’expertise, cette question relevant du fond du litige.

Aux termes de l’article L114-1 du code des assurances toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

L’article 2239 du code civil prévoit que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

Il résulte de l’article 2241 du code civil que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.

En l’espèce, la persistance d’un phénomène d’infiltrations a été révélée au demandeur dès le rapport de visite technique du 7 novembre 2011 ou, à tout le moins, jusqu’à la fin de la période au cours de laquelle les infiltrations ont été actives, soit au mois de juillet 2017.

Par acte du 25 juin 2015, la société ALLIANZ IARD a été assignée par M. [C] afin que les opérations d’expertise lui soient rendues communes et opposable. Par ordonnance rendue le 23 octobre 2015, qui n’a pas fait l’objet d’un appel, M. [C] a été déclaré irrecevable à agir à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, laquelle n’a donc jamais été appelée aux opérations d’expertise. Ainsi, l’ordonnance du 23 octobre 2015 n’a pas suspendu la prescription à son égard jusqu’au dépôt du rapport.

Ce n’est que par acte du 23 décembre 2019 que la société ALLIANZ IARD a été assignée au fond par M. [C] aux fins d’indemnisation de ses préjudices en ses qualités d’assureur dommages-ouvrage et constructeur-non-réalisateur, soit postérieurement au délai de deux ans suivant les dernières manifestations des infiltrations.

En conséquence, il apparaît que l’action intentée par M. [C] à l’encontre de la société ALLIANZ IARD prise en qualité d’assureur dommages-ouvrage est prescrite et sera déclarée irrecevable.

B – Sur la mobilisation des garanties de l’assureur constructeur-non-réalisateur

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

L’article 16 du code de procédure civile prévoit en outre que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’assureur, qui, en connaissance des résultats de l’expertise dont le but est d’établir la réalité et l’étendue de la responsabilité de son assuré qu’il garantit, a eu la possibilité d’en discuter les conclusions, ne peut, sauf s’il y a eu fraude à son encontre, soutenir qu’elle lui est inopposable.

Dès lors que le rapport d’expertise judiciaire a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, il leur est opposable s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise amiable dommages-ouvrages du 29 janvier 2013 que les que les traces d’infiltration du séjour, de la cuisine et des WC résultent d’un défaut d’étanchéité d’un mur écran en toiture terrasse masquant des équipements techniques de l’immeuble, l’enduit monocouche le recouvrant étant d’épaisseur insuffisante. Il est précisé que l’anomalie constructive a été mise en évidence lors d’investigations portant sur des infiltrations en plafond du palier du dernier étage de l’immeuble. L’expert préconise une reprise de l’enduit sur le mur écran par application d’une peinture d’imperméabilisation et la reprise des peintures intérieures dans l’appartement de M. [C].
Le rapport d’expertise amiable définitif du 8 juillet 2016 fait état de ce que les désordres proviennent d’un défaut d’étanchéité aux deux extrémités du joint de dilatation, d’une perforation de l’étanchéité en relevé, d’un décollement d’un relevé d’étanchéité contre l’édicule ouest, d’un défaut d’étanchéité du capot de protection du conduit de VMC sur le mur écran nord, d’un défaut d’étanchéité des couvertines protégeant le sommet du mur écran et d’un défaut d’étanchéité de la couverture en zinc au droit d’une perforation. Des travaux réparatoires sont préconisés.

Ces éléments corroborent les constatations de l’expert et les procès-verbaux de constat sur la présence d’infiltrations actives au sein de l’appartement de M. [C] jusqu’au mois de juillet 2017 et la nature décennale des désordres, ceux-ci résultant de défauts de construction rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Aussi, bien que l’expertise ne se soit pas déroulée au contradictoire de la société ALLIANZ IARD, les conclusions de l’expert lui sont opposables dès lors qu’elles ont été soumises au débat contradictoire et sont corroborées par d’autres moyens de preuve.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites aux débats que la police constructeur-non-réalisateur souscrite par le vendeur garantit le coût des travaux de réparation des dommages à l’ouvrage dans le cadre de la garantie obligatoire ainsi que les dommages immatériels consécutifs, lesquels sont définis, dans les conditions générales du contrat, comme tout préjudice pécuniaire qui résulte de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service rendu ou de la perte d’un bénéfice et qui est la conséquence directe de dommages garantis par le présent contrat.

