Pénalités de retard en VEFA : restitution du trop-perçu après prise en compte des intempéries et du confinement

Sur le fondement de l’article 1302 du code civil, la restitution suppose qu’un paiement ait été effectué sans être dû. L’ordonnance de référé, dépourvue d’autorité de chose jugée au principal, ne faisait pas obstacle à la réévaluation du retard dans l’instance au fond.

En application des articles 1231-1 et 1601-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire répond du retard de livraison, sauf justification d’une force majeure ou d’une cause légitime de suspension prévue au contrat. La preuve de ces causes incombe au vendeur. La cour a retenu 122 jours d’intempéries, établis par les relevés météorologiques contractuellement exigés, ainsi que 55 jours liés au confinement. Elle a écarté la résiliation d’un sous-traitant, non assimilable à une faillite et non reliée au bien livré, ainsi que la prétendue défaillance du maître d’œuvre, faute de preuve d’envoi du courrier invoqué.

La demande relative aux intempéries était recevable sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, puisqu’elle constituait un moyen nouveau au soutien de la demande de restitution et non une demande nouvelle. Le retard imputable a été fixé à 187 jours, générant 10 589,81 euros de pénalités. Les paiements excédant cette somme, le bénéficiaire a été condamné à restituer 6 625,71 euros. La demande pour procédure abusive a été rejetée faute de preuve d’un abus.

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La livraison d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est intervenue avec retard. La cour retient 122 jours d’intempéries et 55 jours liés à la crise sanitaire, mais écarte les autres causes invoquées, insuffisamment prévues ou justifiées. Le retard imputable est fixé à 187 jours, entraînant la restitution de 6 625,71 euros par le bénéficiaire.

Une société a vendu en l’état futur d’achèvement un immeuble d’habitation, dont la livraison était contractuellement prévue au 28 juin 2019. Elle est intervenue le 26 juin 2020. Le contrat prévoyait une pénalité de 1/3000e du prix par jour de retard, sauf causes légitimes de suspension.

Le vendeur a d’abord versé une indemnité, puis une somme supplémentaire en exécution d’une ordonnance de référé ayant retenu un retard important. Estimant que plusieurs périodes devaient être déduites, il a demandé la restitution du trop-perçu, en invoquant des intempéries, la défaillance d’un sous-traitant et du maître d’œuvre, ainsi que le confinement.

La cour retient 122 jours d’intempéries, établis par des relevés météorologiques, et 55 jours liés à la crise sanitaire. Elle écarte les autres causes, faute de qualification contractuelle ou de preuve suffisante. Le retard imputable est fixé à 187 jours et le bénéficiaire doit restituer 6 625,71 euros. La demande pour procédure abusive est rejetée.

• Établir le paiement d’une somme supérieure à la dette réellement due
• Produire les justificatifs contractuellement exigés pour les intempéries
• Démontrer l’incidence directe de chaque événement sur la livraison
• Vérifier la conformité de l’événement aux causes de suspension prévues au contrat
• Établir le nombre exact de jours indemnisables
• Calculer les pénalités selon le taux contractuel par jour de retard

• Acte de vente fixant la date contractuelle de livraison
• Relevés météorologiques de la station la plus proche
• Attestation du maître d’œuvre relative aux intempéries
• Courrier du sous-traitant annonçant l’arrêt de ses prestations
• Courrier adressé au maître d’œuvre et accusé de réception incomplet
• Éléments relatifs aux 55 jours de confinement non contestés

Le vendeur obtient la restitution du trop-perçu de pénalités, tandis que l’acquéreur doit verser 6 625,71 euros. Les causes de suspension insuffisamment prouvées restent écartées et la demande pour procédure abusive n’aboutit pas.

• Restitution par l’acquéreur de 6 625,71 euros
• Fixation des pénalités sur 187 jours de retard
• Prise en compte de 122 jours d’intempéries documentés
• Prise en compte de 55 jours liés au confinement
• Rejet de l’indemnisation pour procédure abusive
• Chaque partie conserve ses dépens d’appel

À faire

• Vérifier la clause contractuelle de suspension
• Collecter les relevés météorologiques requis
• Documenter l’incidence directe sur le chantier
• Établir précisément le décompte des jours
• Comparer les paiements aux pénalités réellement dues

À éviter

• Invoquer une cause non prévue au contrat
• Produire une attestation météorologique non corroborée
• Assimiler une résiliation à une faillite
• Omettre de prouver le lien avec le bien livré
• Adresser un courrier sans preuve de réception

La restitution des paiements indus selon l’article 1302 du Code civil

La décision applique l’article 1302 du code civil à la réévaluation, au fond, des pénalités déjà versées en exécution d’une ordonnance de référé. L’absence d’autorité de chose jugée au principal de cette ordonnance permet de déterminer définitivement le retard et de restituer l’excédent payé.

Les causes contractuelles de suspension du délai de livraison

Le vendeur doit prouver les causes légitimes prévues au contrat. Les intempéries sont retenues lorsqu’elles sont établies par les relevés météorologiques exigés. Le confinement est également admis pour 55 jours. La résiliation d’un sous-traitant ne correspond pas à la faillite contractuellement visée et son incidence n’est pas démontrée ; la défaillance du maître d’œuvre n’est pas prouvée.

La recevabilité d’un moyen nouveau en appel

Sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, l’invocation de 122 jours d’intempéries reste recevable : elle constitue un moyen nouveau au soutien de la demande de restitution et non une demande nouvelle. La demande est donc examinée sur les justificatifs produits en appel.

Article 805 du code de procédure civile, Article 907 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile, Article 1302 du code civil, Article 1231-1 du code civil, Article 1601-1 du code civil, Article 564 du code de procédure civile, Article 1240 du code civil, Article 700 du code de procédure civile, Article 699 du code de procédure civile