Or, le préjudice de jouissance dont se prévaut M. [C] répond à cette définition en ce qu’il est réparable par l’octroi d’une somme d’argent et résulte de la privation de la jouissance de son droit de propriété sur son appartement. Il est par ailleurs consécutif à des dommages matériels de nature décennale relevant de la garantie obligatoire.

Aussi, la garantie de l’assureur, pris en sa qualité d’assureur constructeur-non-réalisateur, est due.

III – Sur les demandes formées par M. [C] à l’encontre du vendeur

A – Sur la recevabilité des demandes formées au titre du retard pris dans la levée des réserves

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.
L’article 1648 du même code dispose en outre que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble vendu en état futur d’achèvement sans revêtir de gravité décennale ou biennale relèvent exclusivement de la garantie de l’article 1642-1 du code civil, de sorte que la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée du vendeur n’est pas applicable, même à titre subsidiaire.

Il résulte de l’article 2241 du code civil que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.

En l’espèce, M. [C] sollicite l’indemnisation d’un préjudice tiré du retard pris par le vendeur dans la levée des réserves. La livraison du bien s’est en effet accompagnée, le 18 juillet 2011, de l’émission de nombreuses réserves. Le préjudice qui résulte de ce retard s’entend nécessairement du fait d’avoir dû occuper des lieux souffrant de défauts de construction apparents.

Cependant, toute action fondée sur les vices et défaut apparents doit être exercée dans un délai de forclusion d’un an à compter du mois suivant la prise de possession des lieux. Si l’action de M. [C] a été interrompue par la demande formée en référé, un délai de plus d’un an s’est écoulé entre la fin de l’instance en référé et l’action au fond introduite le 23 décembre 2019 à l’encontre du vendeur aux fins d’indemnisation du retard pris dans la levée des réserves.

Ainsi, la demande formée à cette fin par M. [C] sera déclarée irrecevable comme étant forclose.

Au surplus, les réserves dont il s’agit et le délai dans lequel elles ont été levées n’est pas précisé par le demandeur qui ne démontre donc pas suffisamment l’existence de son préjudice.

B – Sur la responsabilité du vendeur

Aux termes de l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.
Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3.

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que l’appartement vendu était affecté d’infiltrations qui ont perduré jusqu’au mois de juillet 2017.

Sur la cause des infiltrations, l’expert judiciaire indique que les désordres sont dus à la non-étanchéité du mur écran de la pompe à chaleur, la non-étanchéité en plusieurs points des relevés d’étanchéité aux droits des bandes solines et la non-étanchéité au droit de la liaison entre le capotage de l’acrotère et les relevés du complexe d’étanchéité. M. [T] indique qu’au fil du temps, plusieurs recherches ont généré plusieurs travaux de reprise d’ouvrage, ce qui a eu pour résultat de réduire les infiltrations mais pas toutes.
L’expert donne ensuite un avis technique sur le partage des responsabilités entre les intervenants à l’acte de construire. Il conclut que l’expertise a duré plus de six ans en raison d’un phénomène d’infiltrations complexes avec origines multiples et intermittence des apparitions et en raison de la nécessité d’organiser les opérations par huit ordonnances de référé, cinq réunions d’expertise plénière et 12 visites techniques. L’expert indique également qu’il a fallu avoir recours à trois sociétés distinctes pour procéder à des recherches de fuite.

Ces désordres n’étaient pas apparents lors des opérations de réception et de livraison.

Si l’expert judiciaire indique, dans un premier temps que l’appartement était habitable à partir du mois de septembre 2013 lors duquel la société DSA a parfait les enduits et a circonscrit les infiltrations au séjour de l’appartement, en conclusion de son rapport, l’expert ne se prononce finalement pas sur l’habitabilité des lieux lorsque les infiltrations étaient actives. Il confirme que les infiltrations étaient actives jusqu’au mois de mai 2017 et précise que l’espace séjour cuisine représente à lui seul 47% de la surface totale de l’appartement et qu’il a toujours été impacté par une fuite active.

Or, un appartement se doit d’assurer le clos et le couvert et la présence d’humidité et d’infiltrations actives, pouvant donner lieu à l’apparition de flaques d’eau, le rend impropre à sa destination.

Aussi, est suffisamment caractérisée la présence de désordres de nature décennale engageant la responsabilité du promoteur-vendeur au titre de l’article 1646-1 précité.

C – Sur le délai de livraison

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.
Selon l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

L’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code, et de l’article L. 242-1 du code des assurances.

Le vendeur, tenu d’une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure.

En l’espèce, l’acte d’acquisition de M. [C] stipule que le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages soient achevés et livrés au plus tard autour du deuxième trimestre 2010 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Il est prévu que sont considérées comme une cause légitime du report du délai de livraison notamment les intempéries prises en compte à la date de la déclaration d’ouverture de chantier justifiées par une attestation du maître d’œuvre. Il est enfin précisé que ces circonstances ont pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leurs répercussions sur l’organisation générale du chantier.

L’acte stipule en outre que le vendeur notifie à l’acquéreur l’achèvement des travaux et l’invite à constater la réalité de cet achèvement en laissant la possibilité d’insérer au procès-verbal les réserves qu’il croit devoir formuler. Il est précisé que si la prise de possession des lieux se trouve différée, faute par l’acquéreur de satisfaire aux demandes d’y procéder, le procès-verbal est établi par le vendeur seul, les charges afférentes au bien vendu sont dues par l’acquéreur à compter de la première convocation à la livraison et que les biens vendus seront à ses risques à compter de cette date.

L’expert judiciaire indique que le compte-rendu du 1er octobre 2009 dénombre déjà 23 jours d’intempéries.

M. [C] a accepté de prendre livraison du bien au mois de juillet 2011. Le délai qui s’est écoulé entre la fin du deuxième trimestre 2010 et le mois de juillet 2011 est dû jusqu’au 30 septembre 2010 au retard pris dans l’exécution des travaux, puis, pour la période du 30 septembre 2010 au mois de juillet 2011, au refus de M. [C] de prendre possession des lieux.

Compte tenu du nombre de jours d’intempéries survenus au cours du chantier, le délai ayant couru jusqu’au 30 septembre 2010 n’est pas fautif.

En revanche, il est suffisamment démontré par les développements précédents que M. [C] a refusé de prendre livraison du bien jusqu’au mois de juillet 2011 en raison des venues d’eau rendant le bien impropre à sa destination.

Aussi, le retard de livraison survenu du 1er octobre 2010 au 18 juillet 2011 est fautif et doit être indemnisé. Il a nécessairement causé un préjudice à M. [C], qui n’a pu jouir du bien acquis. Les prescriptions de l’article R231-14 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables aux biens vendus en l’état futur d’achèvement. Le préjudice doit être calculé en tenant compte de la valeur locative du bien.

Dans un avis de valeur du 21 janvier 2016, réalisé par la société SUD IMMO, la valeur locative de l’appartement vendu est évaluée entre 1 700 et 1 800 euros par mois. Un second avis de valeur réalisé par la société FLEUROT IMMOBILIER, daté du 19 janvier 2016, évalue la valeur locative du bien de M. [C] à la somme mensuelle de 1 800 euros. Aussi, la valeur locative du bien de M. [C] doit être évaluée à hauteur de 1 750 euros par mois.

Ainsi, la société SCI [Etablissement 1] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 16?766 euros (1 750€ x 9 mois + 1 750€ x 18 jours / 31 jours) en indemnisation du retard de livraison ayant été pris sur la période du 1er octobre 2010 au 18 juillet 2010.

En revanche, et à compter de la livraison, plus aucun retard ne saurait être pris en considération, M. [C] formant d’ailleurs, pour la période postérieure à la livraison, une demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

IV – Sur les demandes d’indemnisation formées par M. [C] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il est suffisamment démontré par le rapport d’expertise que le bien acquis par M. [C] a souffert de désordres dus à des défauts présentés par les parties communes et, plus précisément, par les éléments de toiture du bâtiment B.

En conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est de plein droit engagée à ce titre.

V – Sur les préjudices

La réparation d’un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée.

A – Sur la demande d’indemnisation du préjudice financier

En l’espèce, l’attestation de non-valorisation du bien établie le 31 mars 2026 par la société PRESTIGE IMMOBILIER indique que le bien n’a pas pris de valeur en raison de l’absence de mise hors d’eau et des désordres associés. L’avis de valeur du 1er avril 2026 établi par M. [E] indique, lui, que la valeur vénale du bien est conditionnée par la réalisation des travaux préconisés dans le cadre de l’expertise judiciaire.

Le préjudice financier n’est pas suffisamment démontré dès lors que la réalisation des travaux mettant fin aux infiltrations ont pour effet de faire disparaître le préjudice financier allégué, le bien retrouvant une valeur non dépréciée par l’existence d’un contentieux ou d’infiltrations.

En outre, il n’existe pas un lien de causalité suffisant entre les désordres de nature décennale dont souffre le bien ou l’absence d’entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires et le préjudice hypothétique tiré de l’absence de souscription par M. [C] d’une assurance-vie.

La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

B – Sur la demande d’indemnisation présentée au titre du préjudice de jouissance

Dans un avis de valeur du 21 janvier 2016, réalisé par la société SUD IMMO, la valeur locative de l’appartement vendu est évaluée entre 1 700 et 1 800 euros par mois. Un second avis de valeur réalisé par la société FLEUROT IMMOBILIER, daté du 19 janvier 2016, évalue la valeur locative du bien de M. [C] à la somme mensuelle de 1 800 euros.

Or, il a été démontré que M. [C] n’a pu occuper son bien entre les mois de juillet 2011, date de livraison, et juillet 2017, date à laquelle les infiltrations ont cessé. Le bien était en effet, du fait des infiltrations actives, impropre à sa destination en ce qu’il ne pouvait assurer le clos et le couvert.

Compte tenu de la valeur locative précitée, le préjudice de jouissance subi par M. [C] doit être évalué à la somme de 126 000 euros (1 750€ x 6 années x 12 mois).

La société SCI [Etablissement 1], l’assureur, pris en sa qualité d’assureur constructeur-non-réalisateur, et le syndicat des copropriétaires seront donc condamnés in solidum à verser cette somme à M. [C].

C – Sur la demande d’indemnisation présentée au titre du préjudice moral

Par un certificat médical du docteur [G] du mois d’avril 2016, le demandeur s’est vu prescrire deux médicaments.

Ce certificat ne rapporte pas suffisamment la preuve que les désordres qui ont affecté l’appartement de M. [C] ont causé à ce dernier un préjudice distinct de celui tiré de l’impossibilité de jouir du bien acquis, d’ores et déjà réparé.

La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

D – Sur la demande d’indemnisation formée à l’encontre du seul syndicat des copropriétaires

En l’espèce, il ressort du rapport de l’expert que le syndicat des copropriétaires n’a pas fait procéder à l’ensemble des travaux préconisés par l’expert et que certains d’entre eux ont été mal réalisés. En outre, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir mis en place des mesures efficaces pour remédier aux désordres avant les travaux initiés en 2016.

M. [T] estime en outre que le syndicat des copropriétaires a été réellement réactif à partir du mois de novembre 2015 quand le syndic a été remplacé par la société AGIMMO.

Néanmoins, l’inertie du syndicat des copropriétaires, si elle est démontrée, a conduit à l’absence de mise en œuvre des travaux réparatoires nécessaires et est donc à l’origine du préjudice de jouissance, lequel a d’ores et déjà été réparé.

La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

E – Sur la demande d’indemnisation présentée au titre de la mauvaise foi du vendeur dans l’exécution du contrat

En l’espèce, par courrier du 1er septembre 2010, le vendeur a sollicité les sociétés INGEROP et ORION COORDINATION afin qu’elles mettent tout en œuvre pour réparer les origines des venues d’eau constatées dans l’appartement de M. [C]. Par courrier du 10 novembre 2010, il a à nouveau sollicité la société INGEROP au sujet des infiltrations constatées dans au sein de l’ensemble immobilier. Par courrier du 19 novembre 2010, il a informé la société INGEROP de la persistance des infiltrations. Par courrier du 22 novembre 2010, il lui a indiqué que les reprises effectuées ne sont pas satisfaisantes.
La société SCI [Etablissement 1] a à nouveau sollicité la société INGEROP par courriers des 6 janvier, 15 mars, 22 mars, 28 mars, 31 mars, 7 avril, 18 avril, 9 mai et 27 mai 2011 en raison de la persistance et de l’aggravation des infiltrations.
Par courrier du 9 septembre 2011, soit postérieurement à la livraison du bien, elle a indiqué à la société INGEROP que des éléments de toiture ont été sévèrement endommagés par les mouettes. La société INGEROP a encore été sollicitée par courriers du 14 septembre, 21 septembre, 22 septembre et 27 octobre 2011. La société SCI [Etablissement 1] a également mis en demeure la société AIC BAT par courrier du 21 septembre 2011. Par courriers du 2 janvier 2012, elle a encore sollicité différentes entreprises, puis fait réaliser un rapport de recherche établi par la société DTECH le 30 janvier 2012.
Il apparaît ainsi que le vendeur-promoteur, qui n’est pas lui-même locateur d’ouvrage, a cherché à remédier aux désordres en procédant à de nombreuses diligences avant et après la livraison de l’appartement.
S’il n’est pas démontré qu’il a saisi l’assureur de l’opération, il ressort des pièces produites que, par courrier reçu le 27 juillet 2011, M. [C] a déclaré à l’assureur la survenue d’infiltrations en provenance de la toiture de l’immeuble.
Ainsi, aucune mauvaise foi particulière ayant causé un préjudice spécifique à M. [C] n’apparaît ici caractérisée.

Sur la configuration des lieux, l’acte d’acquisition de M. [C] stipule que l’acquéreur autorise le vendeur à modifier l’état descriptif de division par la subdivision de lots, ou le détachement des locaux de certains lots pour les adjoindre à d’autres, à la condition que le total des fractions des parties communes et des charges affectées aux lots ainsi nouvellement créés soit égal à la fraction des parties communes des charges affectées aux lots modifiés et supprimés.
L’extrait du règlement de propriété – état descriptifs de divisions reproduit dans l’acte de vente stipule à ce titre que le vendeur pourra à son gré modifier la division antérieure et la composition des lots, et ainsi procéder à toute réunion, modification ou subdivision de lots même entre différents niveaux, sans avoir à accomplir aucune formalité et sans qu’il soit besoin de l’autorisation du syndicat des copropriétaires, Sous réserve d’absence d’atteinte à l’harmonie générale de l’ensemble immobilier et d’absence de modification de la quote-part des parties communes générales des lots vendus.
Ainsi, il était loisible au promoteur-vendeur de modifier les lots proposés à la vente au cours des opérations de construction.
En outre, M. [T] estime que la modification de la distribution du dernier étage du bâtiment, alors que les étanchéités étaient déjà commencées, n’a pas été suivie de toutes les modifications nécessaires. Il indique ainsi que la modification des poutres en plancher haut du dernier étage nécessitait des reprises d’études.
De ces éléments, il n’est pas démontré que promoteur, qui n’est pas maître d’œuvre, a malicieusement reconfiguré les lieux en connaissance du fait que cette reconfiguration ne devait pas être mise en œuvre sans modification des plans de construction du bâtiment. Aucune mauvaise foi particulière ayant causé un préjudice à M. [C] n’apparaît donc, là non plus, caractérisée.

Il n’est donc pas suffisamment démontré que M. [C] a subi un préjudice du fait du comportement du vendeur-promoteur dans la gestion du sinistre ou dans la reconfiguration des lieux et la demande d’indemnisation à hauteur de 52 000 euros, dont le quantum ne fait par ailleurs l’objet d’aucune justification, sera ainsi rejetée.

VI – Sur les recours en garantie

A – Sur la demande de garantie formée par le vendeur à l’encontre de l’assureur

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, selon contrat conclu 26 juin 2012, la société SCI [Etablissement 1] a souscrit une assurance constructeur-non-réalisateur auprès de la société anonyme ALLIANZ IARD pour l’opération de construction de l’ensemble immobilier [Etablissement 1].

La société ALLIANZ IARD ne conteste pas devoir sa garantie.

En conséquence, elle sera condamnée à garantir la société SCI [Etablissement 1] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent litige.

B – Sur la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre du vendeur et de l’assureur

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les concl

[…texte tronqué, 10622 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]